서울북부지방법원 2026타경10486. 서울 동대문구 답십리동 청계지웰에스테이트 14층 1409호, 전용 약 19.525㎡의 다세대·도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 157,000,000원입니다. 등기상 소유자는 유재영이며, 2022년 6월 14일 139,000,000원에 취득했습니다. 그런데 그보다 앞선 2022년 5월 30일에 전입한 임차인이 있습니다. 보증금이 155,000,000원인 윤희진입니다.

이 물건의 핵심은 일반적인 근저당권 소멸 여부가 아닙니다. 말소기준권리는 2025년 5월 16일 국(성동세무서장)의 압류인데, 윤희진의 임차권은 그보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖췄습니다. 임차인이 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 미회수 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있는 구조입니다. 낙찰가가 낮아질수록 오히려 인수할 보증금이 커집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 성립한 임차권

등기상 과거 우리은행의 근저당권(채권최고액 94,800,000원)은 2015년 9월 1일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 순서는 2022년 임차인의 전입·확정일자 → 2024년 임차권등기 → 2025년 압류 → 2026년 강제경매입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

윤희진의 임차보증금은 155,000,000원이고, 배당요구도 이루어졌습니다. 전입일과 확정일자 모두 말소기준권리보다 앞서므로 우선변제 대상이지만, 우선변제권이 있다고 보증금 전액을 배당받는 것은 아닙니다. 매각대금에서 집행비용 등을 공제한 배당재원이 부족하면 미배당액이 발생합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균보다 13.9% 높다

청계지웰에스테이트는 2012년 준공된 149세대 규모의 건물입니다. 전용 약 19.53㎡를 중심으로 일부 인접 면적을 포함한 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 138,683,333원입니다. 최신 거래는 2026년 4월의 130,000,000원입니다. 가격 판단은 과거 취득가가 아닌 최근 실거래 평균과 최신 거래를 우선합니다.

신건 최저가 157,000,000원만 비교해도 최근 평균의 113.2%로 시세 이상입니다. 그런데 실제 부담 기준인 실질취득 157,998,000원을 적용하면 최근 평균의 113.9%입니다. 평균보다 19,314,667원 높고, 최신 거래 130,000,000원보다는 27,998,000원 높습니다. 최신 거래 대비 약 121.5%인 셈입니다.

④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)

집행비용 2,998,000원을 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 154,002,000원입니다. 임차보증금 부족분 998,000원을 매수인이 인수하는 추정입니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원으로 산정됐으며, 공사의 별도 채권과 임차보증금이 동일한 경제적 채권에 해당하는지는 추가 확인이 필요합니다. 실제 배당은 조세채권의 법정기일·우선순위, 당해세, 최우선변제, 배당이의 및 채권관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아진 최저가의 착시

이 사건에서는 유찰에 따른 가격 하락분만큼 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 각 회차의 실질취득 = 예상 낙찰가 + 예상 인수액으로 비교해야 합니다.

회차별 매수인 인수액은 각 매각가 가정에 따른 추정치입니다. 실질취득은 낙찰대금과 미배당 보증금의 합계이며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득부대비용은 포함하지 않습니다. 실제 경매 진행 여부와 차기 매각가격은 확정되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 답십리동, 답십리역 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있습니다. 본건 북서측으로 도로가 소재합니다.
• 건물. 2012.09.18 준공된 청계지웰에스테이트로, 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 급배수·난방·위생·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 용도. 본건은 다세대 성격의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 건물 부지는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이용되지만 본 경매 호실을 오피스텔이나 일반 아파트로 혼동해서는 안 됩니다.
• 규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역 관련 사항 및 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 고시도 있으므로 본건 용도와 거래 방식에 실제 적용되는지 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 개별 호실 내부 상태는 별도 점검 대상입니다.
• 환금성. 149세대의 원룸형 공동주택으로, 유사면적 최근 거래가격은 130,000,000원부터 150,000,000원입니다. 최신 거래가 표본 평균보다 낮으므로 높은 실질취득가격의 회수 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 윤희진의 보증금 155,000,000원, 전입 2022.05.30, 확정일자 2022.05.09, 임차권등기 2024.06.05의 효력과 미배당 인수 여부를 확인하세요.
• 보증기관 채권 확인. 주택도시보증공사가 신청한 155,000,000원의 청구권과 임차인의 보증금 반환채권 관계, 대위변제 및 임차권등기 말소 조건을 확인하세요. 동일한 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 조세채권 우선순위. 성동세무서장의 압류에 관한 세목, 법정기일, 청구금액과 배당순위를 확인하세요. 실제 배당액이 바뀌면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 유찰 가격 착시. 1회 유찰 시 실질취득 157,558,400원, 2회 유찰 시 157,206,720원으로 추정됩니다. 최저가 하락만으로 할인이라고 판단하지 마세요.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 138,683,333원, 최신 거래 130,000,000원을 기준으로 총취득부담을 비교하세요. 현재 실질취득 157,998,000원은 양쪽 모두보다 높습니다.
• 점유·명도. 임차권등기 사실만으로 현재 점유상태나 인도 가능성을 확정할 수 없습니다. 현장점유, 보증금 반환, 임차권 말소 및 인도조건을 확인하세요.
• 관리비·취득부대비용. 공용부분 체납 관리비, 취득세, 등기비용과 기타 추가 비용을 확인하세요. 이는 위 실질취득 추정에 포함돼 있지 않습니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 및 조세채권 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 아니라 인수 포함 총액을 보라”

이 사건의 경고 신호는 단순합니다. 보증금 155,000,000원의 대항력 있는 임차인이 말소기준권리보다 앞서 있다는 것입니다. 신건에서 예상 인수액은 998,000원에 그치지만, 낙찰가가 내려가면 그만큼 보증금 미배당액이 커질 수 있습니다. 2회 유찰해도 실질취득 추정액이 157,206,720원인 이유입니다.

그런데 시장은 이보다 낮은 가격을 보여줍니다. 유사면적 최근 12개월 평균은 138,683,333원이고, 2026년 4월 최신 거래는 130,000,000원입니다. 실질취득이 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃도는데, 유찰로도 그 격차가 크게 줄어들지 않습니다. 원룸형 주택의 환금성과 임차권·보증기관 채권 확인 부담까지 고려하면 가격 가점을 줄 이유가 없습니다.

결론은 C등급, 입찰 보류입니다. 현재 조건에서는 가격 메리트가 부족하며, 단순 유찰 대기보다 임차보증금 인수책임이 실제로 해소되는지, 그리고 총취득가격이 최근 실거래 수준 이하로 내려오는지가 투자 판단의 핵심입니다. 임차보증금 처리와 조세채권 우선순위를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 응찰하는 것은 피해야 합니다.