인천지방법원 2025타경34568. 김포시 걸포동 오스타파라곤아파트 308동 903호, 전용면적 157.42㎡의 대형 아파트입니다. 지상 21층 중 9층에 위치하며, 소유자 김영님은 2020년 5월 29일 578,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 근저당권과 가압류가 등기됐고, 2025년 9월 24일 한국자산관리공사가 신청채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다.

이번 경매의 말소기준으로 분류된 권리는 2024년 7월 31일 설정된 와이더블유주식회사의 근저당권 467,330,000원입니다. 이후의 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 명세서에도 별도 인수권리는 없다고 표시되어 있습니다. 다만 그보다 먼저 설정됐던 삼성생명보험 근저당권들이 말소로 표시되는 동시에 한국자산관리공사로의 권리이전 기록도 남아 있어, 실제 등기부에서 그 정합성을 반드시 확인해야 합니다.

가격을 보면 문제가 더 뚜렷합니다. 현재 최저가 8.30억은 최근 거래구간 평균 7.18억을 크게 웃돕니다. 전체 거래 평균은 7.57억이지만 과거의 높은 거래가격이 포함되어 있어 현재의 매수가치를 판단할 때는 최신 거래와 최근 구간 평균을 우선해야 합니다. 하락 추세에서 평균보다 15.5% 높은 신건 가격에 응찰할 이유는 약합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 등기 정합성 확인 필요

말소기준권리는 2024.07.31 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 이후 기재된 가압류와 경매개시결정, 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 선행 근저당권의 말소와 채권양도에 따른 이전기록이 혼재하고 있어 단순히 후순위 권리가 모두 소멸한다는 사실만으로 검토를 끝내서는 안 됩니다.

점유·임차관계. 현재 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 실제 점유자가 소유자인지 제삼자인지는 확정되지 않았습니다. 소유자의 주소변경 기재만으로 실제 거주를 단정할 수 없으므로 현황조사서와 전입세대확인서, 현장 점유상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 8.30억 신건은 최근 거래보다 높다

오스타파라곤3단지의 전용 157㎡대 유사 평형 실거래 12건입니다. 최근 구간 6건 평균은 718,333,333원이고, 전체 12건 평균은 756,583,333원입니다. 아래 거래에서는 2024년 초의 높은 가격과 2026년 최근 거래가격 사이에 차이가 나타납니다.

최근 구간 평균은 제시된 6건 집계값입니다. 해당 거래의 기간은 2025.06~2026.03으로, 2026.10.13 현재 시점의 직전 12개월과는 일치하지 않습니다. 최신 실거래도 2026.03이므로 입찰 전 후속 거래와 집계 기준일을 재확인해야 합니다.

가격 격차는 상당합니다. 현재 최저매각가 830,000,000원은 최근 구간 평균 718,333,333원보다 111,666,667원 높습니다. 시세 대비 비율은 115.5%입니다.

최신 거래로 제시된 2026년 3월 10층 매매가는 665,000,000원입니다. 동일한 달의 14층 거래는 740,000,000원으로 층별 거래 차이도 존재하지만, 신건 최저가 830,000,000원은 두 거래 모두를 웃돕니다. 최신 거래가와의 차이는 165,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 830,000,000원 가정)

신건 최저매각가를 그대로 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 10,700,000원을 공제하고 채권자에게 819,300,000원이 배분되는 구조입니다. 채권 총액은 965,233,227원으로, 예상 미배당액은 145,933,227원입니다.

위 금액은 단순 예상배당 가정이며 실제 법원 배당표가 아닙니다. 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 사용한 수치이고, 집행비용도 추정치입니다. 특히 선행 근저당권의 이전·말소, 가압류 경정의 중복 여부, 조세채권 및 법정 배당순위가 최종 반영된 것으로 볼 수 없습니다. 실제 배당은 크게 달라질 수 있습니다.

회차별 매각대금·미배당 비교

유찰이 진행되면 채권자에게 배당할 수 있는 금액은 줄고, 미배당 채권액은 증가합니다. 다만 채권자가 배당받지 못한 금액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 현재 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수금액이 0원입니다. 이는 원본 권리관계와 점유·임대차 확인을 전제로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 걸포동 소재 걸포초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 위치하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내부 포장도로가 외곽 공도와 연결되며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 21층 건물 중 9층입니다. 승강기, 소화전, 위생설비, 도시가스 및 개별난방시설이 있으며 아파트 용도로 이용 중입니다.
• 단지 규모. 오스타파라곤3단지 440세대, 2010.12.30 준공 단지입니다. 본건은 전용 157.42㎡의 대형 면적으로, 일반적인 소형 평형과는 매수층과 거래 유동성이 다를 수 있습니다.
• 거래가격 편차. 동일 유사 평형 12건의 거래가격은 665,000,000원부터 830,000,000원까지 분포합니다. 개별 층·향·실내 상태에 따른 차이가 클 수 있어 전체 평균만으로 적정 매수가를 정하기 어렵습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역과 걸포도시개발사업 지구단위계획구역에 관련되며, 고도지구·공항 관련 제한구역·군사시설 보호구역 등도 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가 관련 사항을 포함하여 실제 적용되는 제한은 관계기관 확인이 필요합니다.
• 공시지가·건축사항. 공시지가 2,107,000원/㎡, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 최근 거래구간이 과거 대비 -9.6% 하락한 점과 대형 면적이라는 특성을 함께 고려해야 합니다. 실제 매도 시에는 거래기간과 매도가격에 불확실성이 있을 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 중심으로 입찰가 산정. 전체 거래 평균 756,583,333원보다 최근 구간 평균 718,333,333원과 최신 거래 665,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가 830,000,000원은 최근 구간 평균의 115.5%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -9.6%를 가격 판단에 반영하세요. 시세 하락 중에는 과거 고가 거래가 적정 매수가 판단을 왜곡할 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 664,000,000원, 2회 유찰 531,200,000원의 회차별 가격을 기준으로 자금 및 적정 응찰가격을 검토하되, 실제 유찰이 발생한다고 가정해서는 안 됩니다.
• 말소기준권리 확인. 2024.07.31 와이더블유주식회사 근저당권의 유효성과 매각에 따른 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 기존 근저당권·한국자산관리공사 이전등기 검증. 기존 삼성생명보험 근저당권 4건의 말소와 2025.05.20 한국자산관리공사 이전기록 사이의 관계를 확인하세요. 신청채권액 608,908,890원과 예상배당 0원의 불일치도 검증이 필요합니다.
• 가압류 경정·조세 압류. 갑구 6-1 및 7-2의 경정기록이 원 가압류와 어떤 관계인지, 김포시 압류 관련 우선배당 조세가 있는지 확인하세요.
• 회생절차 관련 서류. 회생절차폐지와 관련 등기 말소를 확인하고, 법원 경매사건의 현재 진행상태와 매각조건도 확인하세요.
• 실제 임차인·점유자 조사. 현재 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·현장방문을 통해 실제 점유와 보증금 및 대항력 문제를 확인하세요.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 등의 미납 여부를 관리주체에 확인하고 실제 취득 관련 추가 비용을 반영하세요.
• 대형 평형의 실거래 재확인. 동일 면적대와 동일 단지 내 거래를 추가 조사하세요. 현재 최신 거래는 2026.03까지이므로 매각기일에 가까운 가격자료 확인이 중요합니다.
• 원본 서류 검증. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권계산 관련 서류를 확인하고 필요한 경우 법률·경매 전문가의 검토를 받으세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싼 물건은 비싸다”

김포 오스타파라곤 308동 903호는 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리가 없다는 장점이 있습니다. 예상 인수금액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 기존 담보권 이전·말소 기록과 신청채권자의 예상배당은 반드시 재검증해야 하며, 임대관계도 아직 확정되지 않았습니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 현재 최저매각가 830,000,000원은 최근 구간 평균 718,333,333원을 크게 웃돌고, 최신 거래 665,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세 또한 -9.6%의 하락세입니다. 대형 면적의 환금성을 고려하면 가격 부담을 무시하기 어렵습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 유찰 후 가격 재평가입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.5회이며, 1회 유찰 시 제시된 최저가는 664,000,000원입니다. 이 수준부터 최근 실거래와의 가격 비교가 의미 있어질 수 있지만, 실제 응찰 전에는 권리·점유·조세·관리비·매각조건을 검증해야 합니다. 명세서상 인수는 없지만, 현재 가격은 비싸고 시장은 하락 중입니다. 권리는 추가 확인, 가격은 기다림이 필요한 물건입니다.