서울북부지방법원 2026타경10504. 서울 동대문구 장안동의 성우스타팰리스 101동 702호, 전용 27.25㎡ 도시형생활주택입니다. 소유자 최훈이 2021년 275,000,000원에 취득한 건물이며, 현재 등기부에는 임차인 허영남의 273,000,000원 주택임차권이 등기되어 있습니다. 허영남은 2021.10.22 전입·점유를 시작했고 2021.08.23 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준인 2022.10.25 메리츠캐피탈 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다.

따라서 단순히 등기부상 가압류와 압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 충당되지 않으면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다. 신건에서는 전액 배당이 예상되지만 유찰 이후에는 구조가 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

말소기준권리는 2022.10.25 메리츠캐피탈 주식회사 가압류입니다. 과거 냉동냉장수산업협동조합 근저당권은 이미 말소되었으므로 이번 경매의 말소기준권리로 보지 않습니다.

가압류 이후 발생한 국민건강보험공단 압류, 동대문구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정 및 후속 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖췄으므로 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 평균보다 낮아도 최신 거래보다 높다

성우스타팰리스는 2019.08.22 사용승인된 38세대 건물입니다. 전용 27.25㎡와 유사 면적의 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 313,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다.

신건 최저매각가 303,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.8%로 평균보다 낮습니다. 하지만 최신 거래가 295,000,000원보다 8,000,000원 높습니다. 더욱이 최근 거래 평균은 이전 기간 대비 -2.4% 하락했습니다. 따라서 전체 실거래 평균이나 최근 12개월 평균만을 근거로 신건 가격이 저렴하다고 평가하는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)

신건 매각대금 303,000,000원에서 집행비용 5,042,000원, 임차보증금 273,000,000원, 메리츠캐피탈 배당 24,958,000원을 반영한 예상배당입니다. 채권자 미배당 합계는 279,296,329원이나 이 수치는 매수인이 인수하는 임차보증금과 구분해야 합니다. 당해세·최우선변제 및 실제 채권승계 관계에 따라 최종 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득액이 중요

이 경매에서 특히 주의해야 할 부분은 유찰 시 낙찰가 감소와 동시에 임차보증금 인수액이 증가한다는 점입니다. 따라서 실제 취득 부담은 낙찰가에 예상 인수액을 더해 평가해야 합니다.

1회 유찰과 2회 유찰의 최저매각가는 크게 차이 나지만, 계산된 실질취득액은 각각 277,193,600원과 276,514,880원으로 매우 근접합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮지만, 실제 부담에는 취득세·명도·수리·관리비 등 별도 비용이 더해질 수 있습니다. 또한 최종 배당이 달라지면 인수액도 변동될 수 있으므로 단순히 최저매각가만 기준으로 시세 차익을 산정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 장한평역 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 장한평역이 위치해 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2019.08.22 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다. 감정상 이용상태는 도시형생활주택입니다.
• 도로. 북측으로 약 10m 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 평탄한 정방형 형태입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장안평일대)이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 확인되므로 실제 해당 주택의 허가대상 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 전체 38세대의 소규모 도시형생활주택입니다. 동일·유사 면적 거래는 확인되지만 거래가격의 편차가 크며 최근 가격 추세가 -2.4%여서 재매각 가격은 보수적으로 판단해야 합니다.
• 민간임대주택. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간·등록 말소 여부 등 관련 규제와 경매 취득 후 적용 관계를 추가로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 우선 확인. 허영남의 전입·점유·확정일자 및 임차권등기 내역을 매각물건명세서와 주민등록 관련 자료로 재확인해야 합니다.
• 실제 보증금 잔액 확인. 보증금 273,000,000원의 반환 여부 및 현재 권리 귀속을 확인하고, 주택도시보증공사와의 대위변제·채권양도 관계를 대조해야 합니다.
• 배당과 인수액 재계산. 신건 0원, 1회 유찰 34,793,600원, 2회 유찰 82,594,880원의 인수액은 추정치입니다. 실제 배당순위와 세금채권을 반영하여 재계산해야 합니다.
• 최저가와 실질취득 구분. 2회 유찰 최저가 193,920,000원만 보고 가격이 저렴하다고 판단하지 마세요. 예상 인수액 포함 실질취득은 276,514,880원입니다.
• 최신 실거래 반영. 최근 12개월 평균 309,666,666원뿐 아니라 최신 거래 295,000,000원과 하락 추세 -2.4%를 함께 반영해야 합니다.
• 민간임대 등록 확인. 민간임대주택등기 및 임대사업자 의무의 현황과 경매 취득에 따른 법적 효과를 확인하세요.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태가 확정되지는 않습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 체납 및 규제 확인. 미납 관리비, 당해세, 지방세, 건강보험 관련 압류, 토지거래허가 규제의 적용 여부를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 최종 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 배당요구 및 실거래 원본을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 낮아져도 총 취득 부담은 남는다”

이 물건의 핵심은 경매 최저가 자체가 아니라 선순위 임차보증금 273,000,000원입니다. 신건에서는 303,000,000원에 낙찰되면 임차보증금 전액 배당으로 인수액이 0원으로 예상되지만, 최신 거래 295,000,000원보다 높은 가격입니다. 최근 거래 추세도 -2.4%로 하락하고 있습니다.

반면 유찰 후에는 최저매각가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 1회 유찰과 2회 유찰의 실질취득은 각각 277,193,600원, 276,514,880원으로 임차보증금 부근에서 큰 차이 없이 유지됩니다. 즉 저가 낙찰이라는 외형만큼 실제 취득비용이 줄어들지는 않습니다.

권리상 확인된 선순위 임차인 1명의 보증금과 주택도시보증공사의 채권관계, 압류에 따른 세금채권, 민간임대주택등기의 법적 효과까지 함께 살펴야 합니다. 가격 측면에서도 최근 평균만이 아니라 최신 거래와 하락 추세를 기준으로 접근해야 합니다.

종합 판단은 C등급. 신건에는 뚜렷한 가격 메리트가 부족하고, 유찰 후에도 상당한 인수액이 발생하는 구조입니다. 이 경매의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 정확한 배당·인수액 검증과 실질취득 기준의 매수가격 관리입니다.