수원지방법원 2025타경1387. 용인시 수지구 신봉동 수지신봉동도센트리움 102동 901호가 경매로 나왔습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건으로, 26층 건물의 9층에 자리합니다. 동일 평형 비교 기준은 전용 69.79㎡이며, 단지는 184세대, 사용승인 관련 준공일은 2019.01.31입니다.

소유자 박정환은 2019.05.31 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 365,000,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 308,000,000원으로, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 상상인저축은행 근저당과 국민건강보험공단·용인시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건에서 중요한 것은 권리와 가격을 함께 보는 것입니다. 최근 12개월 평균 실거래가가 659,083,333원이고 최신 실거래가가 710,000,000원인 반면, 현재 최저가는 613,000,000원입니다. 따라서 제공된 거래 자료로 비교하면 신건부터 시세 대비 가격 차이가 존재합니다. 하지만 물건별 층·향·관리 상태와 미확인 세금·임차관계까지 고려해야 실제 취득상 유리함을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리가 핵심

말소기준은 2019.05.31 하나은행 근저당권입니다. 상상인저축은행의 후순위 근저당권(채권최고액 364,800,000원)과 그 이후의 압류 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 서천군수산업협동조합·애큐온저축은행·비엔케이캐피탈· 엔에이치농협캐피탈·모아저축은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입, 그러나 보증금 확인 필요

실제 임차인은 이정민 1명으로 파악됩니다. 전입일은 2022.07.07로, 말소기준권리인 2019.05.31 하나은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없으며, 제공된 권리 판정에서도 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

특히 감정평가상 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 점유자의 실제 지위와 명도 협의 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 대항력이 없는 임차인이라고 해서 인도·명도 과정이 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 93.0%

수지신봉동도센트리움 동일 전용면적 69.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 평균 거래가는 659,083,333원, 최저는 620,000,000원, 최고는 720,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09에 신고된 710,000,000원입니다.

최저매각가 613,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.0%입니다. 가장 낮은 실거래가인 620,000,000원보다도 낮고, 최신 거래가 710,000,000원과 비교해도 가격 차이가 있습니다. 즉 현재 제공된 실거래 자료에 한정하면, 신건임에도 가격 경쟁력이 있는 출발점입니다.

동일 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계됩니다. 따라서 여러 차례 유찰될 것을 전제로 가격 하락을 기대하기보다는, 현재 가격 수준과 입찰 경쟁 가능성을 함께 고려하는 접근이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 613,000,000원 가정)

감정가와 동일한 금액으로 매각된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당액은 채권최고액 기준의 계산값입니다. 실제 채권원리금과 조세채권의 우선순위에 따라 배당금액은 달라질 수 있습니다.

집행비용 8,530,000원은 매각대금 약 1.4%의 추정치입니다. 당해세·조세 법정기일에 따른 우선배당 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당표는 법원의 배당절차에서 확정됩니다.

⑤ 유찰 시 배당 시나리오

현재 신건과 유찰 가정 회차를 비교하면, 매각가가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 증가합니다. 반면 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 수지구 신봉동 신봉초등학교 남측 인근입니다. 아파트·오피스텔·점포·음식점·근린생활시설과 체육공원이 혼재하는 지역으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다. 주변 도로는 소로2류·중로1류와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 26층 건물 중 9층 아파트입니다. 급·배수·위생·난방·승강기·도시가스·소화설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역과 학교 상대보호구역 등의 규제가 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 실제 취득 목적에 맞춰 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 3,118,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지 형상은 평탄한 장방형이며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됩니다.
• 환금성. 184세대 규모의 단지로, 전용 69.79㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래 사례는 존재하지만 단지 규모와 거래가격 편차를 고려하여 매수·매도 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2019.05.31 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 상상인저축은행 근저당과 압류가 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부로 재확인하세요.
• 임차보증금 및 확정일자. 이정민의 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 배당요구 내역과 매각물건명세서의 임차관계 기재를 대조해 우선변제 여부를 확인하세요.
• 조세채권. 국민건강보험공단·용인시·국의 압류가 있습니다. 실제 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하고 배당순위 변동 가능성을 점검하세요.
• 점유·명도. 실제 점유자, 임대차계약관계, 인도 협의 가능성을 확인하세요. 대항력이 없다는 판단과 명도에 비용·시간이 들지 않는다는 판단은 다릅니다.
• 가격 상한. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 93.0%입니다. 실제 입찰가가 상승하면 가격 메리트는 줄어들 수 있으므로 9층 호수의 상태와 유사 층 거래를 함께 비교하세요.
• 관리비 및 물건 상태. 미납 관리비 가운데 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 내부 시설 상태, 수리 필요 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 평균 아래. 남은 변수는 확인이다”

수지신봉동도센트리움 102동 901호는 선순위 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 아파트 경매물건입니다. 실제 임차인 이정민은 말소기준권리보다 늦게 전입했고, 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 긍정적입니다. 감정가이자 최저가인 613,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 거래가 659,083,333원의 93.0%입니다. 최신 실거래가 710,000,000원 및 최근 실거래 최저가 620,000,000원보다도 낮습니다. 신건 단계에서부터 가격을 검토할 이유가 있습니다.

다만 세금 압류 3건과 보증금·확정일자 미상의 임차인은 최종 점검해야 할 변수입니다. 예상 채권 미배당 68,330,000원은 매수인 인수가 아니지만, 조세 우선순위와 임차인 배당 결과는 실제 배당구조를 바꿀 수 있습니다. 권리상 인수 부담은 낮고 가격도 최근 시세 아래입니다. 그러나 세금·임차관계 확인을 마친 뒤 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.