수원지방법원 2025타경1278. 경기도 화성시 정남면 괘랑리 339 소재 부동산입니다. 사건상 물건분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 1층과 2층을 단독주택으로 사용하는 건물입니다. 토지면적은 655㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 구조입니다. 현재 등기상 소유자는 김영숙 씨로, 2021년 11월 11일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2022년 5월 19일 소유권이전등기가 이루어졌습니다.

이후 2024년 1월 12일 신한은행이 채권최고액 474,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 특이한 점은 등기상 채무자가 소유자 김영숙이 아니라 주식회사화성엔지니어링이라는 것입니다. 해당 근저당에는 괘랑리 339 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 신한은행은 청구금액 405,462,816원으로 임의경매를 진행했고, 경매개시결정은 2025년 6월 5일, 등기 접수는 2025년 6월 9일입니다.

등기상 권리 순서는 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 성진욱의 전입신고 역시 근저당권 설정 후인 2025년 2월 12일이므로 제공된 조사 결과상 대항력 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다. 다만 실제 점유·임대차계약·보증금 규모는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 후순위 전입인은 확인 필요

이 사건의 말소기준권리는 2024년 1월 12일 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 474,000,000원이고, 공동담보로 괘랑리 339 토지가 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 후순위 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 과거 고영일 명의 소유권보존등기는 이미 말소 처리되어 있으며, 현재 소유권 명의는 김영숙입니다.

임차인 분석 — 성진욱 1명

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 임차인으로, 보증기관 대위·승계 신고자는 아닙니다. 조사상 실제 임차인은 1명입니다.

성진욱의 전입일은 2025년 2월 12일로, 말소기준권리인 신한은행 근저당권 설정일 2024년 1월 12일보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입관계에 따른 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 낙찰자가 이 임차인의 보증금을 인수하는 구조로 산정되지 않았습니다.

그렇다고 임차관계 조사를 생략해도 되는 것은 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다. 우선변제권의 성립·행사 여부와 실제 점유관계를 별도로 확인해야 하며, 배당에 참여하지 않거나 배당금이 부족한 경우 점유 이전 및 명도 과정에서 분쟁이 발생할 가능성도 점검해야 합니다. 후순위라는 사정만으로 명도까지 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.

② 가격 판단 — 신건 최저가의 시세 메리트는 미검증

이 사건의 감정가는 685,534,800원이고, 아직 유찰되지 않아 현재 최저매각가격도 동일합니다. 확인된 매수인 인수액 0원을 적용하면 최저가에 낙찰된다는 가정하의 실질취득액 역시 685,534,800원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용 등 부대비용은 이 금액에 포함되지 않습니다.

중요한 점은 이 물건을 일반적인 공동주택 거래가격만으로 단순 비교해서는 안 된다는 것입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 건물은 1층과 2층을 단독주택으로 사용하고 있고, 토지면적은 655㎡입니다. 토지 일부가 현황상 도로로 사용되는 문제와 제시외 건물 포함 조건까지 함께 평가해야 합니다.

동일한 입지·토지 조건·건물 이용상태에 맞는 실거래 비교가격이 확정되지 않았으므로, 현재 최저가가 적정 시세보다 낮은지 높은지는 판단을 보류해야 합니다. 감정가에서 할인되지 않은 신건이라는 사실만으로 가격이 저렴하거나 투자 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

유찰에 따른 가격 시나리오는 다음과 같습니다. 이는 향후 해당 가격으로 매각된다는 예측이 아니라, 제공된 회차별 조건을 적용한 비교입니다.

실질취득은 각 회차 매각가에 현재 산정된 인수액을 더한 금액입니다. 실제 낙찰가격과 취득 부대비용은 별도로 고려해야 합니다. 회차별 가격 하락이 적정 시세 대비 저가 매수를 보장하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 685,534,800원 가정)

현재 최저매각가 기준 예상배당은 집행비용 9,255,348원, 신한은행 근저당권 배당 474,000,000원, 소유자 잔여 202,279,452원입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 산정된 추정치이며, 신청채권자의 청구금액 405,462,816원과 구분해야 합니다. 실제 채권 잔액, 집행비용, 세금 및 배당순위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

집행비용은 매각가 약 1.4%를 기준으로 한 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 확정 지급액이 아닙니다.

회차별 배당 변화

④ 입지·건물·토지 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 경기도 화성시 정남면 괘랑리 소재 '새터마을' 내에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌지대입니다. 일반적인 대규모 아파트단지와는 입지 및 거래 특성이 다릅니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하지만, 근거리에 소재한 노선버스 정류장은 거리와 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용이 불편한 것으로 평가되었습니다. 차량 중심의 접근성과 실제 생활 편의성을 구분해 판단해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기 등으로 마감되어 있으며, 급·배수, 위생, 난방설비가 설치되어 있습니다. 감정평가상 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
• 공부상 분류와 실제 용도. 사건상 물건분류는 연립/다세대 + 토지인 반면, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 건축물대장상의 용도, 실제 건물 구성 및 매각 대상 범위를 대조할 필요가 있습니다.
• 토지. 면적 655㎡, 공부상 지목 '대', 이용상황 '단독', 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 306,800원/㎡입니다. 토지 일부가 현황상 도로라는 점이 핵심 확인사항입니다.
• 토지이용 규제. 자연녹지지역·자연취락지구에 해당하고, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 성장관리권역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 건축·증축·토지활용 계획은 관련 규제의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 감정평가서상 ㉠, ㉡, ㉢ 건물이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 각 건물의 현황, 용도, 관리 상태, 경계 및 실제 이용관계를 본건 건물·토지와 함께 확인해야 합니다.
• 임대관계와 환금성. 토지 임대관계는 확인되지 않았습니다. 농촌지대 입지, 대중교통 불편, 토지 일부 도로 사용, 제시외 건물 및 실제 이용상태 등을 고려하면 일반적인 공동주택보다 매수 수요와 재매각 조건을 개별적으로 검증할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2024.01.12 신한은행 근저당권을 기준으로 등기상 소멸 대상과 매수인 인수 대상이 없는지 매각기일 전 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
• 성진욱의 임대차 실체. 2025.02.12 전입신고와 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 임대차계약 관계를 매각물건명세서·현황조사·현장 확인으로 대조하세요.
• 도로 사용 부분 조사. 토지 655㎡ 중 실제 도로로 이용되는 부분의 위치와 범위, 경계, 이용관계 및 건축·사용상 제약을 확인하세요. 공부상 지목 '대'라는 이유만으로 전체를 자유롭게 이용할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.
• 제시외 건물 확인. 감정평가서상 ㉠·㉡·㉢의 위치·현황·구조와 일괄매각 포함 범위를 현장에서 확인하세요. 건축물대장과 감정평가서의 기재도 대조해야 합니다.
• 공부와 실제 용도 대조. 사건상 연립/다세대 + 토지 분류와 감정평가상 단독주택 이용상태의 차이를 검토하고, 허가·용도·실제 사용 상태에 관한 문제를 확인하세요.
• 공동담보 범위. 신한은행 근저당에 괘랑리 339 토지가 공동담보로 기재되어 있으므로 건물과 토지의 등기 및 매각 대상 범위를 함께 검토하세요.
• 가격 검증. 최저가 685,534,800원이 적정한지 주변의 유사 토지·주택 거래, 감정평가 세부내역, 토지 일부 도로 사용에 따른 이용가치 차이를 반영해 판단하세요. 실거래 비교 없이 저가 매수라고 단정하지 마세요.
• 점유 이전과 부대비용. 실제 점유자 및 명도 가능성을 확인하고, 취득세·등기비용·명도비용 등 매각대금 외 지출을 포함해 자금계획을 세우세요.
• 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 건축물대장, 지적도 등을 확인하고 매각조건의 변경 여부도 점검하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 가격과 물건 실사는 보류”

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 신한은행 근저당권은 말소기준권리로 매각 시 소멸하고, 후순위 경매개시결정등기 역시 소멸합니다. 조사된 성진욱의 전입도 말소기준권리 이후이므로 현 단계에서 산정된 낙찰자 인수액은 0원입니다.

하지만 입찰의 핵심은 단순히 근저당권이 없어지는지에 있지 않습니다. 임차인 보증금과 실제 점유관계는 확인이 필요하고, 토지 655㎡ 중 일부는 도로로 사용되고 있습니다. 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢이 포함된 일괄매각이라는 점과 사건상 물건분류와 실제 이용상태의 차이도 검토해야 합니다.

더구나 현재 최저가 685,534,800원이 시장가격보다 낮다고 판단할 비교거래 근거가 확정되지 않았습니다. 유찰에 따른 가격 하락 가능성과 적정 매수가격은 별개입니다. 농촌지대 입지와 대중교통 불편, 일부 도로 사용 등은 향후 활용 및 환금성 판단에서도 보수적으로 살펴야 할 요소입니다.

종합 판단은 C등급, 48점입니다. 등기상 인수 위험이 낮다는 점은 긍정적이지만, 임대차 실체 확인, 토지 이용 제약, 제시외 건물, 객관적 비교 시세 미확인이라는 변수가 남습니다. 권리분석은 조건부 통과, 신건 가격의 매력도는 보류. 현장과 공부, 임차관계 및 거래가격을 확인한 후에 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.