수원지방법원 2025타경1181. 화성시 오산동 동탄역린스트라우스 103동 14층 1404호가 경매에 나왔습니다. 2018년 준공된 617세대 아파트단지로, 본건은 44층 건물 중 14층에 위치합니다. 소유자는 이윤희·최상만 공동소유이며 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
경매를 신청한 채권자는 주식회사하나은행입니다. 2018년 설정된 채권최고액 572,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시됐으며, 경매 청구액은 535,834,966원입니다. 이후 삼성전자가 최상만 지분에 가압류를 설정하고 강제경매를 진행했으며, 화성시의 지분 압류도 추가됐습니다.
이처럼 채권자와 집행절차가 여럿 등장하지만, 채권이 많다는 사실 자체가 낙찰자의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 핵심은 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 점유자나 별도로 인수할 권리가 존재하는지입니다. 특히 이 물건에서는 현장 임대관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1181 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 1020 동탄역린스트라우스 제103동 제14층 제1404호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄역로 102 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 44층 중 14층 |
| 단지규모 / 준공 | 617세대 · 2018.09.06 |
| 소유자 | 이윤희(지분 2분의 1), 최상만(지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 1,320,000,000원 / 1,320,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사하나은행 / 535,834,966원 |
| 말소기준권리 | 2018.11.29 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 572,000,000원 |
| 점유·임대관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 단지 경매 참고지표 | 평균 유찰 2.0회 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 소멸
권리분석의 출발점은 2018.11.29 하나은행 근저당권입니다. 채무자는 최상만, 근저당권자는 주식회사하나은행이고 채권최고액은 572,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후 설정된 가압류·압류 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각을 통해 소멸합니다.
등기상 삼성전자는 2020.04.02 최상만 지분에 1,000,000,000원의 가압류를 설정했습니다. 이후 2025.05.21 같은 지분에 강제경매개시결정이 등기됐으며, 해당 등기는 기존 가압류의 본압류 이행으로 표시됩니다. 따라서 두 기록을 서로 독립된 1,000,000,000원 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
2025.12.15에는 화성시의 최상만 지분 압류가 추가됐습니다. 압류등기 자체는 말소기준 이후의 권리로 정리되는 구조이나, 조세채권의 실제 배당순위와 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다. 등기 순서만으로 모든 조세채권의 배당순위를 확정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 1,320,000,000원의 가격 메리트는 검증 전
동탄역린스트라우스는 617세대, 2018년 준공된 아파트단지입니다. 다만 본건과 면적·층수 등 조건이 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가 1,320,000,000원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 판정할 수 없습니다.
특히 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 입찰가격의 적정성을 판단하려면 동일 단지의 최근 12개월 거래, 최신 거래와 해당 호수의 개별 조건을 대조해야 합니다. 단지의 평균 유찰 횟수는 2.0회이지만, 이것만으로 감정가의 과대평가나 향후 유찰을 단정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 예상 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 1,320,000,000원 | 0원 | 1,320,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 1,056,000,000원 | 0원 | 1,056,000,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 844,800,000원 | 0원 | 844,800,000원 |
실질취득 추정액은 각 회차 최저가에 현재 예상 인수액 0원을 반영한 값입니다. 실제 낙찰가, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도이며, 점유관계 확인에 따라 인수 위험이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,600,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 572,000,000원 | 572,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성전자 | 1,000,000,000원 | 732,400,000원 |
| 3. 삼성전자 강제경매 · 본압류 이행 | 별도 채권액 미확정 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가인 1,320,000,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 15,600,000원을 차감한 금액이 채권자에게 배당됩니다. 하나은행에는 채권최고액 기준으로 572,000,000원, 삼성전자에는 732,400,000원이 배당되는 구조입니다.
채권자 청구액 합계는 1,572,000,000원, 예상 배당 합계는 1,304,400,000원입니다. 따라서 267,600,000원의 미배당이 발생합니다. 이 부족액은 채권자 측 회수 부족분으로서, 매수인이 그 금액을 추가로 부담한다는 뜻이 아닙니다.
다만 하나은행의 실제 경매 청구액은 535,834,966원인데, 위 배당표는 채권최고액인 572,000,000원을 배당액으로 가정했습니다. 채권최고액은 실제 확정채권액과 같지 않으므로, 정확한 배당금은 원금·이자·비용 및 채권계산서에 따라 달라질 수 있습니다.
화성시 조세채권, 당해세 및 기타 법정 우선채권은 위 배당 추정에 별도 반영되지 않았습니다. 조세채권의 배당순위에 따라 하나은행·삼성전자 예상배당과 미배당액이 달라질 수 있으며, 위 금액은 확정배당표가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 1,320,000,000원 | 1,304,400,000원 | 267,600,000원 |
| 1회 유찰 시 | 1,056,000,000원 | 1,043,040,000원 | 528,960,000원 |
| 2회 유찰 시 | 844,800,000원 | 833,952,000원 | 738,048,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 오산동 동탄역 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설·상업시설·아파트 등이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 GTX-동탄역이 소재합니다. 주변 도로정비상태도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 44층 건물 중 14층에 위치합니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 주차 및 도로. 단지 외곽으로 포장도로가 개설되어 있고 지하주차장시설이 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 택지개발지구 및 성장관리권역에 해당합니다. 토지는 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 8,961,000원/㎡입니다. 이는 개별 아파트 호수의 실거래가격이나 감정가를 직접 대체하는 지표는 아닙니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 617세대 단지와 동탄역 인근 입지는 검토할 만한 조건입니다. 그러나 실제 환금성은 최근 거래량·거래가격·동일 면적 매물 경쟁력으로 판단해야 하며, 단지 규모나 역 접근성만으로 높은 환금성을 보장할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자와 임대관계. 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고, 실제 점유자의 신분·점유 개시일·전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인하세요. 신고 임차인이 없다는 사실만으로 명도 부담이 없다고 단정하지 마세요.
- 말소기준권리. 2018.11.29 하나은행 근저당권이 말소기준임을 등기부 원본으로 재확인하고, 별도로 인수되는 권리나 매각조건이 있는지 점검하세요.
- 삼성전자 지분 집행. 최상만 지분에 설정된 2020년 가압류와 2025년 강제경매개시결정의 관계를 확인하세요. 본압류 이행을 별도의 독립채권으로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 화성시 압류·조세. 2025.12.15 압류에 관한 조세채권의 성격, 당해세 여부, 법정기일 및 배당순위를 확인하세요. 현재 예상배당표와 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 하나은행 실제 채권액. 경매 청구액 535,834,966원과 채권최고액 572,000,000원을 구분하고, 채권계산서를 통한 확정 배당채권액을 확인하세요.
- 공동소유·매각범위. 소유권은 이윤희·최상만 각 지분 2분의 1이고 일부 압류는 최상만 지분에 설정되어 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 매각목록에서 실제 매각대상 범위를 반드시 확인하세요.
- 최근 실거래 검증. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 거래가격과 최신 실거래를 확인하세요. 감정가가 1,320,000,000원이라는 사실만으로 저평가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 전략. 단지 평균 유찰 2.0회는 참고지표입니다. 1회 유찰 시 1,056,000,000원, 2회 유찰 시 844,800,000원의 시나리오를 검토하되 실제 시세를 확인한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 거주자, 점유 인도 가능성과 명도비용을 확인하세요. 현재 실질취득 추정액에는 이러한 부대비용이 포함되지 않습니다.
- 입찰 전 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서와 기일변경·매각조건을 최종 대조하세요.
맺으며 — “인수 추정 0원 ≠ 가격 메리트 확인”
동탄역린스트라우스 1404호는 말소기준권리 이후의 복수 압류·경매권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 예상배당에서는 채권자 미배당액이 267,600,000원 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 삼성전자와 화성시의 권리가 등기부에 다수 기재됐다는 사실만으로 낙찰자가 이들 채무를 떠안는 것은 아닙니다.
그러나 중요한 불확실성이 남아 있습니다. 임대관계 미상으로 점유자의 대항력을 확정할 수 없고, 최근 비교 실거래도 확인되지 않아 최저가 1,320,000,000원이 시장가격보다 유리하다는 근거가 없습니다. 또한 공동소유자의 지분에 별도의 집행기록과 화성시 압류가 있으므로 매각범위 및 조세 배당도 원본으로 확인해야 합니다.
동탄역 인근 입지와 617세대 단지라는 조건은 검토 가치가 있지만, 그것만으로 신건 가격을 정당화할 수는 없습니다. 등기상 권리 구조는 비교적 단순하되, 점유·시세·매각조건 확인 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다. 종합적으로는 가격 검증이 되지 않은 신건의 불확실성을 반영한 C 수준의 신중 검토 대상입니다.
