수원지방법원 2025타경1228. 화성시 영천동의 현대실리콘앨리동탄 A동 7층 716호입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 2023년 6월 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 20층 건물입니다. 소유자는 송시향이며, 2023년 7월 20일 소유권이전등기와 함께 하나은행의 채권최고액 288,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 카드사와 신용보증기관의 가압류가 이어졌고, 하나은행의 신청으로 임의경매가 진행되는 구조입니다.

이 물건의 권리분석에서 주목할 부분은 두 가지입니다. 첫째, 임차인이 실제로 존재하지만 선순위 대항력은 없다는 점입니다. 둘째, 매각대금 전액을 배분해도 채권자에게 미배당이 발생하지만, 이것이 곧 매수인이 떠안는 채무를 뜻하지는 않는다는 점입니다. 권리 인수와 채권자 배당 부족을 구분해야 가격과 위험을 정확하게 볼 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리관계의 출발점은 2023년 7월 20일 하나은행 근저당권입니다. 등기부상 해당 근저당권의 채권최고액은 288,000,000원이고, 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 삼성카드의 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 경기신용보증재단의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2023년 6월 14일 등기된 주식회사무궁화신탁의 신탁 관련 소유권보존등기는 이미 말소된 상태이며, 2023년 7월 20일 송시향 명의로 소유권이 이전됐습니다. 따라서 과거 신탁등기 자체를 현재의 매수인 인수권리로 볼 상황은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금은 있지만 대항력은 없다

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 주식회사하엘(지보름) 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 800,000원이며, 임차 부분은 A동 7층 716호 63.2000㎡로 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다.

임차인 권리 판단은 현황조사와 2023.07.20 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.

하나은행 근저당권 설정일은 2023.07.20이고, 임차인의 전입신고일은 2024.10.08입니다. 임차인의 신고일이 말소기준권리보다 뒤이므로 현황조사에 기재된 판단대로 선순위 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 임차인 보증금 10,000,000원이 존재한다는 사실과 매수인이 그 보증금을 인수한다는 결론은 다릅니다. 본건은 대항력 없는 임차인으로 분류되므로, 제시된 권리분석상 매수인의 보증금 인수액은 0원입니다. 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 발생하더라도, 그 금액을 곧바로 낙찰자의 인수채무로 더해서는 안 됩니다.

③ 가격과 유찰 시나리오 — 저렴하다는 근거는 아직 없다

현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 340,000,000원으로, 감정가 대비 가격 할인은 없습니다.

이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 공장 용도 호실입니다. 따라서 매매가격뿐 아니라 실제 입주 가능한 업종, 임대수익의 지속 가능성, 공실 위험, 같은 건물 유사 호실의 거래가격을 함께 살펴야 합니다. 현재 확인되는 사실만으로 감정가가 적정 시세보다 낮다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

유찰 시나리오는 감정가의 100%·80%·64%를 적용한 가정이며 실제 유찰이나 차기 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 집행비용 및 배당금액도 시나리오별 추정치입니다.

1회 유찰을 가정하면 최저매각가는 272,000,000원, 2회 유찰을 가정하면 217,600,000원입니다. 하지만 이 숫자는 감정가를 기준으로 계산한 매각 시나리오일 뿐, 해당 가격이 실제 시장에서 저렴하다는 증거는 아닙니다.

반면 권리 측면에서는 중요한 일관성이 있습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 낙찰가가 낮아지면 채권자들의 미배당은 증가하지만, 이 부족액이 자동으로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)

집행비용 5,560,000원은 추정치입니다. 하나은행 배당은 청구액이 아닌 근저당 채권최고액 288,000,000원을 기준으로 계산한 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

신건 최저가에 매각된다는 가정에서는 매각대금 340,000,000원 가운데 집행비용 5,560,000원을 제외한 334,440,000원이 채권자에게 배당됩니다.

하나은행의 채권최고액 288,000,000원과 삼성카드의 가압류 청구액 7,965,387원을 전액 배당하는 계산이며, 경기신용보증재단은 청구금액 58,454,949원 중 38,474,613원을 배당받는 것으로 추정됩니다. 이 결과 채권자 전체의 미배당은 19,980,336원, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

다만 하나은행의 실제 경매 청구금액은 237,517,511원으로, 배당 모형에 반영한 채권최고액과 다릅니다. 근저당 채권최고액은 담보권의 한도액이지 확정된 실제 채권액과 동일한 개념은 아닙니다. 따라서 이 배당표는 근저당 채권최고액을 전액 배당하는 보수적 가정으로 해석해야 하며, 실제 채권계산서와 배당표에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 경기도 화성시 영천동 늘봄초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공장(지식산업센터), 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물 용도. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 일반 아파트와 매수 수요 및 임대시장 구조가 다르므로 주거용 부동산의 시세나 임대수익률을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 건물 상태와 설비. 2023.06.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며, 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통 수준입니다. 남서측·남동측으로 왕복 8차선 포장도로에 접하고, 서측·북측에는 왕복 2차선 포장도로가 있습니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역(동탄2지구), 화성동탄(2) 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 및 택지개발지구에 해당합니다. 지목은 공장용지이고 공시지가는 1㎡당 1,861,000원입니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 임대현황. 현황조사상 보증금 10,000,000원, 월 차임 800,000원의 임차인이 확인됩니다. 다만 계약 유지 여부와 실제 차임 수령 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 입주 업종과 매수 수요, 공실 여부, 관리비 부담 및 시장 거래량이 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 동일 건물 내 유사 호실의 매매·임대 사례를 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 대조. 현대실리콘앨리동탄 A동의 유사 면적·동일 용도 호실을 기준으로 최근 매매 실거래와 호가, 임대 사례를 비교하세요. 현재 최저가 340,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
• 임차인 점유 및 계약 확인. 주식회사하엘(지보름)의 실제 점유 상태, 보증금 10,000,000원, 월 차임 800,000원의 계약조건과 임대차 존속 여부를 확인하세요.
• 대항력·우선변제 원본 검증. 2023.07.20 근저당권과 2024.10.08 임차인 신고일의 선후관계를 재확인하고, 사업자등록·점유·확정일자·배당요구 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 점검하세요.
• 말소기준과 등기 변동 확인. 하나은행 근저당권과 후순위 가압류의 권리 상태, 신탁등기의 말소 사실을 최신 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요.
• 명도 계획. 대항력 없는 임차인이더라도 실제 점유하고 있다면 인도 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 명도 기간과 비용을 별도로 예상해야 합니다.
• 관리비 및 시설 부담. 지식산업센터의 공용부분 미납 관리비, 관리규약, 시설 유지비 및 실제 사용 가능 상태를 확인하세요. 낙찰대금 외 비용을 구분해 계산해야 합니다.
• 업종 및 사용 제한. 지식산업센터의 입주 가능 업종, 공장 용도 적합성, 실제 사용 계획과 관리규정상의 제한을 확인하세요. 단순히 사무실처럼 사용할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 가정 가격 272,000,000원, 2회 유찰 가정 가격 217,600,000원을 실제 거래가격과 비교해 입찰 상한을 판단하세요. 유찰 자체가 적정 매수가격을 보장하지는 않습니다.
• 배당 모형 검증. 하나은행의 청구금액 237,517,511원과 근저당 채권최고액 288,000,000원을 구분하고, 실제 채권계산서·집행비용·우선채권을 확인하세요. 채권자 미배당과 낙찰자 인수채무를 혼동해서는 안 됩니다.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”

이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2023년 7월 20일 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명이 존재하지만, 신고일이 말소기준권리보다 늦어 제시된 권리관계상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.

예상배당에서 19,980,336원의 채권 미배당이 발생하더라도 이를 매수인의 추가 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 따라서 최저가로 낙찰받는 경우 권리 인수액을 반영한 실질취득금액은 340,000,000원입니다. 다만 세금·명도·관리비 등 부대비용은 별도입니다.

진짜 판단이 필요한 부분은 가격과 환금성입니다. 본건은 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)이며, 감정가 할인 없이 340,000,000원에서 시작하는 신건입니다. 동일 건물 유사 호실의 최근 거래가격과 실제 임대수익, 공실 위험을 확인하지 않은 채 가격 경쟁력이 높다고 평가할 수는 없습니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성 검증 전에는 입찰 보류가 합리적인 물건입니다. 임차인 명도와 배당 관련 확인사항까지 정리한 후, 지식산업센터의 실제 시장가격을 기준으로 입찰 상한을 정하는 것이 중요합니다.