서울북부지방법원 2026타경10265. 중랑구 묵동 동일로151길 66-1에 위치한 에이동 203호, 전용면적 25.85㎡의 다세대주택입니다. 2021년 사용승인된 6층 건물의 2층에 있으며, 소유자는 이선화입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 227,000,000원으로 첫 매각을 앞두고 있습니다.
이 사건에서 중요한 것은 등기부의 근저당권 금액이 아닙니다. 2021년 설정됐던 은평신용협동조합 근저당권 4,740,000,000원과 영재산업개발의 가압류 648,030,000원은 이미 말소됐습니다. 남아 있는 핵심은 2024년 등기된 최지환의 주택임차권입니다. 임차보증금 287,000,000원은 현재 최저가를 웃돌고, 전입신고·점유개시·확정일자가 경매개시결정보다 앞섭니다. 이 물건은 단순히 등기상 부담이 없어지는 일반적인 경매와 다르게 임차보증금 미배당분을 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 묵동 242-35 에이동 2층 203호 도로명: 동일로151길 66-1 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 25.85㎡ · 6층 건물 중 2층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 20세대 · 2021.06.16 |
| 소유자 | 이선화 (2021.12.31 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 287,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.06 강제경매개시결정 (갑구 5번) |
| 주요 선순위 권리 | 최지환 주택임차권 · 보증금 287,000,000원 · 2024.02.14 등기 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 민간임대주택등기 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차권은 인수 위험
이 물건의 말소기준은 2026.02.06 강제경매개시결정입니다. 과거 은평신용협동조합의 근저당권과 영재산업개발의 가압류는 이미 말소돼 현재 매수인 부담으로 볼 권리가 아닙니다. 반면 최지환은 2021.12.31 전입신고 및 점유개시했고, 확정일자는 2021.12.10입니다. 2024.02.14에는 임차보증금 287,000,000원을 내용으로 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
임차인·점유자 분석 — 확인된 임차권자와 미상 점유자 구분
임차·점유와 관련된 인물은 최지환과 이동현, 총 2명입니다. 이 가운데 보증금과 대항요건이 확인된 임차권자는 최지환 1명이고, 이동현은 점유 관련 사실이 확인되지만 임대차계약과 전입신고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이동현을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다.
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
최지환 등기된 임차권자 203호 전부 |
전입 2021.12.31 확정 2021.12.10 점유개시 2021.12.31 |
287,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 |
미배당분 인수 예상 63,978,000원 |
|
이동현 203호 점유 관련자 임차권 성립 여부 미확인 |
전입 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
최지환은 2024.02.14 배당요구 사실도 확인됩니다. 이동현의 보증금은 확인되지 않아 인수액에 합산하지 않았습니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 확인되며, 별도의 실제 임차인으로 산정하지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단
이 건물은 20세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 거래는 총 2건입니다. 가장 최근 거래는 2026년 7월, 전용 25.85㎡·3층, 328,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 328,000,000원이지만, 평균을 구성하는 거래는 1건뿐입니다. 이전 거래는 2023년 3월, 전용 24.8㎡·2층 240,000,000원으로 면적과 거래 시점이 다릅니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 · 최신 거래 | 25.85㎡ | 3층 | 328,000,000원 |
| 2023.03 · 과거 거래 | 24.8㎡ | 2층 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.85㎡ | 1건 | 328,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 2건 | 284,000,000원 |
| 본건 실질취득(신건) | 25.85㎡ | 2층 | 290,978,000원 |
최저가 227,000,000원은 최근 거래가 328,000,000원의 69.2%에 해당합니다. 그러나 이것은 임차보증금 인수를 제외한 비율입니다. 매수인이 인수할 것으로 추정되는 63,978,000원을 더하면 실질취득액은 290,978,000원으로 올라갑니다.
= 실질취득 290,978,000원
이 금액은 최신 거래 328,000,000원의 약 88.7%이며, 차이는 37,022,000원(약 11.3%)입니다. 최근 거래와 비교하면 일정한 가격 여유가 존재하지만, 비교 거래는 3층이고 본건은 2층입니다. 호실별 상태와 점유 문제도 반영되지 않았으므로 이 차이를 그대로 투자수익이나 확정 할인액으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (신건 매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,978,000원 |
| 1. 최지환 임차보증금 | 287,000,000원 | 223,022,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 최지환 보증금 미배당 | 287,000,000원 | 63,978,000원 |
보증금 미배당액은 매각대금 외의 매수인 인수 위험을 나타내며, 매각대금 배분 합계에는 포함되지 않습니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 예상배당 0원은 제시된 배당순위에 따른 계산 결과이며, 임차보증금 승계 여부와 최종 배당권자 확인에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 총부담은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고 매수인이 인수할 미배당 보증금은 반대로 늘어납니다. 따라서 보증금 인수가 유지되는 한 총취득 부담은 대체로 임차보증금에 수렴합니다. 집행비용 추정액의 변동 때문에 회차별 실질취득액에 소폭의 차이는 발생합니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 227,000,000원 | 63,978,000원 | 290,978,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 181,600,000원 | 108,742,400원 | 290,342,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 145,280,000원 | 144,553,920원 | 289,833,920원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 묵현초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 먹골역이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 6층 다세대주택으로, 사용승인일은 2021.06.16입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 승강기설비가 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 대지 관련 면적은 502.2㎡이고, 공시지가는 2,848,000원/㎡입니다. 이는 본건 호실의 개별 대지지분 면적이나 가치를 뜻하지 않습니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등과 관련됩니다. 토지거래허가구역 지정도 확인되므로 대상·기간·거래 유형별 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 2021.12.31 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등기사항이므로 매각에 따른 등록·의무 승계 또는 말소 처리 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 20세대 규모의 다세대주택이고 확인된 거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 대규모 공동주택처럼 반복 거래를 통한 가격 검증이 충분하지 않아 개별 호실 상태와 거래 시점에 따른 환금성 차이를 주의해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 입찰가 판단. 신건 최저가 227,000,000원과 예상 인수액 63,978,000원을 합한 290,978,000원을 기본 비교금액으로 사용하세요. 이는 취득 부대비용과 미확정 점유 위험을 제외한 금액입니다.
- 최지환 보증금 잔액 확인. 배당요구와 임차권등기, 실제 배당권자, 보증금 반환 및 임차권 말소에 필요한 조건을 원본 서류와 관계인 확인을 통해 검증해야 합니다.
- 주택도시보증공사의 권리 관계 확인. 신청채권 287,000,000원과 최지환 보증금 287,000,000원의 관계가 중요합니다. 대위변제·채권양도·승계 여부에 따라 배당권자와 인수 분석이 달라질 수 있으므로 중복 계산 없이 확인해야 합니다.
- 이동현의 전입·점유 조사. 주민등록 현황, 임대차계약, 보증금, 점유개시일 및 실제 거주관계를 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하지 않은 채 인수 위험이 63,978,000원으로 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 효과 재계산. 1회와 2회 유찰 시 최저가가 낮아져도 예상 인수액이 늘어 실질취득액은 약 290,342,400원 및 289,833,920원 수준입니다. 최저가 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 거래가격 재검증. 최신 거래 328,000,000원은 3층 거래입니다. 본건 2층과의 차이, 내부 상태, 거래 시점, 유사 호실의 추가 거래 여부를 확인하세요. 최근 12개월 거래 표본이 1건인 점도 고려해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 및 규제. 임대의무기간, 등록상태, 경매 매수 후 의무 처리와 토지거래허가 적용 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 명도·관리비·배당원본. 실제 점유자와 인도 가능 시기, 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 최우선변제, 최종 배당표를 확인하고 매각물건명세서·현황조사서·등기부 원본을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “2.27억에 낙찰받아도 2.27억짜리가 아니다”
이 사건의 핵심은 최저가와 실질취득액이 다르다는 점입니다. 감정가와 최저가는 227,000,000원이지만, 최지환의 선순위 보증금 287,000,000원 중 63,978,000원을 인수하는 배당 추정에 따르면 실질취득액은 290,978,000원입니다. 유찰 시에도 보증금 미배당액이 늘어나므로 총취득 부담은 크게 줄지 않습니다.
최근 12개월 거래 328,000,000원과 비교하면 실질취득 기준으로 약 11.3%의 가격 차이가 있지만, 이를 곧바로 충분한 매수 메리트라고 단정하기는 어렵습니다. 동일 면적 최신 거래는 1건에 불과하고, 2023년 거래 240,000,000원과의 가격 차이도 큽니다. 무엇보다 이동현의 대항력 가능성은 아직 미상이고, 주택도시보증공사와 최지환 사이의 채권 승계 관계도 확인해야 합니다.
결론적으로 이 물건은 최저가만 보면 매력적으로 보일 수 있지만 고액 선순위 임차보증금 인수와 별도 점유 위험을 안고 있습니다. 가격 비교는 반드시 실질취득 기준으로 해야 하며, 임차권·점유·배당권자 확인 전에는 보수적인 판단이 필요합니다. 가격 차이는 존재하지만 권리 위험이 크므로, 현재 단계의 종합 판단은 C등급입니다.
