수원지방법원 2025타경1605. 수원시 영통구 매탄동 491-15 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 물건종류는 연립/다세대와 토지로 분류되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 1층은 공동현관, 2~4층은 각 2가구이며, 등기에는 201호·202호·301호·302호·401호·402호의 임차권이 확인됩니다. 토지면적은 188㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 4층입니다.

등기상 소유자는 김현철입니다. 2017년 소유권보존 당시 김현철과 변영우가 각각 2분의 1 지분을 보유했고, 2019년 변영우 지분이 김현철에게 이전됐습니다. 2025년에는 금강개발주식회사와 주식회사한영개발의 대규모 가압류가 이어졌고, 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 그러나 다수의 임차인은 그보다 앞서 전입·점유한 기록이 있어 단순히 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부만 확인해서는 충분하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권이 핵심

금강개발 가압류 다음 날인 2025.08.21에는 주식회사한영개발의 1,884,605,795원 가압류가 접수됐습니다. 2025.08.25 국민은행 임의경매개시결정과 2026.01.02 수원시 압류도 있습니다. 이들 후순위 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 가압류가 소멸한다는 사실과 임차인의 미회수 보증금이 인수되지 않는다는 사실은 전혀 별개입니다.

임차인별 대항력·우선변제·승계 분석

성명이 특정되는 임차관계는 7명입니다. 6명에게는 임차권등기가 확인되고 남궁연은 전입 기록이 확인됩니다. 별도로 기재된 ‘기사항전’은 신원과 점유관계를 확인해야 하므로 확정된 임차인 수에 더하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복 보증금 신고는 확인되지 않습니다.

어광선·장호성·박수연의 임차권등기에 후순위 소멸 표시가 있더라도, 해당 임차인의 전입·점유 및 확정일자가 가압류보다 앞서는 사실을 별도로 검토해야 합니다. 임차권등기의 접수일이 늦다는 이유만으로 종전 대항력이 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 반대로 2017년 근저당권이 존속했는지 확인하지 않은 상태에서 모든 임차인을 확정적인 선순위 인수 대상으로 판단하는 것도 부정확합니다.

② 가격·회차 분석 — 감정가 할인보다 실질취득이 중요

감정가는 1,394,200,440원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 동일 용도·인근 지역의 검증 가능한 최근 실거래 비교가 확보되지 않아 감정가가 시장가격보다 높거나 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,394,200,440원 가정)

다음은 제시된 배당 시뮬레이션의 금액입니다. 집행비용과 5명의 임차보증금을 먼저 배당하고, 남은 금액을 금강개발주식회사 가압류에 배당하는 방식으로 계산되어 있습니다. 이는 최종 법원 배당표나 실제 인수액을 확정하는 자료가 아닙니다.

예상 집행비용 16,342,004원과 배당금 합계는 매각가 1,394,200,440원에 맞춰져 있습니다. 당해세·최우선변제 및 일부 임차권의 우선순위가 반영되지 않으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 영통구 매탄동 영통초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 삼성전자 계열사 등이 소재한 공업지대이며, 인근은 주택과 근린생활시설로 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 지하철과도 인접하여 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층, 대리석·화강암 외벽이며 기본 위생설비·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다. 2~4층 각 2가구의 다가구주택으로 이용되고 있습니다.
• 토지·규제. 일반공업지역, 도시지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 및 가축사육제한구역입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 표시되므로 적용 여부와 요건을 확인해야 합니다. 공시지가는 1,937,000원/㎡, 소로1류(폭 10~12m)에 접합니다.
• 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 연면적 제외분인 옥탑 물탱크 13.8㎡와 401호·402호 다락 68.42㎡가 건물가격에 포함된 점은 확인해야 합니다.
• 환금성. 다가구주택 및 토지를 일괄 취득하는 형태로, 일반적인 개별 아파트와 매수층·대출·임대차 관리 구조가 다릅니다. 일반공업지역 내 주거 이용과 다수 임차인 관계를 고려하면 매각 및 처분 시 추가 검토가 필요합니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 시장 대비 할인율은 제시할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2017년 근저당권 원본 확인. 국민은행 근저당권의 말소일·접수번호·말소 범위를 확인하고, 2025.08.20 금강개발 가압류가 실제 말소기준권리인지 확정해야 합니다.
• 임차인별 주민등록·점유 연속성. 남궁연을 포함한 7명의 실제 점유, 주민등록 유지, 임차권등기에 따른 대항력 보존 여부를 호실별로 확인해야 합니다.
• 이창규 보증금 우선순위. 1차 130,000,000원과 변경 후 140,000,000원의 관계, 2019.11.08 및 2025.07.24 확정일자별 권리 범위, 배당표에 나타나지 않은 이유를 확인해야 합니다.
• 미상 임차관계 검증. 남궁연의 계약서·보증금·점유 부분을 확인하고, ‘기사항전’ 표기가 실제 별도 점유자를 의미하는지 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당표 재작성. 5명 전액 배당 가정, 국민은행 신청채권자 배당 0원, 이창규 배당 누락, 당해세·최우선변제 반영 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 산정. 단순히 최저가만 비교하지 말고, 임차인별 예상 미배당 인수액을 더한 실질취득금액을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 토지·건축물 현황. 일괄매각 필지의 범위, 일반공업지역에서의 주거 이용, 다락·옥탑 포함 사항, 실제 호실 구성, 토지거래허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 임차권등기 여부만으로 현재 점유자가 없다고 판단하지 말고 실제 거주자, 명도 협의 가능성, 공용부분 체납관리비 등을 확인해야 합니다.
• 최신 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “배당표상 0원 ≠ 실제 인수 0원”

이 물건의 최저가는 1,394,200,440원이지만 그것이 안전한 실질취득가격이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 성명이 특정된 임차인은 7명이고, 확인되는 보증금만 910,000,000원이며 남궁연의 보증금은 미상입니다. 특히 이창규의 임차보증금이 현재 예상배당표에 반영되지 않았습니다.

또한 최초 국민은행 근저당권의 말소 여부가 확정되지 않은 상태에서는 정확한 말소기준권리와 임차인 인수 범위도 확정할 수 없습니다. 시세 비교가 가능한 최근 거래 근거도 확인되지 않으므로 가격 메리트를 주장할 근거가 부족합니다. 향후 유찰되어 최저가격이 하락하더라도, 대항력 있는 임차인에게 미배당 보증금이 남으면 그만큼 실질취득 부담이 증가할 수 있습니다.

종합 판단은 D등급 · 입찰 보류. 말소기준권리, 임차인별 우선순위와 배당액, 실제 인수금액을 확정한 뒤 실질취득금액을 기준으로 가격을 다시 평가해야 합니다. 현재 가장 중요한 질문은 “얼마에 낙찰받는가”보다 “낙찰 후 얼마를 더 부담하는가”입니다.