서울북부지방법원 2026타경10415. 서울 중랑구 망우동, 망우역 남측 인근에 위치한 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 비교 대상 전용면적은 13.42㎡이고, 15층 건물 중 5층에 있습니다. 소유자는 임승한이며, 2022년 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다.

경매를 신청한 채권자는 서울보증보험 주식회사이고, 청구금액은 120,090,191원입니다. 기존 우리은행 근저당은 이미 말소되었으며, 2026년 3월 강제경매개시결정이 말소기준으로 분석됩니다. 그런데 그보다 먼저 성립한 한국토지주택공사 명의 임차권등기가 존재합니다. 이 사건은 경매신청채권자의 채권액보다 선순위 임차보증금과 대항력 포기 확약의 적용 범위가 훨씬 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

권리 흐름에서 중요한 부분은 임차인의 대항력 발생 근거가 강제경매개시결정보다 앞선다는 사실입니다. 한국토지주택공사 관련 임대차는 2022.10.05 계약, 2022.10.06 확정일자, 2022.10.25 주민등록, 2022.10.28 점유개시로 기재되어 있습니다. 2024.11.08에는 116,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

반면 말소기준으로 분석되는 강제경매개시결정은 2026.03.06입니다. 선순위 대항력의 효력이 유지된다면 배당으로 회수하지 못하는 임차보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 기존 우리은행 근저당은 2015.03.13 이미 말소되어 이번 매각에서 추가로 인수할 근저당으로 계산하지 않습니다.

② 임차인·보증기관 분석 — 확약서가 있어도 명의 확인이 먼저

확인된 일반 개인 임차인 신고는 0명이며, 보증기관으로 분류된 임차권 신고가 1건입니다. 보증금 관련 권리의 명의자는 한국토지주택공사입니다. 기관의 보증금 관련 신고를 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않으며, 확인 대상 보증금은 116,000,000원입니다. 실제 현장 점유자와 임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다.

반대로 한국토지주택공사에 대해서도 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 확인된다면, 그 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원으로 다시 판단할 수 있습니다. 그 경우 현재 최저가 기준 취득대금은 97,000,000원이지만, 이는 아직 확정된 조건이 아닙니다. 확약 밖의 임차인이나 권리자에게 발생하는 인수 위험은 해당 확약으로 해소되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래보다 비싸다

비교 대상으로 확인되는 건물은 EGSoulLeader, 총 103세대, 준공일은 2012.11.21입니다. 대상 면적은 13.42㎡이며, 실거래 표본에는 13.07㎡ 및 13.55㎡ 거래도 포함됩니다. 전체 12건의 평균은 99,458,333원이지만, 과거의 135,000,000원 거래가 포함되어 있어 최신 가격을 판단할 때는 주의가 필요합니다.

가장 최신 거래는 2026년 9월 99,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 99,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이므로 가격의 대표성에는 한계가 있습니다. 최근 가격 추세는 과거 대비 -0.5%로 소폭 하락하는 흐름입니다.

2023년의 135,000,000원 거래를 기준으로 현재 물건을 저평가됐다고 보는 것도 적절하지 않습니다. 2025년 거래에는 91,500,000원과 95,000,000원이 있으며, 최신 거래도 99,000,000원입니다. 전체 평균을 끌어올린 과거 고가 거래보다 최근 거래와 실질취득대금의 차이를 우선해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 97,000,000원에 매각 가정)

집행비용 2,146,000원은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 위 미배당액은 한국토지주택공사의 대항력 유지 및 확약 미적용을 전제로 한 권리상 인수 위험액입니다. 주택도시보증공사의 확약 적용분은 실질 인수 0원으로 별도 평가합니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로

이 물건의 가장 중요한 특징은 보증금이 매각대금보다 큰 선순위 대항력 인수형 구조라는 점입니다. 대항력이 유지되는 한 낙찰가가 내려가면 임차보증금의 미배당액이 반대로 늘어납니다. 따라서 유찰 자체가 매수인의 실질취득비용을 크게 낮춰 주지는 않습니다.

세 시나리오에서 신청채권자 서울보증보험의 예상배당은 모두 0원이며, 청구금액 120,090,191원이 배당되지 않는 것으로 추정됩니다. 다만 신청채권자의 미배당 채권이 있다는 사정만으로 해당 채권을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 각 권리의 대항력과 소멸 여부로 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래 내역 기준)

• 입지. 서울특별시 중랑구 망우동 소재 망우역 남측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대·연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 경춘선·경의중앙선 망우역 및 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 규모와 이용. EGSoulLeader는 103세대이며 2012.11.21 준공되었습니다. 대상은 전용 13.42㎡ 규모로 비교되는 원룸형입니다. 소형 면적 특성상 임대 수요와 매도 수요를 별도로 점검해야 합니다.
• 용도 확인. 경매 사건 용도는 근린시설로 표시된 반면, 감정상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 실제 건축물대장상 용도와 개별 호실의 법적 용도를 확인해야 합니다. 용도에 따라 금융·세금·활용 조건이 달라질 수 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구에 해당하고 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등의 제한이 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 대상 용도와 매각 시점의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있으며, 감정상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 내부 유지보수 상태는 별도 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 실거래 표본 12건 중 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세는 -0.5%이고, 동일 면적대 과거 거래가격 편차도 존재합니다. 환금성에 높은 점수를 주기에는 최신 거래 근거가 충분하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원본의 명의 확인. 확약서를 제출한 주택도시보증공사와 등기상 임차권자인 한국토지주택공사의 관계를 확인해야 합니다. 한국토지주택공사의 권리에도 확약이 적용되는지, 별도 포기서가 있는지 확인하는 것이 최우선입니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 3번 한국토지주택공사 임차권등기가 매각 후 어떤 근거로 말소되는지 확인해야 합니다. 다른 기관의 말소 동의만으로 해당 등기의 말소가 보장된다고 판단해서는 안 됩니다.
• 보증금 중복 산정 방지. 확인된 보증금 116,000,000원을 기관별 신고가 있다는 이유로 중복 합산하지 않습니다. 다만 실제 보증금 채권의 최종 귀속자, 승계 여부 및 대항력 행사 주체는 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 판단. 현재 가정의 실질취득은 118,146,000원이고 최근 12개월 실거래 평균은 99,000,000원입니다. 최저가만으로 수익성을 평가하지 말고, 확약 확인 전후의 취득비용을 구분해야 합니다.
• 현장 점유 및 명도. 임대내역과 실제 점유자의 신원·점유 근거를 확인하고, 기관의 임차권 신고와 현장 점유관계가 일치하는지 검토해야 합니다. 보증기관 신고가 있다고 해서 실제 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다.
• 용도 및 금융 확인. 근린시설 표기와 도시형생활주택 이용상태의 차이를 건축물대장과 관련 원본 서류로 확인한 뒤 대출 및 취득 관련 비용을 검토해야 합니다.
• 배당 및 추가비용. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제와 미납 관리비 등에 따라 비용 구조가 달라질 수 있습니다. 배당표와 매각물건명세서 원본을 반드시 대조해야 합니다.
• 최신 시세 확인. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이고 최근 추세가 -0.5%이므로, 과거 최고가나 전체 평균만으로 입찰가격을 올리지 않아야 합니다.

맺으며 — “9,700만원이 아니라, 누가 보증금을 책임지느냐”

이 사건은 신건 최저가 97,000,000원이라는 숫자보다 116,000,000원 임차보증금의 인수 여부가 우선인 물건입니다. 등기된 한국토지주택공사 임차권을 기준으로 계산하면 현재 예상 미배당액은 21,146,000원, 매수인 실질취득은 118,146,000원입니다. 최근 거래 99,000,000원보다 비싸고, 1~2회 유찰되어도 인수액이 함께 늘어나므로 실질취득비용은 크게 낮아지지 않습니다.

물론 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약은 중요한 긍정 요소입니다. 해당 기관이 포기한 잔존 보증금 청구에 대해서는 실질 인수 0원으로 보는 것이 타당합니다. 그러나 등기상 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 서로 다른 기관이라는 점에서 확약 범위를 확대 적용할 수 없으며, 한국토지주택공사 임차권의 별도 해소 여부가 확인되기 전까지 인수 위험은 남습니다.

여기에 최근 시세의 소폭 하락 추세, 제한적인 최신 거래 표본, 근린시설과 도시형생활주택의 용도 표기 차이가 더해집니다. 따라서 현재 상태의 결론은 입찰 보류입니다. 판단을 바꿀 핵심은 추가 유찰이 아니라 한국토지주택공사 명의 임차권까지 매수인 인수 없이 정리된다는 점을 원본 문서로 확인하는 것입니다.