수원지방법원 2025타경1203. 용인시 기흥구 보정동 행원마을동아솔레시티아파트 101동 504호입니다. 소유자 박세환은 2017년 7월 매매계약을 거쳐 같은 해 9월 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기상 거래가액은 525,000,000원입니다. 이후 근저당권 설정과 변경, 여러 카드사의 가압류, 압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 가장 주의해야 할 권리는 임차인 박찬삼의 500,000,000원 주택임차보증금과 남서울신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이어지는 근저당권 기록입니다.
임차인 박찬삼은 2023.07.20 전입신고와 점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 삼성카드 가압류일인 2025.01.09보다 앞선 날짜이므로, 해당 가압류를 말소기준으로 삼는 분석에서는 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 다만 2017년 설정 근저당권이 실제로 존속하는 경우에는 임차인의 선순위 여부와 배당 순서를 다시 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1203 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 1162 행원마을동아솔레시티아파트 101동 5층 504호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 보정로 30 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철골철근콘크리트조 · 20층 중 5층 |
| 시세 비교 면적 | 전용 152.386㎡ (거래 표본 152.39㎡) |
| 단지 규모 | 행원마을동아솔레시티 · 1,701세대 · 2003.03.05 준공 |
| 소유자 | 박세환 · 2017.09.11 소유권이전등기 · 거래가액 525,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,070,000,000원 / 1,070,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 남서울신용협동조합 |
| 사건 청구금액 | 335,880,125원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차현황 | 박찬삼 1명 · 보증금 500,000,000원 · 임차권등기 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 먼저 근저당권을 확인하라
② 임차인 분석 — 보증금 5억, 전액 배당이 핵심
확인되는 실제 임차인은 박찬삼 1명입니다. 건물 전부를 대상으로 한 주거 임대차이며, 전입·점유개시·확정일자가 모두 2023.07.20입니다. 2025.08.14에는 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구 내역도 확인됩니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박찬삼 건물의 전부 · 주거 |
전입 2023.07.20 확정 2023.07.20 임차권등기 2025.08.14 |
500,000,000원 | 대항력 있음* 우선변제 배당요구 | 0원* |
* 대항력 판단은 2025.01.09 가압류를 말소기준으로 보는 분석에 따른 것입니다. 2017년 근저당권이 존속하면 선순위 관계를 다시 판단해야 합니다. 인수 0원은 제시된 매각가·배당순서에서 임차보증금 전액이 배당된다는 가정에 한정됩니다.
③ 시세 비교 — 평균 대비 99.0%, 큰 할인은 아니다
행원마을동아솔레시티의 동일 면적대인 전용 152.39㎡ 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 평균 거래금액은 1,080,666,666원이며, 최저거래는 975,000,000원, 최고거래는 1,175,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.09, 1,175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 152.39㎡ | 11 | 1,175,000,000원 |
| 2026.07 | 152.39㎡ | 7 | 1,150,000,000원 |
| 2026.06 | 152.39㎡ | 12 | 1,100,000,000원 |
| 2026.06 | 152.39㎡ | 7 | 1,130,000,000원 |
| 2026.05 | 152.39㎡ | 13 | 975,000,000원 |
| 2026.05 | 152.39㎡ | 17 | 1,100,000,000원 |
| 2026.05 | 152.39㎡ | 2 | 1,088,000,000원 |
| 2026.05 | 152.39㎡ | 20 | 1,010,000,000원 |
| 2026.04 | 152.39㎡ | 8 | 1,050,000,000원 |
| 2026.02 | 152.39㎡ | 6 | 1,010,000,000원 |
| 2026.02 | 152.39㎡ | 14 | 1,150,000,000원 |
| 2026.01 | 152.39㎡ | 17 | 1,030,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 152.39㎡ | 12건 | 1,080,666,666원 |
최저매각가 1,070,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.0%입니다. 평균보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않습니다. 최근 2026.09 거래가인 1,175,000,000원보다는 낮으나, 같은 평형에서도 975,000,000원에 거래된 사례가 있다는 점을 함께 봐야 합니다. 층과 상태에 따른 가격 편차를 감안하면 신건에서 뚜렷한 가격 메리트가 확보됐다고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,070,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,100,000원 |
| 1. 임차인 박찬삼 보증금 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 5,830,464원 | 5,830,464원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 18,367,190원 | 18,367,190원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 16,700,365원 | 16,700,365원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 516,001,981원 |
위 예상배당은 제시된 계산값을 그대로 나타낸 것입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 사항은 미반영되어 있습니다. 또한 신청채권 335,880,125원에 대한 배당액이 0원으로 계산되어 있으며, 2017년 근저당권 관련 채권의 처리 역시 별도 확인이 필요합니다. 따라서 소유자 잔여액과 인수액을 확정 배당 결과로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원으로 계산되지만 확인은 필수
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,070,000,000원 | 0원 | 516,001,981원 |
| 1회 유찰 (80%) | 856,000,000원 | 0원 | 304,141,981원 |
| 2회 유찰 (64%) | 684,800,000원 | 0원 | 134,653,981원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수가 0원으로 표시됩니다. 따라서 해당 배당 가정이 정확하다면 유찰 시 낙찰가 하락이 매수인의 실질취득비용 감소로 이어집니다. 그러나 선순위 권리가 누락되어 있거나 배당순서가 변경되면 결과도 달라질 수 있습니다. 유찰 가격만 보고 인수 위험이 자동으로 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 보정동 소재 보정초등학교 북동측 인근입니다. 주위에는 아파트단지, 단독주택단지, 연립주택단지 및 골프장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 20층 건물 중 5층이며, 위생·급배수·난방·도시가스·엘리베이터·소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연결됩니다.
- 토지 이용. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하고, 성장관리권역·택지개발지구·비행안전제3구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 3,294,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 건축 및 공부. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,701세대 단지로 동일 평형 거래 표본은 확인되지만, 거래가격이 975,000,000원부터 1,175,000,000원까지 분포하여 층·향·내부 상태별 개별 평가가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2017.09.11 남서울신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2024.02.08 변경, 2025.10.22 이전등기의 관계를 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력. 박찬삼의 2023.07.20 전입·점유·확정일자와 선순위 담보권의 관계를 기준으로 대항력을 재판정해야 합니다.
- 보증금 전액 배당. 500,000,000원 보증금이 실제 배당순서에서 전액 배당되는지, 배당 부족 시 매수인 인수 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
- 신청채권과 배당 불일치. 청구금액 335,880,125원, 신청채권자 배당 0원, 소유자 잔여 516,001,981원이 함께 나타나는 계산의 원인을 확인해야 합니다.
- 조세·공과금 압류. 국민건강보험공단과 용인시 압류의 채권액 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기·점유. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장 점유, 명도 협의 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 적정성. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 99.0%이므로 동일 면적이라도 5층 호수의 향·상태·수리비를 감안해 입찰 상한을 검토해야 합니다.
- 관리비 및 원본 확인. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성을 확인하고 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·배당요구 내역을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 그 계산이 맞는가
이 물건은 500,000,000원 보증금의 임차인이 존재하지만 예상배당에서는 인수가 0원으로 나타납니다. 매각가가 보증금보다 충분히 높고, 최근 실거래 평균과 비슷한 수준이라는 점에서 외형만 보면 검토할 여지는 있습니다. 그러나 현재 신건 가격은 최근 12개월 시세의 99.0%로 큰 폭의 할인 가격이 아닙니다.
더 중요한 것은 권리의 확실성입니다. 2017년 근저당권의 말소 표시와 2025년 이전등기의 상충, 그리고 신청채권자 배당이 0원인데 상당한 소유자 잔여금이 계산되는 문제는 단순히 넘어가서는 안 됩니다. 실제 배당이 달라지면 임차보증금 인수 판단까지 영향을 받을 수 있습니다.
종합 판단은 권리 확인 전 보류, 가격은 신건 기준 신중 접근입니다. 선순위 근저당의 법적 상태와 임차인의 배당관계를 확인하여 인수액 0원이 실질적으로 성립하는지를 먼저 판단하고, 그 이후 실거래 시세와 유찰 가능성을 비교하는 것이 적절합니다. 권리관계가 확정되지 않은 상태에서 신건 가격에 응찰하는 것은 권장하기 어렵습니다.
