수원지방법원 2025타경1160. 수원시 팔달구 인계동 동양파라곤 2단지 202동 702호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 355,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 소유자는 김정민이며, 2021년 7월 매매계약에 따른 취득 당시 거래가액은 295,000,000원으로 등기돼 있습니다. 이후 2023년 봄내신용협동조합 앞으로 채권최고액 198,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 해당 채권자의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다.

등기상 핵심은 명확합니다. 2023.11.28. 설정된 을구 9번 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 수원시·국민건강보험공단·국가가 설정한 압류와 경매개시결정등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 2025.07.30. 해당 근저당권이 제이비우리캐피탈주식회사로 이전됐으므로 배당권자와 실제 채권액은 최신 채권관계로 대조해야 합니다. 이 권리이전은 별개의 근저당권이 추가된 것이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

현재 분석의 기준은 을구 9번, 2023.11.28. 봄내신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 198,000,000원이며, 매각으로 소멸할 권리입니다. 이후 2025.07.30. 제이비우리캐피탈주식회사로 근저당권이 이전됐지만, 말소기준의 설정일과 권리 순위가 새로 생기는 것은 아닙니다.

갑구의 수원시 압류, 국민건강보험공단 압류, 국가 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 등기됐습니다. 따라서 등기상 권리는 원칙적으로 매각으로 정리됩니다. 반면 압류가 말소된다는 것과 세금채권이 배당에서 언제나 후순위라는 것은 서로 다른 문제입니다. 당해세 및 법정기일에 따른 우선순위를 반드시 별도로 검증해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 보증금과 전입일 재확인이 핵심

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인 신고자는 김태영 1명입니다. 보증금과 차임, 확정일자는 확인되지 않았으며, 2025.07.07. 배당요구를 한 것으로 기재돼 있습니다.

전입일이 실제로 말소기준권리 이후라면 대항력에 의한 매수인 보증금 인수는 발생하지 않는 방향으로 판단할 수 있습니다. 그러나 현재의 날짜 모순과 보증금 미상 상태에서는 인수위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다. 또한 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 배당액을 확정할 수는 없습니다.

예상배당의 매수인 인수 0원은 현재 권리판정과 배당모형에 따른 값입니다. 임차인에게 실제 선순위 대항력이 존재하는 것으로 확인된다면, 낙찰가 외에 미배당 보증금 인수가 발생할 수 있으므로 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 355,000,000원의 검증

현재 최저매각가는 감정가와 같은 355,000,000원입니다. 소유자의 2021년 취득 당시 거래가액은 295,000,000원이지만, 과거 취득가격만으로 현재 감정가가 적정하거나 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

최근 12개월의 동일 유형 실거래, 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않아 감정가 대비 현재 시세의 높고 낮음을 판정할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 근린상가 표기와 오피스텔 이용상태가 다르므로 비교 대상의 법적 용도와 실제 이용 형태도 일치시켜야 합니다. 단순히 인근 아파트의 실거래가격을 적용하는 방식은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)

채권최고액 198,000,000원을 배당하는 단순 추정입니다. 신청채권자의 청구액은 167,391,369원이며, 실제 확정채권액과 배당권자는 별도 확인 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 집행비용은 반영되지 않아 소유자 잔여금과 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 0원도 임차관계 검증 전의 조건부 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당모형상 미배당 0원

위 시나리오는 세금채권의 우선배당과 확인되지 않은 임차인 권리를 추가 반영하지 않은 결과입니다. 모든 회차에서 근저당권 채권최고액 기준 198,000,000원이 전액 배당되고 모형상 미배당은 0원입니다. 하지만 채권자 전액 배당과 매수인 인수위험이 없다는 판단은 별개이며, 실제 임차권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 수원시청역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 업무용빌딩, 주상용빌딩, 각종 상업용빌딩 및 예술공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 소재해 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 중 7층이며, 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 도배·타일 마감입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 주변으로 중로3류 및 대로1류 도로와 접합니다. 차량 접근은 가능한 입지이나 실제 주차 여건과 이용 편의는 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구· 지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다. 교육환경 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한도 확인됩니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 근린상가 표기와 오피스텔 이용상태의 관계는 건축물대장 및 현장 용도를 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 역세권 상업지역이라는 입지 특성은 있으나, 실제 거래가능 가격은 법적 용도, 면적, 임대상태, 관리비, 금융 취급 가능 여부 등에 따라 달라집니다. 최근 거래가격 검증 전에는 환금성을 높게 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입일 원본 대조. 김태영의 전입일 2027.08.30.은 매각기일보다 늦고 배당요구일 2025.07.07.보다도 늦습니다. 전입세대열람 및 주민등록 관련 서류로 실제 날짜를 재확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 임차인 보증금과 차임이 미상이며 확정일자도 확인되지 않았습니다. 임대차계약서, 점유개시일, 배당요구 및 우선변제 여부를 검토해 실제 인수액을 다시 산정해야 합니다.
• 세금 관련 압류 조사. 수원시·국민건강보험공단·국가 압류의 청구금액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 조사하고 근저당권자 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 봄내신용협동조합의 근저당권이 제이비우리캐피탈주식회사로 이전된 상태입니다. 채권양도 내역과 실제 배당권자 및 확정채권액을 확인해야 합니다.
• 용도 검증. 근린상가 표기와 오피스텔 이용상태가 일치하는지 건축물대장·집합건축물대장·현장 상태로 확인하고, 용도에 따른 취득세·대출·임대 가능성을 검토해야 합니다.
• 시세와 임대료 조사. 355,000,000원이라는 감정가를 기준으로 즉시 응찰하지 말고, 동일 용도·유사 면적의 최근 거래와 실제 임대조건을 확보해 적정 입찰가를 별도로 산정해야 합니다.
• 점유 및 명도. 신고 임차인의 실제 점유 여부, 사용 형태, 인도 가능 시점과 명도비용을 확인해야 합니다. 대항력 없음 판정만으로 점유 문제가 자동 해결되지는 않습니다.
• 관리비·원본 서류. 관리비 체납, 공용부분 부담 가능성, 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 확인할 것은 남아 있다”

이 사건은 말소기준 근저당권을 중심으로 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 채권최고액 198,000,000원의 근저당권은 매각으로 소멸하며, 후순위 압류와 경매개시결정도 원칙적으로 정리됩니다. 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

그러나 임차인 1명의 보증금이 확인되지 않았고, 전입일은 매각기일보다 미래로 기재돼 있습니다. 국세·지방세 관련 압류 3건은 배당 결과를 바꿀 수 있으며, 근린상가 표기와 오피스텔 이용상태의 차이도 확인해야 합니다. 무엇보다 현재 감정가 355,000,000원이 최근 시세보다 저렴한지 판단할 실거래 근거가 충분하지 않습니다.

결론은 '등기상 권리 소멸은 비교적 양호, 입찰 판단은 보류'입니다. 임차인의 실제 대항력과 보증금, 세금채권의 순위, 건축물대장상 용도 및 최근 거래가격을 먼저 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 합리적입니다.