서울북부지방법원 2026타경10329. 서울 동대문구 답십리동 한원힐트리움아파트 8층 802호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 이수국이고, 신청채권자는 한국주택금융공사입니다. 청구금액은 146,127,875원, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 163,000,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2024년 6월 3일 설정된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 임차인 도영빈은 그보다 앞선 2024년 4월 15일 전입과 점유를 시작했습니다. 따라서 후순위에 등기된 임차권이라는 이유만으로 단순 소멸한다고 판단할 수 없는 물건입니다.

현재 최저가로 낙찰되는 경우에는 배당재원이 도영빈의 보증금 전액을 충당할 것으로 추정됩니다. 반면 유찰되어 낙찰가가 내려가면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 특히 다른 점유자 최우혁은 보증금과 전입일조차 확정되지 않아, 예상배당표의 인수 0원을 전체 권리 안전의 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

말소기준은 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 청구금액은 1,941,750,000원으로 본건 감정가를 크게 초과하지만, 이 금액 자체가 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 이후의 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 말소될 권리로 분류되어 있습니다. 다만 국의 압류와 관련된 세금은 별도의 배당순위 검토가 필요합니다.

경기남부수산업협동조합의 근저당권은 채권최고액 6,000,000,000원으로 등기된 이력이 있으나, 2021.01.08 이미 말소되었습니다. 따라서 현존하는 선순위 근저당권으로 계산하거나 해당 금액을 매수인 부담으로 더해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 확인된 권리와 미상 위험을 분리

임차 관련 인물은 도영빈·최우혁 2명입니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사는 이 사건의 채권자로 기재되어 있으며, 임차인의 보증금 대위·승계 중복신고자로 집계하지 않습니다.

③ 유찰 시 인수액 — 낙찰가가 내려가도 취득원가는 고정에 가깝다

이 사건에서는 도영빈의 대항력 보증금 140,000,000원이 핵심 가격 변수입니다. 현재 신건 최저가보다 낮은 금액으로 낙찰되면 도영빈의 배당액이 감소하고, 그만큼 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

실질취득액 = 해당 회차 낙찰가 + 도영빈 미배당 보증금의 예상 인수액. 집행비용 추정이 반영된 회차별 시나리오이며, 취득세·명도비·체납 관리비·기타 비용 및 최우혁의 미확인 인수 위험은 포함하지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 39.4%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

한원힐트리움아파트의 최근 12개월 실거래 평균은 413,500,000원(4건)이며, 최신 거래는 2026년 7월 420,000,000원입니다. 신건 최저가를 이 평균으로 나누면 39.4%이지만, 이 수치는 면적이 일치하지 않는 거래를 비교한 단순 비율입니다.

시세 조회 대상 면적은 14.67㎡로 표시되어 있는 반면, 거래 사례의 면적은 34.87㎡·34.95㎡·39.23㎡·42.87㎡입니다. 따라서 거래 평균 4.135억을 본건 802호의 정상 시세라고 볼 수 없습니다. 면적이 확인되지 않은 상태에서 최저가가 시세의 39.4%이므로 싸다는 해석은 금물입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)

집행비용 3,082,000원, 도영빈 보증금 140,000,000원, 주택도시보증공사 19,918,000원으로 매각대금 163,000,000원을 전부 사용하는 추정배당입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 국의 압류 관련 세금은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동대문구 답십리동 신답초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트·오피스텔·주상용빌딩·업무용빌딩·단독주택·다세대주택·점포 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2020.10.15 준공된 29세대 아파트로, 철근콘크리트구조 9층 건물의 8층입니다. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측 광대로, 북동측과 남동측 세로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가는 6,727,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 토지거래 규제. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 경매 취득에 대한 적용 여부와 향후 이용·처분 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 환금성. 29세대 규모이며, 최근 실거래의 면적 구성이 본건 조회 대상 면적과 일치하지 않아 본건 전유부분의 거래 유동성이나 적정 매도가를 직접 판단하기 어렵습니다. 최근 거래 추세가 -10.2%라는 점도 보수적으로 반영해야 합니다.
• 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 전유면적은 집합건축물대장과 감정평가서 원본으로 확인하는 것이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 도영빈의 배당·임차권 확인. 보증금 140,000,000원의 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 파악됩니다. 신건 전액배당 추정이 실제 배당에서도 유지되는지 확인하고, 미배당 발생 시 인수 가능성을 입찰금액에 반영해야 합니다.
• 최우혁의 실체 확인. 점유 원인, 실제 거주 여부, 전입신고일, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력은 현재 가능·미상이며, 도영빈과 별개의 위험으로 취급해야 합니다.
• 유찰 후 총취득원가 확인. 1회 유찰 시 실질취득액 142,625,600원, 2회 유찰 시 142,260,480원이라는 예상치를 기준으로 낙찰가와 임차보증금 인수를 반드시 함께 계산해야 합니다.
• 동일 면적 시세 재확인. 시세 조회 대상 면적은 14.67㎡인 반면 최근 실거래는 34.87㎡ 이상입니다. 실제 전유면적과 비교 가능한 호수를 먼저 특정해야 합니다. 현재 413,500,000원 평균과의 차이를 입찰 할인율로 활용하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 10.2% 하락한 것으로 집계됩니다. 과거 11건 평균 443,545,454원만 보고 가격이 회복될 것이라고 기대하는 판단은 피해야 합니다.
• 국의 압류와 조세 확인. 강동세무서장의 압류가 기재되어 있습니다. 매각으로 등기상 압류가 소멸하더라도 당해세 등 우선배당이 발생하면 도영빈의 배당 결과와 예상 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 선순위 권리 원본 대조. 주택도시보증공사의 2024.06.03 가압류가 말소기준이며, 과거 경기남부수산업협동조합 근저당권은 이미 말소되었습니다. 등기부의 접수일·말소내역과 임차권등기 내용을 다시 대조해야 합니다.
• 점유·명도·관리비. 도영빈과 최우혁의 실제 점유관계를 확인하고, 인도 절차·이사 협의·미납 관리비의 공용부분 부담 가능성을 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 도영빈의 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액이 인수될 수 있다는 문구가 있습니다. 기일 전 최신 명세서·현황조사·등기부 및 배당 관련 자료를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라, 인수까지 더한 금액으로 판단하라”

이 물건은 단순한 무임차·무인수 아파트가 아닙니다. 140,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 있고, 현재 신건 최저가 163,000,000원에서는 그 보증금이 전액 배당될 것으로 예상됩니다. 따라서 도영빈에 관한 현 회차 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 낙찰가가 내려가면 상황이 바뀝니다. 1회 유찰 시 예상 인수액은 12,225,600원, 2회 유찰 시에는 37,940,480원으로 증가합니다. 이때 실질취득액은 각각 142,625,600원과 142,260,480원이므로, 유찰만으로 큰 폭의 가격 메리트가 확보된다고 볼 수 없습니다.

여기에 최우혁의 권리관계가 미상이며, 실거래 평균 413,500,000원도 대상 면적과 일치하지 않는 거래로 산출되었습니다. 최근 거래 추세가 -10.2%로 하락하고 있다는 점까지 감안하면 표면적인 낙찰가 할인율이나 실거래 평균과의 단순 격차를 근거로 입찰하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급(43점), 보수적 접근입니다. 도영빈의 배당만 보면 현재 회차의 인수 위험은 제한적이지만, 최우혁의 대항력 가능성, 세금 배당, 실제 전유면적 및 동일 면적 시세가 확인되지 않았습니다. 임차권은 조건부 관리 가능, 가격 메리트는 미확인, 미상 점유자 위험은 잔존. 입찰 판단의 선행조건은 이 세 가지 불확실성을 해소하는 것입니다.