수원지방법원 2025타경1502. 경기도 오산시 세교동 더퍼스트타워세교 9층 938호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사씨엔시스템입니다.

이 회사는 2021년 12월 17일 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 192,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 국가 압류와 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 165,000,000원입니다.

중요한 것은 등기상 인수액이 없다는 사실과 실제 입찰 위험이 없다는 판단은 다르다는 점입니다. 임차인 조사상 등재된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 지식산업센터는 실제 사용 가능 업종과 임대·점유 상태까지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

권리의 중심은 2021.12.17 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 192,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리로 매각 시 소멸합니다. 뒤따르는 동화성세무서장 관련 압류와 하나은행 경매개시결정도 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2021년 하나자산신탁의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2024년의 앞선 국세 압류와 2025년 국민건강보험공단 압류 역시 각각 해제되어 등기상 말소된 상태입니다. 따라서 이를 현재 존속하는 별도 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 가격 검토 — 신건 165,000,000원의 적정성

이 물건은 감정가 165,000,000원에서 시작하는 신건입니다. 다만 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 최저매각가가 시장가격보다 저렴하다는 판단을 내릴 근거는 부족합니다.

등기상 소유권 취득 당시 거래가액은 216,674,283원이지만, 이는 2021년의 거래가격입니다. 현재 시장가격이나 환금가치를 직접 증명하는 자료가 아니므로 이 금액과 최저가의 차이만으로 할인율이나 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

실질취득은 제시된 각 회차의 최저매각가에 예상 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득 관련 세금·부대비용과 별도로 확인되는 점유 또는 임대차 관련 부담은 포함하지 않습니다. 실제 낙찰가는 응찰 결과에 따라 달라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)

하나은행의 192,000,000원은 실제 확정 채무액이 아닌 근저당 채권최고액입니다. 위 미배당액은 이를 배당 계산에 적용한 추정 차액이며, 실제 미변제 채무를 확정한 금액이 아닙니다. 집행비용도 추정치이고, 당해세·우선배당 가능 채권·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

하나은행의 경매 청구액은 153,059,934원이며, 신건 시나리오에서 예상 배당액은 161,890,000원입니다. 이 가정에서는 청구액 충족으로 표시되지만, 최종 배당은 채권계산서와 실제 배당순위에 따라 결정됩니다.

④ 유찰 시 배당 변화

채권최고액을 기준으로 계산하면 현재 회차에서 미배당 30,110,000원, 1회 유찰 시 62,648,000원, 2회 유찰 시 88,678,400원이 발생합니다. 이는 배당받지 못하는 채권액의 추정이며, 매수인이 같은 금액을 추가로 지급한다는 의미가 아닙니다.

반면 신청채권자의 청구액 충족 여부는 달라집니다. 신건에서는 충족되는 가정이지만, 1회 및 2회 유찰 시나리오에서는 예상배당이 청구액에 미치지 못합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산시 세교동 세마동 행정복지센터 동측에 인접합니다. 주변에 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설 등이 입지한 공장 및 업무지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스 정류장이 있습니다. 남동측 인근에는 수도권전철 1호선 세마역이 위치하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층 938호입니다. 외벽은 로이복층유리 마감 등이며, 시스템창호·급배수·위생·승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 본건 토지는 남측 폭 약 40m, 북측 폭 약 10~12m 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·세교지구 지구단위계획구역이며, 성장관리권역·철도보호지구·비행안전제2구역 등의 제한을 확인해야 합니다. 공시지가는 1,899,000원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 해당사항이 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 지식산업센터는 입주 업종, 실사용 가능성, 기업 수요 및 임대시장의 영향을 받습니다. 매매·임대 수요와 예상 처분기간을 개별적으로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 사용 목적과 입주자격. 공장(지식산업센터)으로 명시되어 있으므로 매수 예정자의 업종과 실제 사용계획이 입주 및 이용 제한에 부합하는지 확인해야 합니다.
• 실제 점유자. 임대관계가 미상이므로 현장 확인, 현황조사서, 임대차계약 여부와 인도 가능성을 점검해야 합니다.
• 등기 및 압류 원본. 하나은행 근저당, 국가 압류, 이미 말소된 압류 및 경매개시결정의 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 세금과 배당. 동화성세무서장 관련 압류가 존재하므로 조세채권의 우선순위 및 당해세 등이 실제 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 같은 건물·유사 층·용도·면적의 실거래와 현재 매물, 임대료 및 공실 상황을 확인한 뒤 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 관리비와 인도비용. 관리비 체납, 공용부분 부담 가능성, 시설 상태, 잔존 집기 및 인도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 최저가가 132,000,000원 또는 105,600,000원으로 낮아지는 경우에도 시세 대비 할인 여부와 실제 취득 관련 총비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 서류를 확인하고 필요한 경우 전문가의 검토를 받아야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”

이 사건은 2021년 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 비교적 단순한 등기상 구조입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점까지 해소된 것은 아닙니다.

더 중요한 변수는 공장(지식산업센터)의 가격과 실제 활용 가능성입니다. 최저매각가 165,000,000원이 현재 시장가격 대비 적정한지 확인되지 않았고, 일반적인 주거용 부동산과 달리 입주 업종과 환금성도 검토해야 합니다.

따라서 현 시점의 결론은 “등기상 권리 구조는 양호하나, 가격·점유·사용 적격성 확인 전 입찰은 보류”입니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 그 자체를 수익 기회로 단정하지 말고, 비교 거래 및 현장 조사 결과를 바탕으로 판단해야 합니다.