수원지방법원 2025타경52234. 광주시 초월읍 대쌍령리 명성하이츠 205동 2층 201호, 전용 57.06㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 264,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 129,360,000원까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 49%”라는 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞서 전입·점유한 정아람의 보증금 300,000,000원이 있고, 통상의 권리분석이라면 미배당 보증금을 매수인이 인수하기 때문입니다. 다만 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 2026.06.09 확약서가 있습니다.
정아람은 확정일자 2022.06.21, 전입 2022.07.22, 점유개시 2022.07.23으로 말소기준인 2023.06.20 김경란 근저당보다 빠릅니다. 그래서 원칙상 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다. 현재 최저가 배당 시 보증금 중 126,748,960원만 배당되고 173,251,040원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형이라 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이번에는 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다”고 확약했기 때문에 정아람 건에 한해 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-12 명성하이츠 205동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.06㎡ · 철근콘크리트조 4층 건 내 2층 201호 |
| 소유자 | 고성실 (2022.07.25 매매 · 2022.07.27 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 309,844,203원 |
| 말소기준 | 2023.06.20 을구 7번 근저당권 · 김경란 · 채권최고액 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0
말소기준은 2023.06.20 김경란의 근저당권 195,000,000원입니다. 이후의 서민금융진흥원 가압류, 국 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 광명시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순서가 아니라 임차인의 실제 대항력 발생 시점입니다. 정아람은 말소기준보다 앞선 전입·점유를 갖추고 있어, 2024.08.08 임차권등기 자체가 말소기준보다 늦더라도 미배당 보증금 인수 문제가 생기는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정아람 전유부분 전부 · 주거 | 전입 2022.07.22 점유 2022.07.23 확정 2022.06.21 | 300,000,000원 | 원칙상 有 2026.06.09 확약으로 포기 | 행사 배당요구 2024.08.08 | 해당 없음 | 0원 룰상 미배당 173,251,040원 |
임차권등기는 2024.08.08 접수됐고 보증금은 300,000,000원입니다. 배당요구도 같은 날 이뤄졌습니다. 우선변제권만으로 현재 회차에서 전액 변제되지는 않으므로 통상적이라면 미배당액이 매수인에게 넘어갑니다. 하지만 이번 사건은 확약에 의해 대항력 행사 자체가 포기되므로, 입찰가격 판단에서도 최저가가 아니라 확약을 반영한 실질취득 129,360,000원을 기준으로 최근 시세와 비교하는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 220,000,000원’을 봐야 한다
명성하이츠 205동은 총 8세대, 2017.05.12 사용승인된 다세대입니다. 전용 57.06㎡ 일치 거래는 2건으로, 2022.07 2층 300,000,000원과 2023.09 4층 220,000,000원입니다. 단순 전체 평균은 260,000,000원이지만 과거 300,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트는 최근 12개월 평균 220,000,000원과 최신 거래 220,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 57.06㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.07 | 57.06㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.06㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 57.06㎡ | 2건 | 260,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 129,360,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 220,000,000원의 58.8%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -26.7%로 하락 방향입니다. 감정가 264,000,000원이 과거 평균 260,000,000원과 비슷하다는 사실만으로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,611,040원 |
| 1. 임차인 정아람 보증금 | 300,000,000원 | 126,748,960원 |
| 2. 근저당 · 김경란 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,558,581원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 309,844,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 정아람 보증금 미배당액은 173,251,040원입니다. 통상의 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 인수로 이어지지만, 2026.06.09 확약 때문에 정아람 건은 실질 0원으로 반영합니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 경제적 취득부담이 보증금 300,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 광주시 초월읍 대쌍령리 ‘초월초등학교’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역이며 공시지가 487,300원/㎡입니다. 자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 통상의 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 동일 전용면적 확인 거래는 2건입니다. 최근 거래가격은 220,000,000원이지만 최근 추세는 -26.7%, 경매 평균 유찰은 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가격 판단은 2026.06.09 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 유효성과 적용범위를 전제로 합니다. 입찰 전 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 범위 재확인. 확인된 실제 임차인은 정아람 1명이며 확약 역시 정아람 건에만 적용됩니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 추가 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 확약이 없다면 미배당 보증금 173,251,040원 인수 구조이므로, 이 사건의 할인율은 확약 반영 여부에 따라 의미가 완전히 달라집니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 기준은 220,000,000원이고 추세가 -26.7%입니다. 과거 300,000,000원 거래와 전체 평균 260,000,000원만 근거로 상단 가격을 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 환금성 점검. 총 8세대 다세대, 4회 유찰이라는 점을 고려해 향후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
- 세금·비용 확인. 국·광명시 압류가 존재하므로 배당·말소와 별개로 당해세 등 실제 부담 가능 항목을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건은 숫자만 보면 감정가 264,000,000원의 49%인 129,360,000원까지 내려온 4회 유찰 다세대입니다. 그러나 권리분석의 첫 결론은 “싸다”가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 정아람 보증금 300,000,000원은 현재 회차에서 전액 배당되지 않아 룰상 173,251,040원이 남습니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액 때문에 낮아진 최저가는 실질 할인으로 연결되지 않습니다.
이번 사건은 2026.06.09 확약이 그 구조를 바꿉니다. 정아람 건에 대해 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기를 말소하겠다고 했으므로, 실질 인수 0원·실질취득 129,360,000원으로 판단할 수 있습니다. 이 금액은 최근 12개월 평균과 최신 거래 220,000,000원의 58.8%라 가격 여지는 분명합니다. 다만 최근 거래 추세 -26.7%, 4회 유찰, 8세대 규모의 낮은 환금성을 함께 반영하면 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 하락장 속 환금성입니다.
