수원지방법원 2025타경961. 경기도 용인시 기흥구 보정동의 죽전극동스타클래스4차 101동 301호입니다. 경매상 용도는 근린주택으로 표시돼 있지만 감정평가서에서는 연립주택으로 이용 중이라고 설명합니다. 철근콘크리트구조의 3층 건물 중 3층에 위치한 집합건물입니다.
현재 소유자로 표시된 사람은 이태우이며, 2017.03.28 소유권이전 등기의 거래가액은 1,340,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정이 복잡하게 얽혀 있습니다. 특히 2017년 설정된 성남수정새마을금고 근저당권과 2023년 설정된 전상영·박근영 근저당권의 우선순위를 정확히 판단해야 합니다.
더 중요한 것은 2017.07.05 전입한 임차인 이지혜입니다. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 매수인의 실제 인수금액을 최종 판단하기 어렵습니다. 따라서 현재의 최저매각가만을 실질취득비용으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경961 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 1237 죽전극동스타클래스4차 101동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 죽현로80번길 3 |
| 물건종류 | 근린주택 · 집합건물(감정상 연립주택 이용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 3층 중 3층 |
| 비교 기준 면적 | 244.77㎡ · 실거래 비교면적 217.87㎡ |
| 소유자 | 이태우 · 2017.03.28 소유권이전 · 등기상 거래가액 1,340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,019,000,000원 / 2,019,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 성남수정새마을금고 |
| 청구금액 | 700,219,106원 |
| 임차인 | 이지혜 · 2017.07.05 전입 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
2010년부터 반복된 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 나타납니다. 2017년 가압류 235,070,000원과 2019년 국가 압류도 각각 후속 말소등기가 있습니다. 반면 2024.11.15 용인시 압류와 2025.03.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 조세채권의 배당 우선순위와 실제 체납액은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지혜 | 2017.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인은 이지혜 1명입니다. 보증기관 대위변제에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 전입일은 2017.07.05로, 제시된 2023.06.12 말소기준일보다 앞섭니다.
그러나 2017.03.28의 선행 근저당권도 확인되므로 전입일만으로 최종 대항력과 인수 여부를 확정할 수는 없습니다. 보증금, 확정일자, 실제 점유관계, 배당요구 여부와 선순위 담보권의 법적 상태를 함께 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 거래가격은 있지만 비교 신뢰도가 낮다
죽전극동스타클래스4차(1단지)는 18세대 규모이고 준공일은 2010.02.09입니다. 확인되는 실거래는 2021.08과 2022.12의 2건입니다. 두 거래 모두 면적 217.87㎡로, 물건 비교 기준인 244.77㎡와 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 217.87㎡ | 1 | 2,050,000,000원 |
| 2021.08 | 217.87㎡ | 3 | 1,700,000,000원 |
| 전체 평균 | 217.87㎡ | 2건 | 1,875,000,000원 |
감정가 2,019,000,000원은 전체 실거래 평균 1,875,000,000원의 107.7%입니다. 반면 마지막 확인 거래인 2022.12의 2,050,000,000원과 비교하면 98.5%입니다.
다만 마지막 거래가 2022.12이고 면적도 다릅니다. 최근 12개월 평균으로 분류된 2,050,000,000원 역시 확인되는 거래시점은 2022.12이므로, 이를 2026년의 최근 시세로 인정하기 어렵습니다. 2021년 대비 2022년 거래가격 상승률은 20.6%로 나타나지만 이후 시장 흐름을 판단할 수 있는 거래는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,019,000,000원 가정 · 잠정 추정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 22,590,000원 |
| 을구 6번 · 전상영 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 을구 6번 · 박근영 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,096,410,000원 |
표는 기재된 잠정 추정치입니다. 성남수정새마을금고의 선행 근저당권, 을구 6번 공동권리자의 채권한도 중복 여부, 임차보증금 및 배당순위, 당해세와 최우선변제 등이 최종 반영된 확정 배당표가 아닙니다. 실제 배당액과 매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 실질취득은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 추정 소유자 잔여 |
|---|---|---|
| 신건 (100%) | 2,019,000,000원 | 1,096,410,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,615,200,000원 | 696,648,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,292,160,000원 | 376,838,400원 |
유찰이 발생하면 최저매각가는 단계적으로 하락합니다. 그러나 이 물건은 임차인의 보증금과 대항력, 담보권의 존속 여부가 최종 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 유찰 자체를 가격 메리트의 확보로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 보정동 소재 독정초등학교 동측 인근. 아파트·연립주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물로, 도시가스 난방·급배수·위생설비·승강기·지하주차장·보안경비설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측과 북서측으로 공도에 접하며 중로2류·중로3류 및 소로2류 관련 도로 조건이 기재돼 있습니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구· 성장관리권역·비행안전제3구역 등에 해당합니다. 공시지가 기준은 2,303,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 여부도 부정으로 표시됩니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 단지이며 확인 실거래가 2건에 불과합니다. 면적별 거래가 적어 시세 형성과 매각 소요기간에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재검증. 2017.03.28 성남수정새마을금고 근저당권의 말소 여부와 2026.06.08 권리이전의 법적 효력을 확인하고, 2023.06.12 근저당권을 말소기준으로 삼는 것이 타당한지 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 이지혜의 임대차계약서·보증금·확정일자· 실제 점유·배당요구 내역을 확인해야 합니다. 대항력과 미배당 보증금이 확인되기 전에는 인수금액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 근저당 중복계상 확인. 동일 을구 6번·동일 접수번호에 기재된 전상영과 박근영의 권리가 공동 근저당인지 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 신청채권자의 청구금액 700,219,106원이 추정배당에서 지급되지 않는 사유와 선행 근저당권의 배당 반영 여부를 점검해야 합니다.
- 용인시 압류 확인. 2024.11.15 압류와 관련한 체납액· 법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세 확보. 비교 대상 217.87㎡와 물건 기준 244.77㎡가 달라 기존 실거래만으로 낙찰가의 적정성을 평가하기 어렵습니다.
- 점유·명도 조사. 현재 실제 거주자, 임차관계 및 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 내부 관리상태, 수선 필요 여부 및 관련 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”을 믿기 전에 권리부터 확정해야 한다
이 물건은 단순히 감정가 2,019,000,000원에서 얼마를 할인받을 수 있는지가 핵심인 경매가 아닙니다. 2017년 근저당권과 2023년 근저당권의 선후관계, 2017년 전입 임차인의 보증금, 신청채권자 배당 누락 가능성을 먼저 해결해야 합니다.
전체 실거래 평균 대비 최저가가 107.7%인 데다 마지막 확인 거래도 2022년이고 거래 면적 역시 다릅니다. 소규모 단지의 환금성까지 고려하면 신건의 가격 매력을 긍정적으로 평가할 근거가 부족합니다.
종합 판단은 D등급, 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 현재 추정배당상 인수금액은 0원이지만 실질 인수위험은 미확정입니다. 임차보증금과 말소기준권리를 확인하고, 실제 총취득비용을 산정한 다음에야 적정 입찰가격을 검토할 수 있습니다.
