수원지방법원 2025타경340. 수원시 권선구 평동에 위치한 광명주택 101동 201호의 임의경매 사건입니다. 이 물건은 2023년 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트구조 다세대주택의 2층에 있으며, 소유자는 이병의입니다. 2023년 5월 2일 반월신용협동조합의 채권최고액 192,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이를 기준으로 후순위 권리들이 정리되는 구조입니다. 해당 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다.

눈여겨볼 부분은 임차권입니다. 홍가영의 임대차계약일은 2023년 5월 18일, 주민등록 및 점유개시일은 2023년 6월 8일입니다. 이는 말소기준 근저당 설정일인 2023년 5월 2일보다 늦습니다. 따라서 선순위 근저당권에 대항하지 못하고, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 보증금이 배당에서 회수되지 않더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

그렇다고 최저가 178,850,000원이 시장에서 저렴한 가격이라고 확정할 수는 없습니다. 광명주택은 16세대 규모이며, 해당 물건과 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 감정가의 절반 수준이라는 사실과 실제 시장가치의 절반이라는 주장은 전혀 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

권리분석의 출발점은 2023년 5월 2일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 당시 반월신용협동조합이 채권최고액 192,000,000원의 담보권을 취득했습니다. 이후 황용현의 근저당권, 국세·지방세 압류, 경매개시결정 및 홍가영의 주택임차권등기가 이어졌습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.25억, 매수인 인수 0원

실제 임차인은 홍가영 1명입니다. 주택임차권등기가 되어 있으며 임차보증금은 125,000,000원입니다. 중요한 것은 보증금의 크기보다 대항요건이 말소기준권리보다 먼저 갖춰졌는지입니다.

홍가영의 확정일자는 2023년 5월 12일이지만, 주택 인도와 주민등록은 2023년 6월 8일입니다. 확정일자를 먼저 받았다는 이유만으로 2023년 5월 2일 설정된 근저당권에 우선할 수는 없습니다. 주택임대차보호법상 우선변제 순위와 소액임차인 최우선변제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세의 49%는 아니다

이 물건은 감정가 365,000,000원에서 두 번 유찰되어 현재 최저가가 178,850,000원입니다. 감정가보다 크게 낮아진 것은 분명하지만, 광명주택의 직접 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 실제 시장가격 대비 할인율은 계산할 수 없습니다.

특히 소규모 다세대주택은 아파트보다 비교거래 확보와 환금성 판단이 까다로울 수 있습니다. 광명주택은 16세대 규모이고, 해당 물건과 면적이 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 최저가만으로 가격 메리트를 확정하거나 감정가와의 차액을 투자이익으로 해석하면 안 됩니다.

현재 회차 외 금액은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 향후 실제 최저매각가와 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다. 채권자 미배당액은 제시된 배당 가정을 따른 것으로, 임차보증금 미회수액과 구분됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 178,850,000원 가정)

현재 최저가에 매각되고 집행비용 3,303,900원이 차감된다고 가정하면, 근저당권에 배당 가능한 금액은 175,546,100원입니다. 선순위 근저당권의 채권최고액 192,000,000원에도 미치지 못하므로, 단순 배당 가정상 황용현의 후순위 근저당에는 배당이 없습니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 227,000,000원, 예상 배당 합계는 175,546,100원, 채권자 미배당 총액은 51,453,900원입니다. 이 미배당액은 담보채권의 배당 부족분이지, 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다.

예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 사용한 단순 모형입니다. 실제 피담보채권액, 근저당권 이전에 따른 배당수령권자, 국세·지방세의 우선순위, 임차인의 우선변제·최우선변제 여부는 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 임차인 배당과 조세채권은 위 단순 배당표에 별도 반영되지 않았습니다.

⑤ 후속 유찰과 실질취득 시나리오

현재 회차 이후에도 유찰이 이어진다고 가정할 경우 최저가는 125,194,999원, 87,636,499원으로 내려갑니다. 이때 홍가영의 보증금 미회수액이 증가할 가능성이 있어도, 임차인이 말소기준권리에 대항하지 못하므로 매수인 인수액은 계속 0원으로 분석됩니다.

실질취득 기준액은 매각가와 승계되는 임차보증금·권리 인수액을 기준으로 산정합니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 체납 관리비 등 실제 취득 부대비용은 별도입니다. 시장가치 자료가 확인되지 않아 어느 시나리오도 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 평동 소재 평동복지센터 남측 근거리에 위치합니다. 주변에는 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통 수준입니다. 서측으로 약 12m 폭의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2023년 4월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 소방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다. 내부는 현장조사 당시 폐문부재로 통상적인 다세대주택을 기준으로 조사되었습니다.
• 토지. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며, 제1종일반주거지역입니다. 토지 전체 면적은 797.0㎡, 공시지가는 1,607,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 정비구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 비행안전제2구역(전술), 과밀억제권역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지이용정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 거래·취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 광명주택은 16세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 단지 내 비교거래가 부족할 수 있어 아파트처럼 단순한 평균 시세 산정은 곤란합니다. 실제 매수 수요와 주변 유사 건물의 거래가격 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 가격 확인. 광명주택 및 평동 인근에서 면적·사용승인 시기·층·건물 상태가 유사한 다세대주택의 최근 거래를 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 임차권과 점유 확인. 홍가영의 임차권등기, 주민등록일, 확정일자, 배당요구 내역을 매각물건명세서와 대조하세요. 현재 실제 점유자와 명도 필요 여부도 확인하세요.
• 채권양도 확인. 반월신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 최신 등기부와 채권자 변경 관계를 확인하세요.
• 체납 세금 확인. 수원세무서장과 권선구청장의 압류가 있습니다. 조세채권의 법정기일, 당해세 여부, 교부청구 및 배당순위를 확인하세요.
• 내부 상태 점검. 감정 당시 내부 확인이 제한되었습니다. 누수·결로·설비·마감 상태 및 예상 수리비를 따져야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 군용비행장 소음대책구역과 정비구역, 토지거래허가 관련 지정 사항의 실제 적용 및 제한 내용을 확인하세요.
• 체납 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능액을 관리주체에 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 재확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 아직 미검증”

수원 광명주택 201호는 감정가 365,000,000원에서 최저매각가 178,850,000원까지 내려온 물건입니다. 2회 유찰·감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 그것만으로 좋은 투자 가격이라고 판단하기는 어렵습니다.

권리구조에서는 긍정적인 부분이 분명합니다. 2023년 5월 2일 근저당권이 말소기준이고, 임차인 홍가영의 전입은 그보다 늦습니다. 보증금 125,000,000원이 미회수되더라도 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 후순위 근저당권과 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 가격과 환금성에서는 경계할 요소가 남아 있습니다. 실거래 비교가격 부재, 2회 유찰, 16세대 소규모 단지, 국세·지방세 압류, 내부 상태 미확인이 그 이유입니다. 따라서 지금 단계에서는 시세보다 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다.

종합 판단은 C등급(51점). 권리 인수 부담은 작지만, 시장가격을 검증하기 어려워 적극적인 입찰을 권하기에는 근거가 부족합니다. 이 물건의 승부처는 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐가 아니라, 178,850,000원이 실제 매매시장에서도 충분히 낮은 가격인지를 입증하는 데 있습니다.