수원지방법원 2025타경1443. 용인시 처인구 김량장동에 있는 그린힐아파트 13층 1302호입니다. 2004년 11월 1일 사용승인을 받은 지상 15층 아파트이며, 단지는 86세대로 구성되어 있습니다. 감정가 224,000,000원에 아직 유찰이 없는 신건입니다.
등기부의 핵심은 2015년 12월 2일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액 44,000,000원의 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 유병수 명의의 근저당권과 참솔산업·엠메이드대부유한회사의 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 유병수 명의 근저당권은 여러 차례 이전되어 현재 등기상 근저당권자는 민종은이므로, 채권승계와 배당관계는 반드시 함께 확인해야 합니다.
또한 현황조사에는 정금자가 전입자로 확인됩니다. 정금자는 등기부상 공유자이기도 합니다. 따라서 단순히 임차인이 없다고 단정하기보다 공유자의 점유인지, 별도 임대차관계가 있는지를 구분해서 확인해야 합니다. 제공된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1443 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 김량장동 513 그린힐아파트 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 금학로349번길 33-8 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 중 13층 |
| 시세 비교 기준 면적 | 77.49㎡ |
| 단지 규모 | 86세대 · 2004.11.01 사용승인 |
| 현재 공유자 | 정금자(18분의 12), 박선영(18분의 2), 박은희(18분의 2), 박준형(18분의 2) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 민종은 / 100,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.02 우리은행 근저당권 · 채권최고액 44,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.13 · 수원지방법원 용인등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준은 2015.12.02 접수 제240483호, 을구 5번 우리은행 근저당권입니다. 그 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 과거 한국외환은행 및 엘아이지손해보험의 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수대상이 아닙니다.
점유·임차관계 — 공유자 정금자 확인 필요
| 성명 / 지위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정금자 현황조사상 전입자 · 공유자 |
2015.12.07 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 보증기관 승계 신고 아님 |
현황조사상 확인된 전입자 1명입니다. 정금자는 소유권 지분을 가진 공유자이므로 별도의 임대차계약이 존재하는지는 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준일 이후라는 사실과 보증금 미상은 구분해서 판단해야 합니다.
현재 공유지분은 정금자 18분의 12, 박선영·박은희·박준형 각 18분의 2입니다. 2025.09.04 접수된 소유권 변동은 박진태 지분 전부의 상속에 따른 것으로, 상속 원인일은 2022.05.12입니다. 해당 공유관계와 점유자의 지위를 대조하여 매각 대상 및 인도 절차를 확인하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 101.7%
그린힐아파트의 실거래 비교 기준 면적은 77.49㎡입니다. 확인된 거래는 총 11건이며 전체 평균은 213,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 4건 평균은 220,250,000원으로, 전체 평균보다 높습니다.
최근 거래가격 추세는 과거 대비 +5.5%로 상승 방향입니다. 최신 거래는 2026년 9월 80.59㎡, 8층의 234,000,000원입니다. 현재 최저가 224,000,000원은 이 최신 거래보다 낮지만 최근 12개월 평균 220,250,000원보다 3,750,000원 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 80.59㎡ | 8 | 234,000,000원 |
| 2026.06 | 73.47㎡ | 11 | 233,000,000원 |
| 2026.03 | 80.59㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 73.47㎡ | 15 | 184,000,000원 |
| 2025.08 | 73.47㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.06 | 73.47㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2022.11 | 80.59㎡ | 12 | 234,000,000원 |
| 2022.06 | 80.59㎡ | 15 | 225,000,000원 |
| 2022.02 | 77.49㎡ | 15 | 208,000,000원 |
| 2021.07 | 80.59㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 80.59㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 220,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 213,000,000원 |
최근 12개월 평균은 2026년 3월·6월·9월의 4건을 기준으로 합니다. 최근 거래에는 73.47㎡와 80.59㎡가 포함되며, 대상 물건의 비교 기준 면적 77.49㎡와 정확히 같은 면적의 최근 거래는 확인되지 않습니다. 층·면적·내부 상태 차이를 반영해 해석해야 합니다.
최근 12개월 거래가격은 184,000,000원부터 234,000,000원까지 편차가 있습니다. 특히 면적과 층이 서로 다른 거래가 포함되어 있어 단순 평균 하나만으로 1302호의 적정 가격을 확정할 수 없습니다. 입찰가를 산정할 때는 면적 및 층별 차이와 내부 상태를 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,936,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 유병수 설정 · 민종은에게 이전 |
100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 참솔산업 | 52,132,500원 | 52,132,500원 |
| 4. 가압류 · 엠메이드대부유한회사 | 5,740,353원 | 5,740,353원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 18,191,147원 |
신건 최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용 3,936,000원을 제외하고, 계산상 채권자 배당합계 201,872,853원이 모두 충당되며 소유자에게 18,191,147원이 남습니다. 다만 이 배당표는 채권최고액·청구금액을 기초로 한 단순 추정이며 실제 채권잔액, 배당순위, 세금채권, 임차인 최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
회차별 매각가와 미배당 비교
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 224,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 179,200,000원 | 25,981,653원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 143,360,000원 | 61,319,893원 | 0원 |
유찰 가정별 채권 미배당액은 배당모형의 추정치입니다. 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 소멸 대상 권리와 배당 가정을 기준으로 하며, 미상 임대차나 별도의 법률상 부담까지 보증하는 금액은 아닙니다.
④ 입지·환금성 및 공부 차이 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 처인구 김량장동 소재 용인중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 에버라인 김량장역이 있어 교통여건은 전반적으로 양호하다고 평가되어 있습니다. 단지 내부도로를 통해 외부 공도로 연결됩니다.
- 건물 및 설비. 2004.11.01 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 위생·급배수설비, 개별난방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 토지 및 규제. 제1종일반주거지역으로, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역 관련 사항도 확인됩니다. 공시지가는 1,713,000원/㎡입니다.
- 환금성. 86세대 규모이며 확인된 실거래는 총 11건입니다. 최근 12개월 거래는 4건으로 비교 표본이 많지 않습니다. 거래가격과 면적·층별 편차를 감안해 매각 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
1층 — 등기부 473.244㎡ / 건축물대장 473.234㎡
2~8층 — 등기부 각 4,941.412㎡ / 건축물대장 각 705.916㎡
10~12층 — 등기부 각 1,586.439㎡ / 건축물대장 각 528.813㎡
13~15층 — 등기부 각 1,274.460㎡ / 건축물대장 각 424.82㎡
건축물대장은 2017.08.24 건축허가1과-31362호에 따라 직권정정되었습니다. 본건이 위치한 13층 역시 차이가 있는 구간입니다. 이는 건물 층별 기재 면적의 차이로, 대상 호수의 전유면적 차이라고 바로 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 집합건축물대장·등기부·호별배치도·전유부분 표시를 직접 대조하여 정정 경위와 권리관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 우리은행 2015.12.02 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권·가압류·임의경매개시결정의 말소 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 다시 확인하세요.
- 근저당권 승계 확인. 을구 6번 근저당권의 최초 권리자는 유병수이고 최종 이전 권리자는 민종은입니다. 동일 채권을 중복 계산하지 말고 신청채권자와 실제 배당권리자의 관계를 확인하세요.
- 정금자 점유관계 확인. 2015.12.07 전입자는 현재 공유자인 정금자입니다. 별도 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 실제 점유 현황을 확인하세요. 후순위 전입이라는 이유만으로 명도 문제가 없다고 판단해서는 안 됩니다.
- 소유권 및 상속관계 확인. 박진태 지분의 상속등기가 2025.09.04 접수되어 공유자 4명의 지분관계로 정리되었습니다. 매각 대상이 등기상 대상 부동산 전체와 일치하는지 매각물건명세서 및 사건기록과 대조하세요.
- 건축물대장 정정 확인. 2017.08.24 직권정정된 층별 면적과 등기부상의 기재 차이를 확인하고, 전유부분 및 대지권의 표시를 별도로 검토하세요.
- 가격 기준 재검토. 신건 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 220,250,000원보다 높습니다. 최신 234,000,000원 거래의 면적·층이 다르므로 단일 거래만 기준으로 무리하게 입찰하지 마세요.
- 배당과 세금 확인. 제시된 배당표는 채권최고액과 청구금액 기준의 추정입니다. 신청채권자 배당액의 불일치, 실제 피담보채무, 당해세·최우선변제 등을 확인하세요.
- 관리비·명도 확인. 공동주택 공용부분 관리비 체납 가능성과 공유자의 점유에 따른 인도 협의·집행 비용을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 좋은 매수가격은 별개”
수원지방법원 2025타경1443 그린힐아파트 1302호는 등기상 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 하지만 공유자 정금자의 점유관계와 보증금 미상, 근저당권 승계 및 배당관계, 건축물대장과 등기부의 층별 면적 차이까지 검토해야 할 사항이 남아 있습니다.
가격 측면에서는 최근 거래 추세가 +5.5%로 상승하고 최신 실거래가 234,000,000원이 확인된 점이 긍정적입니다. 반면 신건 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 220,250,000원의 101.7%로, 최근 평균보다 낮은 가격에 취득하는 상황은 아닙니다. 동일 면적의 최근 거래 표본도 부족합니다.
결론은 권리 소멸 가능성은 긍정적이지만, 가격과 점유·공부 확인은 보류할 수 없다는 것입니다. 신건에 서둘러 응찰하기보다 등기·임대차·건축물대장 관련 사항을 확인하고, 최근 거래 수준과 유찰 가능성을 함께 살펴 보수적으로 입찰가를 정하는 것이 적절합니다.
