수원지방법원 2025타경54791. 용인시 기흥구 구갈동 강남마을자연앤 4단지 402동 804호, 전용 118.227㎡ 아파트입니다. 2004년 사용승인된 344세대 단지로, 해당 물건은 지상 22층 건물의 8층입니다. 2020년 고정수가 거래가 497,000,000원에 취득하면서 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 오에스비저축은행의 근저당과 카드·캐피탈사의 가압류가 차례로 설정되었고, 오에스비저축은행이 임의경매를 신청했습니다. 경매개시 이후에는 상속에 따라 소유자가 유정희로 변경되었습니다. 권리의 핵심은 복잡한 가압류 숫자가 아닙니다. 말소기준 이후의 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하고, 매수인이 별도로 승계할 금액이 있는지입니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 인수액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54791 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구갈동 600 강남마을자연앤 제402동 제8층 제804호 도로명: 경기도 용인시 기흥구 강남동로 43 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 118.227㎡ · 지상 22층 중 8층 |
| 단지 | 강남마을자연앤(4단지) · 344세대 · 사용승인 2004.08.07 |
| 현재 소유자 | 유정희 · 2025.02.19 상속 원인 · 2025.07.24 소유권이전 등기 |
| 종전 소유자 | 고정수 · 2020.12.23 소유권이전 · 거래가액 497,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 561,000,000원 / 561,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 주식회사오에스비저축은행 |
| 청구금액 | 224,195,874원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.23 우리은행 근저당권 · 채권최고액 330,000,000원 2025.01.22 한국주택금융공사로 근저당권 이전 등기 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유 / 임대관계 | 임대관계 미상 · 내부조사 미실시 |
① 권리 흐름 — 근저당 이전과 후순위 소멸
가장 중요한 권리는 2020.12.23 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 330,000,000원이며, 이 근저당권은 2025.01.22 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 따라서 우리은행 명의의 최초 설정과 한국주택금융공사로의 권리이전은 별개의 선순위 담보권 두 건이 아닙니다. 동일한 말소기준 근저당권의 권리자 변경으로 구분해야 합니다.
그 뒤인 2022.07.28 오에스비저축은행의 채권최고액 264,000,000원 근저당이 설정됐고, 2024년부터 2025년까지 삼성카드·현대카드·롯데카드·케이비국민카드·케이비캐피탈·하나카드의 가압류 6건이 이어졌습니다. 이 담보권과 가압류는 말소기준보다 늦어 정상적인 매각 완료 시 소멸할 권리로 분석됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 6.0% 높은 신건
강남마을자연앤(4단지)의 동일 면적대 실거래 기록입니다. 총 12건의 전체 평균은 523,416,666원이지만, 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 거래 7건의 평균 529,428,571원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 618,000,000원이며, 최근 거래 추세는 종전 대비 +2.8%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 118.23㎡ | 16층 | 618,000,000원 |
| 2026.06 | 118.58㎡ | 20층 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 118.23㎡ | 13층 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 118.23㎡ | 9층 | 567,000,000원 |
| 2026.04 | 118.23㎡ | 9층 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 118.23㎡ | 6층 | 568,000,000원 |
| 2026.01 | 118.23㎡ | 5층 | 538,000,000원 |
| 2025.09 | 118.23㎡ | 7층 | 507,000,000원 |
| 2025.08 | 118.23㎡ | 3층 | 515,000,000원 |
| 2025.07 | 118.23㎡ | 4층 | 520,000,000원 |
| 2025.02 | 118.23㎡ | 14층 | 483,000,000원 |
| 2024.12 | 118.23㎡ | 14층 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 529,428,571원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 523,416,666원 |
최저매각가 561,000,000원은 최근 12개월 평균보다 31,571,429원 높습니다. 최저가의 최근 평균 대비 비율은 106.0%입니다. 반면 최신 거래 618,000,000원보다는 57,000,000원 낮습니다. 최근 평균과 최신 거래가 서로 다른 가격 판단을 보여주지만, 최근 평균을 웃돈다는 사실은 변하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 561,000,000원 가정)
신건 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 집행비용을 먼저 공제하고, 말소기준 근저당과 후순위 근저당에 순차 배당하는 추정입니다. 배당표의 우리은행 명칭은 최초 근저당권 설정자를 기준으로 한 것이며, 해당 근저당권의 이전 등기와 실제 배당권자 확인이 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,010,000원 |
| 1. 을구 5번 · 우리은행 설정 근저당 한국주택금융공사로 이전 등기 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 을구 6번 · 오에스비저축은행 | 264,000,000원 | 222,990,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 16,145,932원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 | 15,288,145원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 | 22,881,513원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비국민카드 | 20,747,076원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 케이비캐피탈 | 12,469,106원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드 | 15,737,598원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 전체 채권 미배당 | 697,269,370원 (채권합계) | 144,279,370원 부족 |
집행비용 8,010,000원, 채권자 배당 552,990,000원으로 매각대금 561,000,000원이 모두 소진됩니다. 채권최고액·청구금액을 기초로 한 추정이며 실제 채권잔액, 배당요구, 세금, 우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 채권회수의 변화
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 561,000,000원 | 144,279,370원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 448,800,000원 | 255,357,370원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 359,040,000원 | 344,055,930원 | 0원 |
1회 유찰 시뮬레이션의 최저가는 448,800,000원, 2회 유찰 시뮬레이션은 359,040,000원입니다. 어느 회차에서도 등기상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 가격이 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당이 커지지만, 그 미배당을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 따라서 유찰이 발생할 것이라고 기대하거나, 위 가정 가격에 반드시 입찰 기회가 생긴다고 판단해서는 안 됩니다. 회차별 금액은 가격 시나리오이며 확정된 후속 매각기일과 매각조건이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈곡초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·임야 등이 혼재한 주거지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장과 강남대역(에버라인)이 있어 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2004.08.07 사용승인된 철근콘크리트 구조로, 승강기·소화전·급배수 및 위생설비·난방설비·지상 및 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역에 해당합니다. 교육환경 보호구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다. 공시지가 자료는 3,157,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 건물 구조의 공부상 표기 차이가 있으므로 감정평가서와 집합건축물대장을 대조해야 합니다. 위반건축물 여부는 위반 표시가 없는 것으로 파악됩니다.
- 환금성. 동일 면적대 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격이 350,000,000원부터 618,000,000원까지 넓게 분포합니다. 실제 매도 가능 가격은 개별 호수의 층·향·내부 상태와 거래조건에 따라 달라집니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 신건 최저가 561,000,000원은 최근 12개월 평균 529,428,571원의 106.0%입니다. 최신 거래 한 건만 보고 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 임차·점유 확인. 내부조사 불가와 임대관계 미상이 가장 중요한 현장 확인 사항입니다. 전입세대·점유자·임대차계약·대항력 성립 가능성을 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 우리은행 근저당권의 한국주택금융공사 이전 등기와 채권자 변동 내용을 확인하세요. 최초 채권자와 현재 권리자를 중복 채권으로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 배당액과 채권잔액 검증. 배당 계산은 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 합니다. 실제 채권액·세금·우선변제권에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태와 비용 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 인테리어·누수·설비 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해 실질 취득비용에 반영해야 합니다.
- 규제·원본 서류 확인. 토지거래허가구역 해당 여부와 적용 요건, 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·집합건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 말소기준 근저당과 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 추정 배당에서는 채권자들에게 144,279,370원의 미배당이 발생하지만, 그 금액이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 등기상 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 판단을 권리분석에서 끝내면 안 됩니다. 내부조사 불가와 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있고, 신건 최저가 561,000,000원은 최근 12개월 평균보다 6.0% 높습니다. 최근 거래 추세가 +2.8%이고 최신 거래가 618,000,000원이라는 점은 긍정적인 참고자료지만, 그 자체로 신건 매수의 안전마진을 보장하지 않습니다.
결론은 권리 구조는 대체로 양호하나, 점유 확인과 가격 검증이 선행되어야 하는 B등급 물건입니다. 신건에서 무리하게 입찰하기보다는 최근 실거래와 해당 호수의 상태를 비교해 응찰 상한을 정하고, 유찰 여부 및 이후 매각조건을 확인하는 접근이 적절합니다.
