서울북부지방법원 2026타경10396. 서울 성북구 길음동 길음뉴타운8단지(래미안) 805동 801호, 전용 84.82㎡ 아파트입니다. 소유자는 이종규 씨로, 2018년 거래가 660,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다. 이후 삼성생명보험주식회사에 채권최고액 167,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 우리은행 근저당권과 여러 가압류가 뒤따랐습니다. 결국 한국자산신탁주식회사의 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다.
등기부에는 여러 금융기관과 신탁회사의 권리가 얽혀 있지만, 중요한 기준은 어느 권리가 먼저 설정됐고 무엇이 매각으로 소멸하는지입니다. 현재 말소기준은 2021.07.06. 삼성생명보험 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 근저당권과 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기부상의 말소 가능성과 실제 점유관계의 안전성은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 길음동 1284 길음뉴타운 805동 8층 801호 · 도로명주소 서울특별시 성북구 길음로 33 |
| 단지명 | 길음뉴타운8단지(래미안) · 1,497세대 · 2010.06.30. 준공 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.82㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 8층 |
| 소유자 | 이종규 · 2018.11.30. 소유권이전등기 · 거래가 660,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,480,000,000원 / 1,480,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산신탁주식회사 / 473,697,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.06. 삼성생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 167,200,000원 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 · 임차인 신고 내역 없음 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
이 사건의 말소기준권리는 삼성생명보험주식회사가 2021.07.06. 설정한 근저당권입니다. 채권최고액은 167,200,000원이며, 이보다 앞선 삼성화재해상보험 근저당권은 2021.07.07. 등기부상 말소됐습니다. 따라서 과거에 설정됐다가 말소된 근저당권을 현재의 인수 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
말소기준권리 이후에는 우리은행 근저당권 39,000,000원과 한국자산신탁주식회사 473,697,000원, 신한은행 483,046,825원, 중소기업은행 154,251,215원, 신한자산신탁주식회사 117,534,000원의 가압류가 존재합니다. 이들 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 대비 104.8%
길음뉴타운8단지(래미안)의 전용 84.82㎡ 및 유사 동일 평형 실거래 최근 12건을 살펴보겠습니다. 표본의 최근 거래 시점은 2026년 7월이며, 거래가격은 층과 개별 거래에 따라 상당한 편차가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.82㎡ | 8 | 1,590,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 14 | 1,423,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 9 | 1,530,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 11 | 1,250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 11 | 1,520,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 11 | 1,340,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 20 | 1,335,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 20 | 1,335,000,000원 |
| 2026.04 | 84.82㎡ | 2 | 1,300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.82㎡ | 10 | 1,360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 2 | 1,470,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 14 | 1,500,000,000원 |
| 평균 | 동일 평형 | 12건 | 1,412,750,000원 |
최근 실거래는 1,250,000,000원~1,590,000,000원 범위에 분포하며, 최근 12건 평균은 1,412,750,000원입니다. 신건 최저매각가 1,480,000,000원은 이 평균의 104.8%로, 평균적인 최근 거래가격보다 높은 수준입니다.
한편 최신 거래인 2026.07.의 8층 84.82㎡ 거래가격은 1,590,000,000원으로, 본건의 최저가보다 높습니다. 같은 층과 전용면적이라는 점에서 참고할 가치가 있지만, 다른 거래들과의 차이가 크므로 이 최고 거래 사례만을 근거로 신건 가격에 충분한 할인 매력이 있다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,480,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,200,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험 | 167,200,000원 | 167,200,000원 |
| 2. 근저당 · 우리은행 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국자산신탁 | 473,697,000원 | 473,697,000원 |
| 4. 가압류 · 신한은행 | 483,046,825원 | 483,046,825원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 154,251,215원 | 154,251,215원 |
| 6. 가압류 · 신한자산신탁 | 117,534,000원 | 117,534,000원 |
| 7. 강제경매개시 · 한국자산신탁 | 별도 채권액 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 28,070,960원 |
채권총액 1,434,729,040원에 대한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 신건 매각가 가정에서는 채권액이 모두 배당되는 것으로 계산되고, 소유자 잔여는 28,070,960원입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제와 실제 배당요구 현황은 반영되지 않았습니다. 가압류채권자 간의 실제 배당은 법정 우선순위·안분관계에 따라 달라질 수 있으므로, 표의 개별 배당액은 확정 금액이 아닙니다. 특히 경매신청채권자의 회수액은 별도 확인이 필요합니다.
유찰 시 배당·가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 1,480,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,184,000,000원 | 264,969,040원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 947,200,000원 | 499,401,040원 | 0원 |
유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 진행이 확정된 것은 아닙니다. 미배당 채권액이 증가해도 후순위 소멸권리의 채무가 자동으로 매수인에게 승계되지는 않습니다. 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정을 기준으로 한 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길원초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스 정류장과 지하철역 접근성을 고려한 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 소화설비 등이 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 교육환경 보호구역 등 관련 규제사항이 있습니다. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기록되어 있어 경매 취득에 대한 적용 여부와 후속 거래·이용 제한을 확인해야 합니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내부 포장도로가 외부 공도와 연결됩니다. 공시지가 기준은 4,714,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,497세대 단지이고 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 1,250,000,000원부터 1,590,000,000원까지 분포해 층·향·내부 상태 등에 따른 개별 가격 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 평균가격 기준. 신건 최저가 1,480,000,000원은 최근 12건 평균 1,412,750,000원의 104.8%입니다. 평균보다 높다는 점을 반영해 입찰 상한을 검토하세요.
- 최신 거래와의 차이. 2026.07.의 8층 거래는 1,590,000,000원이지만 동일 단지 내 다른 거래는 훨씬 낮습니다. 개별 거래의 층·향·상태와 거래 조건을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가는 1,184,000,000원, 2회 유찰 가정가는 947,200,000원입니다. 실제 재매각 조건은 법원 공고를 확인하세요.
- 임대관계·점유. 임대관계 미상으로 기재된 만큼 전입세대확인, 현황조사, 매각물건명세서와 현장 확인을 통해 실제 임차인 및 대항력 여부를 점검하세요.
- 강제경매 신청채권. 한국자산신탁주식회사의 가압류가 본압류로 이행된 사건입니다. 동일 채권의 중복 계산을 피하고 실제 배당순위를 확인하세요.
- 관리비와 명도. 관리비 체납 여부, 점유자 협의 및 인도 절차에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역을 비롯한 토지이용 제한과 경매 취득에 대한 적용 여부를 관할 기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본과 법원 매각공고를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 신건 가격 메리트”
서울북부지방법원 2026타경10396은 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 말소 구조가 비교적 명확한 아파트 경매입니다. 제공된 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 가격과 점유 측면에서는 신중해야 합니다. 신건 최저가 1,480,000,000원이 최근 12건 실거래 평균의 104.8%로, 평균적인 최근 시세보다 높은 수준입니다. 최신 8층 거래가 1,590,000,000원이라는 긍정적인 비교 사례도 있지만, 전체 거래가격 편차가 크기 때문에 이를 곧바로 할인 매수의 근거로 삼을 수는 없습니다.
또한 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 해소해야 할 확인사항입니다. 현재 결론은 등기상 인수 위험은 낮아 보이나, 점유 확인과 가격 검토가 선행되어야 한다는 것입니다. 단지 평균 유찰 1.3회를 참고해 유찰 후 가격을 검토하되, 실제 진행 상황과 점유·임차관계가 확인된 후에 입찰 여부를 결정하는 접근이 합리적입니다.
