서울북부지방법원 2026타경10441. 서울 도봉구 쌍문동 드림캐슬 101동 3층 302호에 나온 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 김정민 씨로, 2021년 10월 28일 매매계약을 원인으로 2021년 12월 20일 소유권을 이전받았으며 당시 등기상 거래가액은 280,000,000원입니다. 현재 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 275,000,000원입니다.

겉으로 보면 감정가 279,000,000원과 최근 거래가 280,000,000원이 비슷해 큰 문제가 없어 보일 수 있습니다. 그러나 등기부에는 김현배 씨의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차인의 전입신고는 2021년 11월 1일, 확정일자는 2021년 11월 23일이고, 말소기준으로 분석되는 강제경매개시결정은 2026년 3월 10일입니다. 따라서 이 사건은 최저매각가만 비교하는 일반적인 가격 분석이 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합산하는 실질취득 분석이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

권리관계에서 먼저 구분할 것은 이미 말소된 근저당과 현재 효력이 문제되는 임차권입니다. 2021년 6월 28일 설정된 통영수산업협동조합의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당권은 2021년 11월 3일 등기상 말소됐습니다. 따라서 그 거액의 채권최고액을 현재 매수인이 인수할 부채로 계산해서는 안 됩니다.

반면 김현배 씨의 임차권은 다릅니다. 전입신고와 확정일자가 2026년 3월 10일 강제경매개시결정보다 앞서며, 2024년 1월 18일에는 보증금 275,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인이므로 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분의 매수인 인수가 발생하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.75억의 의미

임차인은 김현배 씨 1명으로 분석합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사와 임차인의 청구금액이 모두 275,000,000원이라는 점은 중요합니다. 다만 이 사실만으로 주택도시보증공사가 해당 임차보증금 채권을 대위변제하거나 승계했다고 확정할 수는 없습니다. 보증기관의 실제 채권승계 관계 및 중복 청구 여부는 배당 관련 원본에서 별도 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득으로 판단해야 한다

드림캐슬의 실거래는 총 12건으로, 전체 평균은 286,666,666원입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2022년 거래도 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 7월 1건, 280,000,000원이며 최근 거래 흐름은 과거 대비 -2.5%입니다. 따라서 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 비교해야 합니다.

신건 최저가 279,000,000원은 최근 거래가 280,000,000원의 99.6%입니다. 최저가만 보면 조금 낮아 보이지만, 임차보증금 미배당액 706,000원을 더한 실질취득 279,706,000원은 최근 거래가의 약 99.9%입니다. 가격 차이가 극히 작고, 취득세·명도비·기타 비용까지 고려하면 유의미한 가격 할인이라고 평가하기 어렵습니다.

더구나 최근 실거래는 전용 29.95㎡인 반면 본건의 실거래 비교 기준 면적은 27.82㎡입니다. 층과 면적 차이를 감안해야 하고, 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 시세 추정에는 한계가 있습니다. 전체 평균 286,666,666원 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 투자 매력도를 높여서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)

집행비용 4,706,000원을 우선 공제한 뒤 임차인에게 274,294,000원이 배당되는 추정 구조입니다. 임차보증금 부족분 706,000원은 매수인 인수로 분석됩니다. 주택도시보증공사의 예상 미배당액 275,000,000원은 임차보증금 부족분과 별개의 채권자 배당 결과이며, 이를 별도의 매수인 인수액으로 자동 합산하지 않습니다. 실제 채권승계 관계와 배당순위는 반드시 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 싸지지 않는다

이 사건의 가격 판단에서 가장 중요한 비교입니다. 각 회차의 최저매각가와 임차보증금 인수 예상액을 함께 계산하면, 유찰에 따른 실질취득 감소 폭은 최저가 하락 폭과 전혀 다릅니다.

1회 유찰되면 최저매각가는 223,200,000원으로 낮아지지만, 인수보증금이 55,724,800원으로 커져 실질취득은 278,924,800원입니다. 2회 유찰돼 최저매각가가 178,560,000원까지 내려가도 인수보증금 99,739,840원을 더하면 실질취득은 278,299,840원입니다.

즉 2회 유찰 시 최저가만 보면 감정가의 64%지만, 실질취득은 여전히 최근 실거래 280,000,000원에 근접합니다. 이 구조에서는 일반적인 경매와 달리 유찰만으로 충분한 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 정의여자고등학교 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 교육시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 약 6m 도로와 서측 약 8m 포장도로를 통해 차량 접근이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물 중 3층입니다. 승강기, 도시가스, 급배수·위생설비 및 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 일반 아파트와 동일한 환금성이나 수요 구조를 전제해서는 안 됩니다.
• 토지. 장방형의 평지, 소로각지입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,365,000원/㎡입니다.
• 규제. 정비구역 관련 지정·입안, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래허가구역 관련 내역이 확인됩니다. 각각의 적용 대상, 지정기간 및 현재 효력은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 드림캐슬은 28세대 규모의 다세대주택으로, 실거래 전체 표본은 12건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 과거 거래가 275,000,000원~310,000,000원에 분포하고 최근 가격 흐름이 하락하고 있어 매각가격 판단에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액. 신건 예상 706,000원뿐 아니라 유찰 시 55,724,800원·99,739,840원까지 증가하는 구조를 확인하세요. 최저매각가에 인수액을 반드시 더해야 합니다.
• 실질취득 기준 응찰. 현재 실질취득 279,706,000원은 최근 실거래 280,000,000원과 거의 같습니다. 회차별로도 실질취득이 크게 내려가지 않으므로 최저가 하락률을 할인율로 착각하지 마세요.
• 보증기관 관련 채권. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액과 임차인의 보증금이 모두 275,000,000원입니다. 실제 대위변제·채권승계·배당청구 관계를 원본에서 확인하고 동일 채권의 중복계산 여부를 점검하세요.
• 임차인 명도. 임차권등기와 보증금 반환관계가 해소되는 조건을 확인해야 합니다. 인도·명도 절차와 임차권등기 말소 가능성을 입찰 전에 검토하세요.
• 시세 보정. 최근 거래는 2026.07 전용 29.95㎡, 6층의 280,000,000원으로 비교 기준 면적과 차이가 있습니다. 최근 표본이 1건뿐이므로 층·면적·상태 차이를 보수적으로 반영하세요.
• 하락 추세. 최근 거래 추세가 -2.5%인 점을 반영해 과거 전체 평균 286,666,666원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
• 민간임대·토지 규제. 민간임대주택등기의 존속과 법적 효과, 정비구역 관련 상태, 건축허가·착공제한 및 토지거래허가 관련 적용사항을 확인하세요.
• 추가 비용. 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 체납 및 추가 배당변동 가능성은 회차별 실질취득 계산과 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료 및 실거래 원본을 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “유찰돼도 실질취득은 거의 그대로”

이 사건은 최저매각가가 낮아지면 투자 매력도가 커지는 일반적인 경매와 다릅니다. 임차인 김현배 씨의 보증금 275,000,000원이 사실상 실질취득금액의 하한을 형성하기 때문입니다.

신건의 실질취득은 279,706,000원이고, 1회 유찰 시 278,924,800원, 2회 유찰 시에도 278,299,840원으로 추정됩니다. 모두 최근 실거래 평균 280,000,000원에 매우 근접합니다. 게다가 최근 가격 흐름은 -2.5% 하락하고 있으며, 거래 표본도 부족합니다.

임차인의 대항력과 우선변제권이 확인되고, 매수인 인수 가능성이 실질적으로 존재하는 사건입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사와 임차보증금 사이의 승계 관계, 민간임대주택등기의 효력까지 확인할 부분이 남아 있습니다.

결론은 권리인수 위험에 비해 가격 메리트가 부족하다는 것입니다. 유찰 횟수나 최저가 할인율이 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 제시된 회차별 실질취득금액은 최근 시세와 사실상 같은 수준이므로, 충분한 가격 안전마진과 권리관계 확인 없이는 보수적으로 접근하는 편이 합리적입니다.