서울북부지방법원 2026타경10413. 서울 중랑구 면목동의 하이원팰리스 102동 606호, 전용 34.17㎡ 다세대주택입니다. 2021년 8월 정의탁이 355,000,000원에 취득했고, 2022년 국민행복기금의 가압류가 말소기준권리로 자리 잡았습니다. 이후 지방자치단체의 압류와 주택임차권등기가 이어졌고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기 순서만 보면 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 집의 진짜 문제는 등기 순서보다 앞선 임차인의 전입과 확정일자에 있습니다.

임차권자 송성욱은 2021.04.26 확정일자를 받았고 2021.05.14 점유를 시작했으며 2021.05.17 전입신고를 마쳤습니다. 모두 2022.08.08 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 355,000,000원. 이 금액이 매각대금에서 전부 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다. 따라서 경매 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

2019년 수협은행을 수탁자로 하는 신탁등기가 있었으나 2019.10.18 신탁재산의 귀속에 따라 정리되었습니다. 2021년 노원세무서의 압류 역시 말소된 이력입니다. 현재 권리판단에서 중요한 것은 2021년 선순위 임차관계, 2022년 말소기준 가압류, 이후 압류·임차권등기·경매의 순서입니다.

② 임차인 분석 — 인수 위험의 핵심

확인된 임차권자 1명(송성욱)과 임대관계가 확인되지 않은 전입자 1명(최희영)이 있습니다. 최희영의 실제 임차인 해당 여부, 보증금 및 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.

③ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 거의 그대로

이 사건의 가장 중요한 계산입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 배당으로 충당하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 그 결과 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 실질취득 총액은 보증금 수준에 묶입니다. 아래 금액은 제시된 회차별 집행비용 추정과 배당 시나리오를 적용한 결과입니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 예상 미배당 보증금 인수액. 취득세·등기비·명도비·미납 관리비 등은 제외한 계산입니다. 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 최근 평균보다 비싸고 추세도 하락

하이원팰리스는 26세대 규모이며 2019.07.26 준공되었습니다. 거래 비교 기준 전용면적은 34.17㎡이고, 인근 면적대의 확인된 거래는 다음과 같습니다.

전체 거래 평균은 333,333,333원이지만, 2022년의 370,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함됩니다. 가격 판단에는 최근 거래 2건 평균 319,000,000원과 최신 확인 거래인 2025.09의 329,000,000원을 우선 적용해야 합니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -6.3%로 하락했습니다.

신건 최저가 359,000,000원만으로도 최근 평균의 112.5%입니다. 여기에 예상 인수액을 더한 실질취득 360,826,000원은 최근 평균의 약 113.1%, 최신 거래 329,000,000원 대비 약 109.7%입니다. 따라서 이 물건은 최저가 기준으로도, 실질취득 기준으로도 최근 시세보다 비쌉니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)

집행비용 5,826,000원은 추정치입니다. 송성욱 보증금 예상배당 353,174,000원과 집행비용 합계는 359,000,000원입니다. 보증금 미배당 1,826,000원은 매각대금 분배 항목이 아닌 별도의 예상 인수액입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위는 반영 결과가 달라질 수 있으며, 주택도시보증공사와 임차인의 대위·승계 관계를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중랑구 면목동 면동초등학교 북측 인근에 위치합니다. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 지하철 7호선 면목역과 인근 버스정류장까지 도보 약 3~4분으로 조사되었습니다. 차량출입 가능한 도로도 확보되어 있습니다.
• 건물. 2019.07.26 준공된 하이원팰리스의 6층 다세대주택입니다. 승강기·상하수도·위생설비 및 개별 도시가스 보일러 난방설비가 있으며, 건물 현상은 보통으로 평가됩니다.
• 토지·규제. 준주거지역·면목생활권 지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 있어 취득 주체와 적용 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가·이용. 공시지가 3,771,000원/㎡, 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다. 토지는 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용되고 있으나 본 경매 호실의 용도는 다세대입니다.
• 환금성. 26세대 규모에 확인된 거래가 6건으로 비교 표본이 제한적입니다. 경매 평균 유찰 14.9회, 낙찰률 7.69%, 최근 거래 추세 -6.3%는 환금성에 불리한 지표입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 송성욱의 보증금 355,000,000원과 실제 배당가능액을 대조하여 매수인이 인수할 미배당액을 재산정해야 합니다.
• 유찰 후 실질취득. 1회 유찰 시 359,820,800원, 2회 유찰 시 359,016,640원으로 추정됩니다. 최저가가 아닌 이 합산 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 보증기관 대위·승계. 주택도시보증공사의 경매 신청채권 355,000,000원과 송성욱 보증금의 관계를 확인해야 합니다. 동일 채권을 중복 인수액으로 계상해서는 안 됩니다.
• 미상 점유자. 최희영의 실제 거주 여부·점유 부분·임대차계약·보증금·확정일자 및 다른 선순위 점유관계의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 세금·배당. 중랑구·강북구 압류 관련 세금의 배당순위와 당해세, 집행비용, 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 실제 인수액이 추정치보다 커질 수 있습니다.
• 최근 가격 재검증. 최신 확인 거래가 2025.09이므로 2026.10.27 입찰 전 추가 거래, 매도 호가, 개별 호실 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 환금성·명도. 단지의 낮은 낙찰률과 높은 평균 유찰 횟수를 감안하고, 점유자별 인도 및 명도 절차와 미납 관리비를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 보증금이 중요한 경매”

이 물건을 단순히 감정가 359,000,000원의 다세대주택으로 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 핵심은 355,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 신건에서 예상 실질취득은 360,826,000원이고, 1회·2회 유찰 후에도 각각 359,820,800원과 359,016,640원으로 큰 차이가 없습니다.

반면 최근 거래 평균은 319,000,000원, 최신 확인 거래는 329,000,000원이며 최근 가격 추세는 -6.3% 하락입니다. 여기에 평균 유찰 14.9회와 낙찰률 7.69%, 임대관계가 확인되지 않은 전입자까지 겹칩니다. 신건은 물론 단순한 1~2회 유찰만으로도 최근 시세 대비 가격 메리트를 확보하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차보증금의 실제 인수 구조, 주택도시보증공사의 대위·승계 관계, 미상 점유자의 권리와 최신 실거래가를 확인하기 전에는 적극적인 응찰을 권하기 어렵습니다. 낙찰가가 내려간다는 사실과 싸게 취득한다는 결론은 이 사건에서 전혀 같지 않습니다.