수원지방법원 2024타경82154. 수원 영통구 매탄동의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 경매상 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가상 실제 이용상태는 총 8가구의 다가구주택입니다. 건물은 2019.09.18 사용승인된 철근콘크리트구조 4층으로, 매탄권선역 북서측 주거지역에 자리합니다. 소유자는 주식회사덕천건설이며, 현재 강제경매의 신청채권자는 김진경입니다.

이 사건은 말소기준권리만 보고 단순하게 접근해서는 안 됩니다. 2024.02.05 주식회사효산이엔지의 가압류가 말소기준인데, 그보다 앞서 전입한 임차인들이 다수 있습니다. 임차권등기 자체는 기준권리 이후에 설정됐더라도, 선행 전입·점유와 확정일자에 따른 임차인의 권리를 별도로 판단해야 합니다. 특히 매각물건명세서에 미배당 보증금 인수 조건이 명시돼 있어 낙찰자가 실제로 지급해야 할 총액이 낙찰가보다 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 들어온 임차인들

2020.08.18 수협은행 명의로 설정됐던 채권최고액 2,436,000,000원의 근저당권은 2021.08.19 등기상 말소된 이력입니다. 따라서 이를 현재 존속하는 선순위 근저당으로 계산하면 안 됩니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.02.05 주식회사효산이엔지 가압류입니다.

이후 설정된 가압류 관련 경매개시등기와 압류 등은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상이지만, 임차인들의 보증금 문제는 별개입니다. 특히 임차권등기가 말소 대상이라는 사실만으로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금까지 소멸한다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 등기보증금 725,000,000원과 미상 점유

주택임차권등기자는 김진경·최한철·배지훈·배소영·최동환 5명입니다. 각 임차권등기에서 확인되는 보증금을 합하면 725,000,000원입니다. 이와 별도로 김혜진·예소양·송재은에 관한 임차·점유 기록이 있고, 인적사항의 의미를 추가 확인해야 하는 기재도 있습니다.

현재 식별 가능한 인명은 8명이며, 별도의 표기 확인 대상 1건이 존재합니다. 그러나 감정상 이용 가구가 8가구이므로 각 기록이 모두 독립된 임차인을 의미하는지는 확정할 수 없습니다. 이름·호실·점유의 중복 여부를 확인한 뒤 실제 임차인 수를 확정해야 합니다.

대항력 판단에는 전입뿐 아니라 주택의 인도·점유 및 임차권의 존속관계가 함께 고려됩니다. 등기된 임차권의 미배당 보증금 인수 가능성은 매각물건명세서 기재를 우선 반영했습니다.

③ 가격 판단 — 실질취득액부터 확정해야 한다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,429,858,000원입니다. 다만 이 가격을 시세보다 저렴하다거나 높은 수익 기회라고 판단할 수 있는 실거래 비교 근거는 확인되지 않습니다.

더 큰 문제는 가격 비교의 기준입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않으면 매수인이 그 부족분을 부담할 수 있으므로, 경제적 취득비용은 낙찰대금에 실제 인수할 미배당 보증금 등을 더해 판단해야 합니다. 낙찰가가 내려가면 배당 부족분이 증가할 수 있어 유찰에 따른 가격 하락이 그대로 총취득비용 절감으로 이어지지 않을 수도 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,429,858,000원 가정)

다음은 현재 매각가격을 전제로 한 기존 예상배당 내역입니다. 배지훈 임차보증금 147,000,000원과 미상 임차보증금은 반영되지 않은 불완전한 추정이므로, 실제 법원 배당순위나 최종 배당액으로 확정해서 해석하면 안 됩니다.

위 배당표는 집행비용 추정액을 포함한 기존 계산 결과입니다. 당해세·최우선변제, 배지훈 보증금, 미상 임차보증금 및 신청채권과 임차보증금의 중복 여부를 반영하지 않았습니다. 소유자 잔여액 521,907,118원은 확정 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 0원 추정의 한계

제시된 회차별 계산에서는 미배당이 모두 0원으로 나타납니다. 하지만 이는 배당 대상이 모두 확인되었다는 뜻이 아닙니다. 배지훈의 147,000,000원과 다른 미상 보증금을 반영하면 배당 부족분과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다. 유찰 후 매각가격이 내려가는 경우에도 미배당 보증금 인수 위험이 얼마나 증가하는지를 함께 살펴야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 분당선 매탄권선역 북서측. 단독주택과 다세대주택 등이 중심인 주거지역으로, 감정평가상 제반 입지여건은 무난합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 노선버스정류장과 매탄권선역이 있어 대중교통 이용여건이 양호합니다.
• 건물. 2019.09.18 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물. 석재붙임 외벽과 하이샤시 창호, 위생·급배수·전기·화재탐지·도시가스 난방·승강기설비 등이 기재돼 있습니다.
• 토지. 면적 183.3㎡, 준주거지역, 지구단위계획구역(매탄1지구). 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하며, 공시지가는 2,143,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술) 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 기재도 있어 적용 여부와 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권 접근성과 다가구 임대 이용이라는 요소는 있으나, 실제 임대수익·공실·임차보증금·거래사례가 확정되지 않아 투자수익률이나 처분가격을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 전수 확인. 5건의 등기보증금 725,000,000원 외에 김혜진·예소양·송재은 및 인적사항 불명 기재에 관한 보증금·점유·중복 여부를 확인하세요.
• 배지훈 보증금 누락 정정. 을구 5번 임차권등기 147,000,000원을 실제 배당순위와 미배당 인수액 계산에 반드시 반영해야 합니다.
• 임차권등기별 권리 확인. 전입·점유·확정일자·배당요구·임차권등기명령의 효력 및 증액 보증금 순위를 호실별로 대조하세요.
• 김진경 권리 중복 확인. 203호 임차보증금 130,000,000원과 신청채권 135,684,383원의 법률상 관계 및 동일인 여부를 확인하세요.
• 재산보전처분 확인. 2025.03.05 수원회생법원 재산보전처분의 현재 상태와 경매 및 소유권 취득에 미치는 영향을 확인하세요.
• 8가구 점유 확인. 각 호실을 직접 확인하고 실제 점유자와 임차인 자료를 대조해 독립된 임차인의 수를 확정하세요.
• 실질취득액 계산. 매각가격만 보지 말고 배당 후 인수하는 보증금, 취득비용, 명도비용 및 체납 관리비 등을 반영한 총부담액을 계산하세요.
• 실거래·임대수익 검증. 유사 다가구주택과 토지의 최근 거래, 실제 임대료와 공실을 확인해 적정 응찰가를 별도로 산정하세요.
• 최신 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서 및 회생사건 기록을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 등기와 사라지는 보증금은 다르다”

이 물건은 단순히 1,429,858,000원짜리 다가구주택을 매수하는 문제가 아닙니다. 말소기준 가압류보다 먼저 전입한 임차인들이 있고, 주택임차권등기 5건의 보증금만 725,000,000원입니다. 매각물건명세서는 배당으로 돌려받지 못한 보증금을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

현재 배당 시뮬레이션은 전액 배당과 인수 0원을 제시하지만 배지훈의 보증금 및 금액이 알려지지 않은 임차관계를 모두 반영하지 못합니다. 따라서 실제 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없는 상태입니다. 실거래 시세와 수익성까지 검증되지 않았으므로 신건 가격이 저렴하다는 평가도 불가능합니다.

권리 확인 전 가격 판단 보류. 이 사건은 최저가의 할인 여부보다 임차보증금의 실제 배당순위, 부족분 인수액, 점유관계 및 회생 관련 등기를 먼저 정리해야 하는 물건입니다. 이 부분이 확인되어야 비로소 합리적인 응찰가를 계산할 수 있습니다.