수원지방법원 2025타경1415. 경기도 용인시 기흥구 영덕동의 흥덕마을11단지 경남아너스빌 1103동 803호가 강제경매로 나왔습니다. 전용면적은 114.96㎡, 지상 15층 건물의 8층에 자리한 아파트입니다. 등기상 소유자는 위강주이며, 2009년 소유권이전 이후 신한은행의 근저당권들이 설정되어 있습니다.

경매를 신청한 채권자는 노보건설 주식회사, 청구금액은 69,916,000원입니다. 이보다 먼저 설정된 신한은행 근저당이 말소기준권리이므로, 매각으로 소멸하는 권리의 순서를 확인하는 것이 핵심입니다. 현재 분석상 매수인이 인수할 등기상 담보권은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 점유관계까지 완전히 확정된 물건으로 단정해서는 안 됩니다.

가격도 중요한 변수입니다. 신건 최저매각가 709,000,000원은 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균인 674,500,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건은 권리관계가 비교적 단순한 장점과 신건 가격 부담을 구분해서 판단해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 신한은행 근저당

가장 중요한 권리는 2009.06.18 설정된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 신한은행의 추가 근저당권과 노보건설의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

한편 주식회사원일의 2016년 근저당권은 2018.02.28에 이미 말소되었으며, 2020년 기흥세무서장 관련 압류 역시 2024.11.26 말소되었습니다. 따라서 이들 권리를 매수인이 새로 인수하는 것으로 계산할 이유는 없습니다.

임차인 관계: 확인된 임차인 등재는 없으나 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 모두 소유자라고 확정할 수 없습니다. 대항력 있는 점유자가 발견될 가능성은 별도 확인이 필요하며, 임차인의 보증금·전입·확정일자 역시 확인 전에는 단정하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 5.1% 높다

가격 판단의 중심은 경남아너스빌(11블럭) 전용 114.96㎡의 최근 12개월 실거래입니다. 확인된 거래는 12건이고 평균 거래금액은 674,500,000원입니다. 이 물건의 최저매각가 709,000,000원은 최근 평균 대비 105.1%에 해당합니다.

최저 실거래는 459,000,000원, 최고 실거래는 745,000,000원으로 거래가격의 편차가 큽니다. 2026.09에는 대상 물건과 같은 8층에서 720,000,000원에 거래된 사례가 있고, 같은 달 9층에서는 745,000,000원 거래가 확인됩니다.

따라서 신건 최저가 709,000,000원이 모든 개별 거래보다 비싼 것은 아닙니다. 최신 거래금액인 720,000,000원과 비교하면 오히려 11,000,000원 낮습니다. 하지만 최근 12개월 평균보다 34,500,000원 높다는 사실 역시 분명합니다. 개별 거래의 층·상태 차이와 저가 거래의 영향을 함께 고려해야 하며, 평균을 웃도는 신건 가격에 확실한 할인 효과가 있다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 709,000,000원 가정)

신건 매각가 709,000,000원 기준 배당 시뮬레이션입니다. 채권자 예상배당 합계는 483,916,000원, 소유자 잔여 예상액은 215,594,000원입니다. 집행비용은 추정치이며, 을구 2번 근저당권의 변경 후 채권최고액과 실제 피담보채무 잔액을 반영한 확정배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등의 변동 가능성도 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 낙찰 여부는 별개

현재는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 향후 유찰을 가정하면 회차별 최저매각가와 예상배당 구조는 다음과 같습니다.

현재 계산상 후순위 채권의 미배당이 발생하더라도 그 금액이 자동으로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 2회 유찰 가정에서는 신청채권자 노보건설의 예상배당액이 32,822,400원으로 감소하고, 청구액 전액이 충족되지 않습니다. 다만 이러한 시나리오는 추정 배당순서와 채권액을 전제로 하며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 영덕동 샘말초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 분포하는 지역이며 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 15층 건물 중 8층 803호입니다. 위생·급배수, 난방, 소방, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 남동측 하향 완경사지를 자체 평탄화한 부정형 아파트 부지입니다. 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며 외부 공도와 연결됩니다.
• 지역·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉되는 것으로 표시되어 있으므로 적용 범위와 거래 제한 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가·건축물. 토지 공시지가는 3,006,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항이 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 545세대 규모의 2009년 준공 아파트로 동일 면적 거래가 확인됩니다. 다만 12건의 거래가격이 459,000,000원부터 745,000,000원까지 분포하여 개별 상태와 거래조건에 따른 가격 편차를 주의해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가 상한 재검토. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 105.1%입니다. 최신 실거래와 동일 층 거래를 함께 비교하되 평균보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는지 따져야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 확인된 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원, 전입 여부, 대항력과 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 현장조사로 확인해야 합니다.
• 근저당 변경등기. 을구 2번 채권최고액이 150,000,000원에서 133,440,000원으로 변경된 점을 확인해야 합니다. 실제 채권잔액과 예상배당표의 차이를 점검하세요.
• 강제경매 진행상태. 노보건설 주식회사의 청구액은 69,916,000원입니다. 경매 진행상태, 매각기일 변경 여부, 취하·정지 가능성 등을 법원 원본으로 확인해야 합니다.
• 관리비 및 점유 인도. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 점유 인도 비용을 확인해야 합니다. 임차인이 확인되지 않았다고 해서 명도 비용이 반드시 0원이 되는 것은 아닙니다.
• 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역, 상대보호구역, 지구단위계획 등 관련 제한의 적용 여부를 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
• 회차별 가격. 1회 유찰 가정가격은 567,200,000원, 2회 유찰 가정가격은 453,760,000원입니다. 향후 실제 최저가와 매각조건을 확인한 뒤 접근해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 실거래 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격권, 신건 가격은 신중하게”

수원지방법원 2025타경1415는 2009년 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 상황 확인이 최종 판단의 전제입니다.

가격 측면에서는 분명한 경계가 필요합니다. 최저가 709,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 674,500,000원의 105.1%입니다. 최신 같은 층 거래 720,000,000원보다 낮기는 하지만, 최근 평균을 웃도는 현재 가격을 충분히 저렴한 경매가격이라고 보기는 어렵습니다.

결론은 권리 구조는 비교적 양호하지만, 신건 가격에는 뚜렷한 안전마진이 부족하다는 것입니다. 유찰 여부를 확인하면서 가격을 다시 평가하되, 신건에 응찰한다면 최근 거래 편차와 개별 호수의 상태까지 반영해 신중하게 입찰가를 정하는 것이 중요합니다.