* 신건 인수 0원은 나형수에게 보증금 전액이 배당된다는 가정에 따른 계산입니다. 별도 점유자 권혁수의 권리, 세금 및 실제 배당순위에 따른 추가 부담까지 없다고 확정한 의미는 아닙니다.
서울북부지방법원 2026타경10256. 서울 중랑구 묵동에 있는 다세대주택 '다담35빌' 비동 2층 203호입니다. 전용면적은 43.35㎡, 감정가는 348,000,000원입니다. 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 305,000,000원입니다. 그런데 등기부에는 같은 금액의 주택임차보증금을 가진 나형수의 선순위 임차권이 존재합니다. 이 임차권은 단순히 후순위라서 매각과 동시에 없어지는 권리가 아닙니다.
말소기준은 2024년 7월 16일 우리카드 가압류입니다. 나형수는 2021년 11월 5일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 9월 30일입니다. 대항력과 우선변제 요건이 모두 말소기준보다 앞서 있습니다. 따라서 배당에서 돌려받지 못하는 보증금이 있으면 매수인에게 승계될 수 있습니다. 별도로 확인되는 권혁수의 임대차 조건과 대항력은 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10256 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 묵동 242-35 비동 2층 203호 도로명주소: 동일로151길 66-1 |
| 건물명 / 용도 | 다담35빌 · 집합건물(다세대주택) |
| 전용면적 | 43.35㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 6층 중 2층 |
| 이용상태 | 방 2개·거실 겸 주방·욕실 등 (외부관찰 및 관련 도면 기준) |
| 사용승인 | 2021.06.16 |
| 소유자 | 성진석 (2021.11.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.16 · 갑구 7번 우리카드 가압류 34,304,327원 |
| 선순위 임차권 | 나형수 · 보증금 305,000,000원 · 대항력 있음 |
| 추가 점유자 | 권혁수 · 보증금 및 전입일 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 영재산업개발 가압류와 은평신용협동조합 근저당은 이미 말소되었습니다. 2023년 국민행복기금 강제경매도 취하되어 말소된 상태입니다. 현재 유효한 말소기준권리는 우리카드 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 중랑구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그러나 을구 3번 나형수의 주택임차권은 다릅니다. 전입일과 점유개시일은 2021.11.05, 확정일자는 2021.09.30입니다. 임차권등기일은 2023.11.28로 말소기준보다 앞섭니다. 2024.04.04의 을구 3-2번 임차권경정은 임대차계약일자를 2021.09.30으로 경정한 것으로, 별개의 세 번째 임차인이 생긴 것은 아닙니다.
② 임차인·점유자 분석 — 대항력과 인수위험
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 배당 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 나형수 비동 203호 전부 |
2021.11.05 2021.09.30 |
305,000,000원 |
대항력 有
우선변제
미배당 승계
배당요구 있음 · 2023.11.28
|
| 권혁수 비동 203호 |
미상 / 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
인수위험 확인
현황조사·매각물건명세서상 확인
|
등기상 확인되는 임차권자는 나형수 1명이며, 별도 점유자 권혁수 1명이 확인됩니다. 권혁수의 실제 임차인 여부와 보증금은 확인되지 않았습니다. 을구 3-2번은 나형수 임차권의 경정등기로 별도 인원에 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 비싸다
이 물건과 같은 면적대의 실거래 표본은 총 3건입니다. 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 거래는 2025년 12월 330,000,000원으로, 최근 평균과 최신 거래가격이 같습니다. 신건 최저가 348,000,000원은 이보다 18,000,000원 높은 105.5%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 43.35㎡ | 3층 | 330,000,000원 |
| 2024.01 | 41.26㎡ | 2층 | 330,000,000원 |
| 2023.11 | 43.35㎡ | 3층 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.35㎡ | 1건 | 330,000,000원 |
| 전체 3건 평균(참고) | — | 3건 | 313,333,333원 |
과거 거래 대비 최근 가격 추세는 +8.2%로 상승 방향입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 비교 거래의 층과 전용면적도 완전히 동일하지는 않아 개별 호수 가격을 확정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가가 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돈다는 점은 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,672,000원 |
| 1. 임차인 나형수 보증금 | 305,000,000원 | 305,000,000원 |
| 2. 우리카드 가압류 | 34,304,327원 | 34,304,327원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 305,000,000원 | 3,023,673원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에 따른 추정치입니다. 신건 매각대금 348,000,000원에서 집행비용 5,672,000원을 제외하고 나형수에게 보증금 전액을 배당하는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 주택도시보증공사와 임차인의 대위·승계 관계에 따라 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득액은 크게 줄지 않는다
이 사건에서 가장 중요한 부분입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면, 낙찰가는 내려가더라도 매수인이 승계하는 미배당 보증금은 증가합니다. 따라서 가격은 낙찰가만으로 판단하지 않고 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 비교해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 348,000,000원 | 0원 | 348,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 278,400,000원 | 31,297,600원 | 309,697,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 222,720,000원 | 86,198,080원 | 308,918,080원 |
실질취득액 = 해당 회차 매각가 + 해당 회차 예상 인수액. 표의 인수액은 나형수 보증금에 대한 시뮬레이션 값이며, 추가 점유자의 보증금·명도비·취득세·기타 비용은 포함되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신묵초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 일반주택, 소규모 근린시설이 혼재한 주거지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철 7호선 먹골역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.06.16이며 도시가스보일러 난방, 승강기, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다. 내부구조는 이해관계인의 부재로 직접 확인하지 못했습니다.
- 도로. 남동측 약 6미터 포장도로가 있고, 본건 출입도로는 약 4미터 폭의 막다른 도로입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 지정의 실제 적용 대상과 기간은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평탄지이며, 토지 공시지가는 2,848,000원/㎡입니다. 토지대장상 대지권 미정리 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 20세대 규모 다세대주택으로, 비교 실거래 표본은 총 3건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.5회이고 확인된 매각률은 0.0%입니다. 이 수치만으로 향후 낙찰 가능성이나 환금성을 확정할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 나형수 보증금 305,000,000원의 실제 채권자, 배당권자, 배당요구 효력과 미배당 인수 여부를 확인하세요.
- 보증기관 대위·승계. 주택도시보증공사 신청채권 305,000,000원과 나형수 보증금의 동일 채권 여부를 확인하세요. 독립 채권인지, 보증기관이 승계한 채권인지가 중요합니다.
- 권혁수 점유관계. 주민등록 전입일, 실제 점유 시작일, 임대차계약서, 보증금, 배당요구 여부를 조사하세요. 미확정 권리를 인수 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
- 회차별 실질취득액. 1회 유찰 시 309,697,600원, 2회 유찰 시 308,918,080원의 추정 실질취득액을 최근 실거래 330,000,000원과 비교하세요.
- 대지권·민간임대주택등기. 대지권 정리 상태와 민간임대주택 등록사항의 매각 후 법률관계를 확인하세요.
- 내부상태·명도. 내부 확인이 제한된 감정평가라는 점을 감안해 현장 상태, 실제 점유자와 명도 가능성을 점검하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납액, 당해세, 우선변제 채권의 존재 여부를 확인하세요.
- 최종 서류 대조. 2026.10.13 기준 등기사항과 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 관련 원본을 대조하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도 실질취득액을 봐야 한다”
이 물건은 신건 가격과 유찰 후 가격을 전혀 다른 방식으로 평가해야 하는 다세대 경매입니다. 신건 최저가 348,000,000원은 최근 실거래 330,000,000원의 105.5%여서 가격 부담이 있습니다. 반대로 유찰되어 낙찰가가 내려가면 선순위 임차보증금의 미배당분을 인수하는 구조로 전환됩니다.
특히 1회 유찰 시 최저가는 278,400,000원이지만 실질취득액은 309,697,600원, 2회 유찰 시 최저가는 222,720,000원이지만 실질취득액은 308,918,080원입니다. 낙찰가가 크게 낮아지는 것과 매수인의 총부담이 같은 폭으로 낮아지는 것은 전혀 다릅니다. 이는 선순위 보증금 305,000,000원이 사실상 실질취득액의 하한을 형성하기 때문입니다.
더욱이 권혁수의 점유권원과 보증금, 주택도시보증공사의 채권승계 관계, 토지대장상 대지권 미정리 사항을 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 가격도 불리하고 권리확인도 끝나지 않은 신건으로, 현재 조건에서는 보수적 접근이 타당합니다. 유찰 후에도 단순한 할인율이 아니라 실질취득액과 미확정 권리까지 반영한 검토가 선행되어야 합니다.
