서울북부지방법원 2026타경10488. 서울 강북구 수유동 도봉로변에 있는 어반빌리움수유 16층 1611호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가상 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 따라서 일반 아파트를 전제로 접근해서는 안 됩니다. 소유자는 류기석이며, 2022년 2월 28일 소유권이전등기가 접수됐고 당시 거래가액은 207,000,000원입니다.
표면적으로는 현재 감정가 190,000,000원이 과거 소유권이전 당시 거래가보다 낮습니다. 그러나 과거 거래가만으로 현재 가격의 적정성을 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 국세 압류와 여러 가압류, 선순위 임차권등기가 얽혀 있고 특히 주택도시보증공사의 강제경매로 진행된다는 점에서 임차보증금의 실제 배당 및 권리승계 관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10488 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 92-8 어반빌리움수유 16층 1611호 도로명주소: 서울특별시 강북구 도봉로 277 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 감정상 오피스텔 이용 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 17층 중 16층 · 사용승인일 2021.10.29 |
| 소유자 | 류기석 (2022.02.28 소유권이전등기, 거래가액 207,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 장하린 · 임차보증금 175,000,000원 · 전입 2022.02.28 · 확정일자 2022.02.16 |
| 말소기준권리 | 2023.02.02 갑구 3번 국 압류 (도봉세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2023년 2월 2일 접수된 국의 압류입니다. 그 뒤에 등기된 가압류와 다른 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 이 설명만으로 매수인 인수권리가 없다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 선순위 1명과 추가 전입자 2명
임차권등기상 권리자 장하린과 현황조사상 전입자 YUAN XIAOWEI, ZHAO SIWEN이 확인됩니다. 확인된 임차권자는 1명이며, 추가 전입자 2명의 임대차관계는 미상입니다. 두 사람을 별도의 확정된 보증금 채권자로 간주해 합산할 근거는 없습니다.
| 성명 / 조사구분 | 전입·점유 | 확정일자 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
장하린
제16층 제1611호 전부 · 주택임차권등기
|
2022.02.28 |
2022.02.16 175,000,000원 |
있음
말소기준 이전
|
있음
배당요구 있음
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미배당 잔액 인수
신건 추정 0원
유찰 시 인수 발생 |
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YUAN XIAOWEI
현황조사 · 점유관계 미상
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2025.07.03 |
미상 보증금 미상 |
확인 필요
전입일은 말소기준 이후
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미상 |
권원 확인
후순위 전입 · 명도 점검
|
|
ZHAO SIWEN
현황조사 · 점유관계 미상
|
2025.07.03 |
미상 보증금 미상 |
확인 필요
전입일은 말소기준 이후
|
미상 |
권원 확인
후순위 전입 · 명도 점검
|
장하린은 등기부상 임대차 내용과 매각물건명세서에 따른 분석입니다. 추가 전입자 2명은 현황조사에 나타나지만 보증금·확정일자·실제 점유권원이 확정되지 않았습니다. 전입일만으로 선순위 대항력이 있다고 판단하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 비슷하다
이 물건은 가격 비교의 기준을 최저매각가 하나로 잡으면 안 되는 유형입니다. 신건에서는 예상배당상 임차보증금 175,000,000원이 전액 배당되지만, 낙찰가가 낮아져 보증금에 부족액이 생기면 그 금액을 매수인이 부담하게 됩니다.
| 매각 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 190,000,000원 | 0원 | 190,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 152,000,000원 | 25,928,000원 | 177,928,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 121,600,000원 | 55,902,400원 | 177,502,400원 |
실질취득 = 가정 낙찰가 + 장하린 보증금 미배당 인수액. 유찰 회차의 실질취득액은 위 시나리오의 인수액을 더해 산출했습니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 제외한 금액입니다. 배당과 인수액은 실제 매각대금 및 조세채권 등에 따라 변동될 수 있습니다.
1회 유찰하면 최저매각가는 152,000,000원으로 내려가지만 실질취득은 177,928,000원입니다. 2회 유찰 시 최저매각가 121,600,000원만 보면 감정가 대비 크게 낮아 보이지만, 보증금 인수를 합하면 177,502,400원입니다.
즉 보증금보다 낮은 낙찰 구간에서는 배당되지 않은 보증금을 떠안으므로, 낙찰가 인하 효과가 실질취득액에 그대로 반영되지 않습니다. 이 사건의 시세 비교는 반드시 최저가가 아닌 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
현재 신건 최저매각가로 낙찰되는 경우의 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 차감하고 장하린의 보증금을 전액 배당한 뒤, 남는 금액 일부가 우리은행 가압류 채권에 배당되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,460,000원 |
| 1. 장하린 임차보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리은행 | 17,698,832원 | 11,540,000원 |
| 3. 가압류 · 김병권 | 15,460,931원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,481,208원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 190,000,000원 |
현재 추정배당상 별도 기재된 채권자의 청구합계는 215,640,971원, 예상배당 합계는 11,540,000원, 미배당 추정액은 204,100,971원입니다. 여기서 미배당 채권액 전체가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 국세·지방세의 실제 우선배당 및 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강북구 수유동 소재 수유초등학교 북동측 인근입니다. 주위에는 상업용·업무용 시설과 오피스텔 등이 분포하는 노선상가지대가 형성돼 있습니다. 감정평가상 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측에는 지하철 4호선 수유역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.10.29이며, 철근콘크리트구조 17층 건물의 16층입니다. 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기, 일반 및 기계식 주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 접도. 동측 도봉로, 서측 도봉로73길의 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 부정형 토지이며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 사건상 근린시설 분류와 감정상 오피스텔 이용상태, 민간임대주택등기의 관계를 함께 확인해야 합니다. 토지거래허가구역 지정 사항은 대상자와 용도가 구분돼 있으므로 이 호실에 실제 적용되는지 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 매각 시 검토할 요소이지만, 개별 오피스텔의 실제 매매가격과 임대수익률을 확인하지 않은 상태에서 환금성이 높거나 가격이 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 사건상 용도와 실제 이용상태의 차이도 매수층 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장하린 임차보증금. 전입일 2022.02.28, 확정일자 2022.02.16, 임차권등기 2024.05.08 및 보증금 175,000,000원을 원본과 대조하고, 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수조건. 을구 1번 임차권등기에 대해 전액 미변제 시 잔액 인수 조건이 명시돼 있습니다. 입찰가별 미배당 보증금을 반드시 따로 계산해야 합니다.
- 주택도시보증공사의 채권관계. 신청채권 175,000,000원과 장하린 보증금 175,000,000원이 동일한 기초채무에서 발생했는지, 보증금 반환채권의 대위·양도·승계 여부를 배당관계 서류로 확인해야 합니다.
- 추가 전입자 2명. YUAN XIAOWEI와 ZHAO SIWEN의 전입일은 2025.07.03입니다. 말소기준권리 이후의 전입이지만 실제 임대차계약·보증금·점유관계가 확정되지 않았으므로 현황조사와 현장확인을 통해 권원 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 도봉·서인천·인천세무서 관련 압류 3건의 조세채권 종류와 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 우선배당이 발생하면 임차보증금 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.02 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 관련 등록사항의 현황, 매각 후 적용관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 자금계획. 신건 가정 190,000,000원, 1회 유찰 가정 177,928,000원, 2회 유찰 가정 177,502,400원을 비교해야 합니다. 취득세·명도비용·관리비 등은 별도로 준비해야 합니다.
- 시장가격 검증. 동일 건물 또는 유사한 오피스텔의 최신 실거래, 최근 12개월 거래수준, 현재 임대수익률을 확인한 뒤 최저매각가가 아닌 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 최종 권리 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액을 보라”
이 사건은 단순히 압류와 가압류가 많다는 이유로 위험한 것이 아닙니다. 진짜 핵심은 2023.02.02 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 장하린의 보증금 175,000,000원과 매각물건명세서에 명시된 미배당 잔액 인수조건입니다.
현재 신건 최저가 190,000,000원에서는 추정배당상 임차보증금 전액 변제가 가능해 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 1회 유찰 시 총부담은 177,928,000원, 2회 유찰 시에도 177,502,400원입니다. 최저매각가가 크게 내려가더라도 실질취득은 보증금 1.75억 원에 가까운 수준을 유지합니다.
여기에 국세 관련 압류 3건, 추가 전입자 2명의 점유관계, 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금 사이의 관계, 민간임대주택등기 및 근린시설·오피스텔 용도 확인까지 남아 있습니다. 현재 거래가격에 대한 객관적 비교가 충분하지 않으므로 가격 메리트를 인정하기 어렵고 권리 위험도 낮지 않습니다.
종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 신건에서 보증금 전액 배당이 확인되고 다른 점유·조세·승계 문제가 해소돼야 매수인 부담을 안정적으로 계산할 수 있습니다. 유찰만 기다리면 저렴해지는 물건이 아니라, 배당·인수 구조를 먼저 확정한 뒤 실질취득액과 시세를 비교해야 하는 경매입니다.
