수원지방법원 2025타경1154. 수원시 팔달구 인계동 엘리시아아이티타워 12층 1219호가 경매에 나왔습니다. 수원시청 북동측 인근에 자리한 집합건물로, 경매상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(사무소)입니다.

소유자는 김강유입니다. 2023.02.24 소유권을 이전받으면서 거래가액 204,400,256원이 등기됐고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 212,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 농협은행이 2025.04.28 임의경매개시결정을 받았습니다.

현재 확인되는 임차인은 주식회사 웰빙솔루션(윤석중) 1명입니다. 보증금 5,000,000원, 월세 500,000원이며 신고일은 2024.02.22입니다. 말소기준 근저당권보다 뒤에 있어 대항력 없는 임차인으로 분류되지만, 사무소 임대차라는 점에서 실제 점유·사업자등록·배당요구 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.

핵심은 가격입니다. 감정가 242,000,000원이 신건 최저가로 그대로 적용됩니다. 권리상 인수액이 없다는 사실과, 그 가격이 인근 사무소 거래시장보다 유리하다는 사실은 전혀 다른 판단입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당

권리분석의 출발점은 2023.02.24 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 212,400,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리에 해당합니다. 이후 2025.04.28 등기된 농협은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

한편 최초 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2023.02.24 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 신탁등기를 매수인이 인수하는 구조로 보아서는 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

현황조사에서 확인된 점유자는 주식회사 웰빙솔루션(윤석중)입니다. 주택 임차인이 아니라 사무소로 이용 중인 공간의 임차관계이므로, 상가·업무시설 임대차의 대항요건과 배당요건을 구분해 확인해야 합니다.

현황조사상 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.

임차인이 낙찰자에게 보증금을 인수시킬 수 없더라도, 실제 공간을 점유하고 있다면 명도 절차가 남습니다. 권리상 인수금액 0원과 점유 이전에 아무런 시간·비용이 들지 않는다는 판단을 혼동해서는 안 됩니다.

② 가격 검증 — 신건 242,000,000원이 적정한가

이번 경매는 유찰 0회의 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 242,000,000원이므로 최저가 입찰을 가정하면, 매수인 인수금액 0원을 더한 실질취득 기준금액도 242,000,000원입니다. 취득세 등 부대비용은 별도입니다.

하지만 실제 가격 경쟁력은 아직 확인되지 않았습니다. 이 물건은 일반 아파트가 아닌 근린시설 분류의 사무소 이용 공간이므로 같은 건물 또는 유사한 업무시설의 전용면적·층·이용상태별 실거래가격을 기준으로 평가해야 합니다. 현재 확인되는 사실만으로는 최저가가 최근 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.

2023.02.24 등기된 과거 거래가액 204,400,256원은 현재의 시장가치를 직접 나타내지 않습니다. 따라서 과거 취득가액을 기준으로 현재 감정가가 비싸다거나 싸다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 우선 공제한 뒤 농협은행 근저당권에 배당하고, 남는 금액을 소유자에게 교부하는 구조입니다.

집행비용 4,188,000원은 추정액이며, 근저당 배당액은 채권최고액 212,400,000원을 기준으로 가정했습니다. 실제 확정 채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 등에 따라 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 가격 하락은 매수인 인수가 아니라 채권 미배당으로 반영

이 사건의 회차별 시뮬레이션은 신건 가격에서 유찰될 경우 매각대금이 감소하면서 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 커지는 구조를 보여줍니다. 중요한 것은 미배당 채권액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념이라는 점입니다.

현재 신건에서는 시뮬레이션상 근저당 채권최고액을 모두 배당하고 소유자에게 25,412,000원이 남습니다. 반면 1회 유찰 시 미배당은 22,310,400원, 2회 유찰 시 60,488,320원으로 계산됩니다.

이 미배당액은 근저당 채권을 기준으로 산정한 배당 부족분이지 낙찰자가 추가로 갚아야 할 채무가 아닙니다. 매각으로 근저당권이 소멸하는 전제에서 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 실제 배당순위와 임차관계를 최종 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업시설·숙박시설·업무시설·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 15층 건물의 12층 1219호입니다. 사용승인일은 2023.01.03이며, 강화유리·화강석 마감과 커튼월 창호 등이 적용된 건물입니다.
• 설비. 공동 위생 및 급·배수설비, 승강기, 화재탐지·소화전, 주차장 및 난방설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 소재 토지는 서측으로 약 10m 내외 포장도로, 북측으로 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 토지는 3필지 일단의 가장형이며 대체로 평탄합니다.
• 토지이용계획. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다. 비행안전제6구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 등의 제한사항도 확인됩니다.
• 용도 확인. 경매 분류는 근린시설이며 실제 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 입찰 전 건축물대장상 해당 호실의 용도와 현재 사용형태의 적합성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 업무·근린시설은 주거용 아파트와 매수층 및 가격 결정요인이 다릅니다. 수원시청역 인근이라는 교통 여건만으로 재매각 용이성을 확정할 수 없으며, 유사 사무소의 거래가격·공실·임대수요 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 사업자등록 확인. 주식회사 웰빙솔루션의 사업자등록 신청일과 실제 인도·점유 시점을 확인하세요. 현황조사상 신고일이 말소기준 이후라는 판단을 관련 증빙으로 검증해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 임차보증금 5,000,000원에 대한 우선변제 가능 여부, 배당요구 여부 및 배당표 반영 여부를 원본 서류로 확인하세요.
• 명도 및 보증금 분쟁 대비. 대항력 없는 것으로 분류된 임차인이라도 실제 점유하고 있는 경우에는 인도 협의와 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 보증금 반환 문제와 점유 이전 문제를 구분해 검토하세요.
• 근저당 실제 채권액 확인. 농협은행의 청구금액 186,491,056원과 등기상 채권최고액 212,400,000원은 서로 다릅니다. 채권계산서와 실제 배당순위를 확인하세요.
• 유사 사무소 실거래 검증. 신건 최저가 242,000,000원과 유사한 전용면적·층·이용상태를 가진 거래가격을 대조하세요. 과거 소유권이전 거래가액만으로 현재 시세를 판단하지 마세요.
• 임대수익과 공실 검토. 조사상 월세는 500,000원입니다. 실제 계약 유지 여부, 관리비, 공실 가능성, 임대차 종료 조건을 확인한 뒤 수익성을 평가하세요.
• 건축물대장·용도 확인. 근린시설 분류와 사무소 이용상태를 확인하고, 해당 호실의 적법한 사용 가능 범위 및 향후 이용계획과의 적합성을 점검하세요.
• 미납 관리비 확인. 집합건물의 미납 관리비 중 공용부분 관련 비용은 매수인 부담 문제가 생길 수 있으므로 관리주체에 체납 현황과 금액을 확인하세요.
• 매각물건명세서 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서와 임차인 관련 증빙을 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원은 확인, 가격 메리트는 보류”

이 사건은 말소기준권리가 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당권이 2023.02.24 설정됐고, 확인된 임차인 주식회사 웰빙솔루션의 신고일은 그 이후인 2024.02.22입니다. 과거 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 이러한 구조에서 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원으로 산정됩니다.

다만 임차인이 존재하는 만큼 실제 사업자등록·점유·배당요구 및 명도 문제를 검증해야 합니다. 권리가 소멸한다는 것과 현장 인도가 문제없이 끝난다는 것은 다릅니다.

더 큰 판단 변수는 242,000,000원이라는 신건 가격입니다. 근린시설로 분류되고 사무소로 이용되는 물건은 아파트와 거래시장 구조가 다릅니다. 인근 교통환경이 양호하다고 해서 감정가가 시세보다 낮은 것은 아닙니다. 유사 물건의 최근 실거래와 실제 임대수익을 대조하지 않은 상태에서 가격을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

결론은 권리구조는 비교적 단순하나, 가격 판단은 보류입니다. 선순위 인수위험이 크지 않다는 장점을 인정하되, 임차관계 확인과 실거래 검증이 끝나기 전에는 신건 최저가를 매력적인 매수가격으로 간주하지 않는 것이 타당합니다.