수원지방법원 2025타경1579. 이번 물건은 동탄역헤리엇 112동 1층 1037호로 표시된 근린생활시설(상점)입니다. 아파트가 아닙니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 건물의 제1층에 위치하며, 주변에는 아파트단지와 다양한 근린생활시설이 혼재합니다. 동탄역과 버스정류장도 인근에 있어 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.

등기상 소유자는 이충국이며, 2023년 3월 8일 거래가액 396,300,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 국민은행의 채권최고액 262,500,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 매각 후 경매개시결정 등기와 함께 소멸하는 구조입니다. 현재 기록에서 매수인이 승계할 별도의 등기상 권리는 확인되지 않습니다.

하지만 등기가 단순한 것과 상가가 투자하기 좋은 것은 별개입니다. 이 물건의 신건 최저가는 328,000,000원입니다. 과거 소유권이전 거래가액 396,300,000원보다 낮다는 사실만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 상가의 임대수익, 공실 가능성, 점포 위치 및 실제 거래가격을 대조하지 않은 상태에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

이 물건의 핵심 권리는 2023년 3월 8일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 262,500,000원이며, 매각으로 소멸할 말소기준권리에 해당합니다. 2025년 8월 19일 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 말소되는 등기입니다.

앞선 소유권보존 당시에는 코리아신탁주식회사가 소유자로 등재되고 신탁원부 제2023-3549호가 기재됐지만, 해당 신탁등기는 2023년 3월 8일 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 신탁을 현재 존속하는 인수권리로 계산하지 않습니다. 현재 소유권은 이충국 명의이며, 소유권 자체는 경매 매각을 통해 매수인에게 이전됩니다.

② 상가 점유·임대차 — 권리 소멸과 명도는 별개

별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 해당 호실이 근린생활시설로 이용 중이라는 사실만으로 소유자가 직접 영업하는지, 임차인이 점유하는지 또는 현재 공실인지 판단할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 신건 3.28억이 싼지는 아직 모른다

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 328,000,000원입니다. 등기상 인수금액이 0원이므로 권리 인수만 반영한 실질취득액 역시 328,000,000원입니다. 여기에 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비 등은 별도로 고려해야 합니다.

동탄역헤리엇은 428세대, 준공일은 2023년 2월 14일로 확인됩니다. 다만 해당 상가 호실과 직접 비교할 수 있는 거래가격은 확보되지 않았습니다. 비교 기준으로 나타나는 면적 21.025㎡도 매각대상과 동일한 면적으로 확인되지 않아 현재 시세를 산정하는 근거로 삼기 어렵습니다.

등기상 과거 거래가액 396,300,000원은 참고할 수 있으나, 그 자체가 현 시점의 상가 시장가격은 아닙니다. 특히 상가는 층, 출입 동선, 가시성, 점포 규모, 임대료, 공실 위험에 따라 가치 차이가 발생하므로 과거 거래금액만으로 저평가 여부를 결론 내릴 수 없습니다.

④ 경매 회차별 자금 구조

현재는 감정가 100%의 신건이며, 가격 시나리오는 1회 유찰 시 감정가 80%, 2회 유찰 시 감정가 64%로 구성됩니다. 어느 시나리오에서도 제시된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 권리 인수액에 관한 판단일 뿐 해당 금액에 실제 낙찰이 가능하거나 시세보다 유리하다는 뜻은 아닙니다.

미배당액은 근저당 채권최고액 262,500,000원을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 전체 청구금액 490,407,880원에 대한 미변제액과는 다릅니다. 집행비용 등은 회차별 추정에 반영되어 있으며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)

단순 배당모형에서는 매각대금 328,000,000원 중 집행비용 5,392,000원과 근저당 채권최고액 262,500,000원을 배당한 뒤 60,108,000원이 잔여금으로 계산됩니다.

다만 국민은행의 경매 청구금액은 490,407,880원으로 근저당 채권최고액보다 큽니다. 따라서 근저당권 기준 배당액이 모두 지급되더라도 전체 신청채권이 변제되는 것은 아닙니다. 이 계산상 잔여금은 소유자에게 반드시 교부되는 확정 금액이 아니며, 다른 배당요구와 채권 관계, 조세 등을 검토한 실제 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 오산동 동탄초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 동탄역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측 약 50m, 남측 및 서측 약 12m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 조사됐습니다. 단, 해당 개별 점포가 어느 도로를 향하는지는 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역(동탄2지구), 화성동탄(2) 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지이용계획상 성장관리권역 및 택지개발지구 등의 사항이 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 기본적인 위생·급배수·소화·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
• 상권·환금성. 동탄역 인근이라는 위치적 요소는 있으나, 실제 점포의 유동인구, 가시성, 임대료, 공실률 및 매매사례가 확인되지 않았습니다. 단지 경매 평균 유찰 4.8회라는 통계도 있어 환금성에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.
• 토지. 대지 지목의 평탄한 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,623,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 상가 호실의 직접적인 시세를 뜻하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 112동 명칭·호실 확인. 매각물건명세서에는 상가 전체를 112동으로 통칭하고 실제 물건은 아파트 106동 쪽에 있다고 기재되어 있습니다. 현장 위치와 도면상 1037호가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 주소 대조. 오산동 1023과 등기상 여울동 1023 표시 차이를 등기사항전부증명서·집합건축물대장·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 면적과 점포 형태. 대상 호실의 전유면적, 대지권 비율, 전면 폭, 출입 동선, 실제 사용 가능 면적을 확인해야 합니다. 21.025㎡의 비교 기준은 대상 물건과 동일한 면적으로 확인되지 않았습니다.
• 실제 점유·상가 임대차. 점포가 운영 중인지, 임차인이나 기타 점유자가 있는지 확인해야 합니다. 사업자등록·확정일자·임대차계약 관계에 대한 추가 조사가 필요합니다.
• 시세와 수익률. 감정가 328,000,000원이 적정한지 판단하려면 동일 상권 내 비슷한 점포의 최근 거래가격, 임대보증금·월세·공실 상황을 대조해야 합니다.
• 유찰 후 가격. 1회 유찰 가정가는 262,400,000원, 2회 유찰 가정가는 209,920,000원입니다. 이 금액들이 실제로 저렴한지는 별도 시장조사가 필요합니다.
• 관리비·명도. 상가 관리비 체납, 공용부분 관리비 승계 가능성, 점유자 인도 비용과 영업시설 철거·원상복구 부담을 확인해야 합니다.
• 배당 및 채권관계. 국민은행의 청구금액 490,407,880원은 근저당 채권최고액 262,500,000원을 초과합니다. 예상 소유자 잔여액 60,108,000원을 확정 배당으로 간주해서는 안 됩니다.
• 입찰 전 서류 갱신. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 단순해도, 가격상 안전하다는 뜻은 아니다”

수원지방법원 2025타경1579 동탄역헤리엇 1037호는 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 근린생활시설입니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며, 현재 확인된 등기상 매수인 인수금액은 0원입니다.

그렇다고 현재 최저가 328,000,000원이 좋은 매수가격이라는 결론으로 이어지지는 않습니다. 실제 비교 가능한 상가 실거래가격이 없어 시장가격 대비 할인 여부를 판단하기 어렵고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.8회입니다. 특히 매각물건명세서에는 112동이 상가의 통칭이며 물건이 아파트 106동 쪽에 있다는 설명이 있어 점포 위치를 먼저 특정해야 합니다.

권리는 비교적 양호하지만 가격 판단은 보류입니다. 실제 점포와 전유면적, 상가 임대차 및 점유 상태를 확인한 다음 유사 점포의 거래가격과 임대수익을 근거로 입찰가를 산정하는 접근이 적절합니다. 현 단계에서는 신건 즉시 응찰보다 가격 검증과 물건 특정이 우선입니다.