수원지방법원 2025타경1534. 용인시 기흥구 하갈동 송명팰리채 에이동 401호입니다. 공부상 다세대주택 물건이며 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 2023년 사용승인된 4층 건물의 최상층에 위치합니다. 소유자 김미숙이 2023년 매매로 취득한 뒤 농협은행주식회사 명의의 근저당권을 설정했고, 이후 압류 및 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 근저당권은 경매 진행 중 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
등기상 말소기준권리는 2023년 4월 28일 설정된 채권최고액 385,000,000원의 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자나 임대차가 없다고 확정할 수는 없습니다. 감정 당시 거주자 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상이기 때문입니다.
가격은 더욱 보수적으로 접근해야 합니다. 2024년 9월 같은 단지에서 63.97㎡, 4층 물건이 350,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 이 사건 감정가이자 최저가는 그보다 254,000,000원 높습니다. 다만 실거래 표본은 한 건이고 거래 시점도 오래됐으므로, 이를 현재의 확정 시세로 받아들이기보다는 신건 가격을 정당화할 근거가 부족하다는 경고 신호로 읽는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1534 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 하갈동 383 송명팰리채 에이동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 덕영대로 1879-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(연립주택) 이용 |
| 건물 / 해당 호수 | 철근콘크리트구조 4층 건물 · 제4층 제401호 |
| 실거래 비교 면적 | 63.9664㎡ (비교 거래 63.97㎡) |
| 단지 규모 / 사용승인 | 28세대 · 2023.03.16 |
| 소유자 | 김미숙 · 2023.04.28 소유권이전등기 (매매계약 2023.04.10, 거래가액 663,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 604,000,000원 / 604,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행주식회사 / 351,785,890원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.28 근저당권 · 채권최고액 385,000,000원 |
| 현재 근저당권자 | 농업협동조합자산관리회사 (2025.12.09 이전등기) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유가 변수
이 사건의 말소기준권리는 2023.04.28 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2025.12.09 농업협동조합자산관리회사로 이전된 것은 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 새로운 선순위 담보권이 별도로 생긴 것은 아닙니다. 따라서 말소기준 시점도 2023.04.28로 유지됩니다.
2024년 1월 남동세무서장의 압류는 2024년 8월 이미 말소됐습니다. 이후 서울중앙지방검찰청 소관의 추징보전 관련 압류, 기흥세무서장의 압류, 임의경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 추징보전 관련 압류의 정확한 법적 상태와 조세채권의 배당 관계는 입찰 전 원본 기록에서 확인해야 합니다. 압류등기의 소멸과 당해세 등 우선배당채권의 존재 여부는 구분할 문제입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격이 실거래의 172.6%
송명팰리채는 28세대 규모이며, 비교 가능한 실거래 기록은 2024년 9월 1건입니다. 거래 면적 63.97㎡는 이 사건의 비교 기준 면적 63.9664㎡와 부합하고 거래 층도 4층입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 63.97㎡ | 4층 | 350,000,000원 |
| 경매 신건 | 63.9664㎡ | 4층 | 604,000,000원 |
비교 거래 평균 및 최신 확인 거래가는 모두 350,000,000원입니다. 신건 최저가 604,000,000원은 이 가격의 172.6%로, 254,000,000원이나 높습니다. 이는 최저가만 놓고 판단하더라도 가격 할인 매력이 없다는 뜻입니다. 매수인 인수 추정액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 추정액 역시 604,000,000원으로 동일합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 604,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,440,000원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 (승계: 농업협동조합자산관리회사) | 385,000,000원 | 385,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 210,560,000원 |
| 합계 | — | 604,000,000원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액 385,000,000원을 기준으로 한 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 351,785,890원으로 별도 구분해야 합니다. 당해세, 실제 확정채권액, 확인되지 않은 임차인 우선변제권 등에 따라 최종 배당 및 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 2회 유찰해도 비교 거래보다 높다
| 매각 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 604,000,000원 | 0원 | 210,560,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 483,200,000원 | 0원 | 90,968,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 386,560,000원 | 4,651,840원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 483,200,000원, 2회 유찰 시에는 386,560,000원으로 내려갑니다. 그러나 두 가격 모두 확인된 실거래 350,000,000원보다 높습니다. 따라서 2회 유찰만으로 가격이 매력적으로 바뀐다고 단정할 수 없습니다.
2회 유찰 시 채권 미배당액은 4,651,840원으로 계산되지만, 이는 매각으로 소멸하는 근저당권의 배당 부족분입니다. 현 권리분석상 이 금액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 실제 임대차 등 별도의 인수권리가 확인되면 그 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 하갈동 소재 KEB하나은행열린교육원 북동측 인근입니다. 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 약 5미터 내외 포장도로를 통해 단지에 진입하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2023.03.16 사용승인된 4층 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감됐고 급배수·위생설비, 도시가스 보일러 난방 및 승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 준보전산지 관련 사항 및 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항이 확인됩니다. 공시지가는 983,000원/㎡입니다. 해당 호수의 취득·이용에 적용되는 세부 제한은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 28세대 소규모 공동주택으로, 비교 가능한 실거래 기록도 1건에 불과합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.6회, 낙찰률 9.09%로 나타나며, 가격 발견과 재매각에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당 사항 없음으로 평가됐으나, 기존 평가전례상 도면에 존재하지 않는 복층구조의 다락 및 테라스가 확인됐습니다. 적법성과 현재 구조, 면적, 안전 및 원상복구 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 재확인. 확인된 비교 거래는 2024.09의 350,000,000원 한 건입니다. 2026년 현재 시세와 거래 가능 가격을 재검증한 뒤 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 신건 최저가 604,000,000원은 비교 실거래의 172.6%입니다. 1회·2회 유찰 시에도 제시된 비교 거래보다 높으므로 유찰 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
- 점유·임대차 확인. 감정 당시 폐문부재였고 임대관계도 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약, 보증금·확정일자·점유 시점을 조사하여 대항력 및 인수 위험을 재판정해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 2025.12.09 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 실제 피담보채권액을 확인해야 합니다. 채권최고액과 신청채권자의 청구액은 서로 다릅니다.
- 추징보전 압류 확인. 2024.12.16 등기된 서울중앙지방검찰청 소관 압류의 사건 기록 및 매각에 따른 소멸 관계를 매각물건명세서와 관련 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금·관리비. 기흥세무서장 압류와 관련한 세금의 배당 우선순위, 당해세 및 공용부분 미납 관리비 등의 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 다락·테라스 실측. 도면 외 복층 다락 및 테라스의 현존 여부, 건축허가·사용승인과의 일치 여부, 원상복구 위험을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 자연녹지지역과 토지거래계약 허가구역 관련 표시가 실제 경매 취득 및 향후 이용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 입찰 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 대조하고 매각기일 2026.10.27의 진행 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 근저당권을 기준으로 후순위 압류가 소멸하는 비교적 명확한 등기 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 그 장점만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다.
신건 가격 604,000,000원은 확인 가능한 실거래 350,000,000원의 172.6%입니다. 2회 유찰 가정 가격인 386,560,000원조차 그 거래보다 높습니다. 28세대 소규모 단지라는 환금성 부담에 더해, 임대관계 미상·내부 미확인·도면 외 다락과 테라스의 적법성 문제까지 남아 있습니다.
물론 2024년 9월 한 건의 거래로 2026년 현재 시세를 확정할 수는 없습니다. 따라서 결론은 단순히 과거 거래가로 낙찰가를 고정하라는 것이 아니라, 최신 시세와 현장 상태를 확보하기 전에는 높은 가격을 정당화할 수 없다는 것입니다.
종합 판단: D등급, 신건 입찰 비추천. 권리의 기본 구조는 파악 가능하지만, 현 가격과 환금성, 미확인 점유 및 내부구조 위험을 고려하면 투자 매력은 낮습니다. 권리상 인수 0원 추정이라는 장점보다 가격과 실사 위험이 더 크게 작용하는 사건입니다.
