수원지방법원 2025타경52234. 광주시 초월읍 대쌍령리 명성하이츠 205동 2층 201호, 전용 57.06㎡의 다세대주택입니다. 소유자 고성실은 2022.07.27. 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 보증금 300,000,000원인 정아람의 임차권입니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시하고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시했습니다.
다만 주택도시보증공사는 2026.06.09. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 정아람 임차권의 매수인 부담은 실질 0원*입니다. 확약이 없다고 가정하면 배당받지 못한 보증금 잔액이 인수될 수 있고, 예상배당상 임차보증금의 변제가 확인되지 않으므로 룰상 위험금액은 최대 300,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-12 명성하이츠 제205동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길 43-43 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.06㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 명성하이츠 205동 · 8세대 · 2017.05.12 |
| 소유자 | 고성실 (2022.07.27. 거래가액 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (2회 유찰 이력·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 309,844,203원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 300,000,000원 임차권을 확약으로 해소
등기 목록의 최초 근저당은 2017.05.26. 성남수정새마을금고 175,500,000원이지만, 2019.02.11. 말소가 기재돼 있습니다. 2019.10.10. 설정된 수협은행 근저당 228,850,000원도 2022.07.22. 말소됐고, 2023.06.01. 설정된 주식회사오케이캐쉬대부 근저당 105,000,000원 역시 2023.06.20. 말소됐습니다. 이 말소 이력을 순서대로 반영하면 2023.06.20. 김경란 근저당 195,000,000원이 유효한 말소기준 후보가 됩니다.
정아람은 2022.06.18. 임대차계약을 체결하고 2022.06.21. 확정일자를 받았으며, 2022.07.22. 주민등록, 2022.07.23. 점유를 시작했습니다. 김경란 근저당보다 앞선 점유·전입이고, 매각물건명세서도 매수인에게 대항 가능한 임차권으로 명시했습니다. 2024.08.08. 보증금 300,000,000원의 임차권등기가 마쳐졌습니다.
| 실제 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정아람 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 300,000,000원 | 계약 2022.06.18 확정 2022.06.21 전입 2022.07.22 점유 2022.07.23 임차권등기 2024.08.08 | 확약 전 대항 가능 | 배당요구·우선변제 주장 배당요구 2024.08.08 | HUG 양수·확약 2026.06.09 대항력 포기·말소 약정 |
② 시세 비교 — 실질취득액이 최근 거래보다 높다
명성하이츠 205동 전용 57.06㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 260,000,000원이지만, 과거 300,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 최신 거래와 최근 기준 평균은 모두 220,000,000원이므로 가격 판단은 이 금액을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 57.06㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.07 | 57.06㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | 57.06㎡ | 2건 | 260,000,000원 |
| 최근 기준 평균 | 57.06㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저가와 확약 반영 실질취득액은 모두 264,000,000원입니다. 이는 전체 평균 260,000,000원의 101.5%이며, 최신 거래이자 최근 기준 평균인 220,000,000원의 120.0%입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 -26.7% 낮아진 하락 추세까지 나타나므로, 현재 가격을 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 2. 성남수정새마을금고 근저당 | 175,500,000원 | 175,500,000원 |
| 3. 수협은행 근저당 | 228,850,000원 | 84,004,000원 |
| 4. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 11,072,727원 | 0원 |
| 5. 주식회사 국민행복기금 가압류 | 18,299,062원 | 0원 |
| 6. 주식회사오케이캐쉬대부 근저당 | 105,000,000원 | 0원 |
| 7. 김경란 근저당 | 195,000,000원 | 0원 |
| 8. 김경란 경매신청채권 | 309,844,203원 | 0원 |
| 9. 서민금융진흥원 가압류 | 13,558,581원 | 0원 |
| 10. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 309,844,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,366,968,776원 중 예상배당은 259,504,000원, 미배당은 1,107,464,776원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 확약을 반영한 매수인 인수액은 0원*입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·100%) | 264,000,000원 | 259,504,000원 | 1,107,464,776원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (80%) | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 1,159,525,576원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (64%) | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 1,201,174,216원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 201호이며 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 벽돌붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 입지. 초월초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대 510.0㎡, 완경사 사다리형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 487,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 통상의 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 실거래가 2건으로 제한적이며, 경매 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 가격 조정과 매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.09.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 사건번호, 목적물, 보증금, 양수 관계와 서명·날인을 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 주택도시보증공사가 전액 변제받지 못해도 실제로 임차권등기를 말소하는 절차와 제출서류를 확인하세요.
- 현황 점유. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 정아람 또는 제3자의 현재 점유 여부와 인도 일정을 현장에서 확인하세요.
- 등기 말소 이력. 예상배당에 반영된 성남수정새마을금고·수협은행 근저당과 등기상 말소 기재를 원본으로 대조하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 260,000,000원보다 최신 거래와 최근 기준 평균 220,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세 -26.7%와 2회 유찰 이력을 반영해 현재 최저가 264,000,000원에 가격 가점을 주지 마세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 제한이 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 내역과 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*이어도 가격은 비싸다”
이 물건은 보증금 300,000,000원의 대항 가능한 임차권 때문에 원래라면 낙찰가보다 큰 인수 위험이 생길 수 있는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약해, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 투자 매력이 생기는 것은 아닙니다. 실질취득액 264,000,000원은 최신 거래와 최근 기준 평균 220,000,000원의 120.0%이고, 가격 추세도 -26.7%입니다. 총 8세대의 소규모 다세대, 실거래 2건, 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 확약은 권리 위험을 낮췄지만 가격 위험까지 없애지는 못했습니다. 현재 회차의 결론은 권리 조건부 확인, 가격 보류입니다.