수원지방법원 2025타경55839. 경기도 오산시 오산동의 휴-스토리 6층 603호 아파트입니다. 건물은 2015년 사용승인을 받았으며 총 17세대 규모입니다. 2016년 7월 강은숙의 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 그 이후 여러 금융기관의 가압류와 국세·지방세 관련 압류가 이어졌습니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 것은 후순위 압류가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인의 존재입니다.

임차인 이규환은 2016년 3월 21일 확정일자를 받고, 같은 달 28일 전입신고 및 점유를 시작했습니다. 반면 말소기준 가압류는 2016년 7월 11일입니다. 따라서 임차인의 대항력 취득 경위가 앞서며, 2024년 5월 1일에는 반환받지 못한 보증금 108,000,000원에 대한 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 제시된 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 이 결과는 임차보증금이 실제 배당절차에서 전액 변제되어야 성립합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

말소기준권리는 2016년 7월 11일 강은숙의 가압류입니다. 그 이후 설정된 가압류와 현재 남아 있는 압류, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 구조입니다. 2015년의 두 차례 신탁등기는 이미 말소됐으며, 일부 압류 및 가압류도 등기부상 해제·말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 우선변제와 보증금 인수 조건

실제 임차인으로 확인되는 사람은 이규환 1명입니다. 원래 임차보증금은 148,000,000원이었으며, 이 가운데 반환되지 않은 금액이 108,000,000원으로 등기되어 있습니다. 매각물건명세서와 배당요구 내역에 따라 우선변제권 행사도 확인됩니다.

특히 임차인 이규환과 강제경매 신청채권자 이규환이 동일인입니다. 경매신청 청구액도 108,000,000원으로 미반환 보증금과 일치합니다. 동일인이라는 사정만으로 가장임차인이라 확정할 수는 없지만, 임대차계약의 실질, 보증금 지급·반환 경위, 경매신청 채권과 임차보증금의 관계는 반드시 확인해야 합니다. 같은 보증금을 서로 다른 채권으로 중복 계산해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 180,000,000원은 최근 평균보다 높다

휴-스토리의 유사 면적 실거래 9건을 비교하면 전체 평균은 162,111,111원입니다. 다만 과거 거래가격이 포함된 전체 평균만으로 현재 가격의 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 최근 표본 2건 평균은 159,500,000원이며, 최저매각가는 이보다 20,500,000원 높은 112.9%입니다. 최근 대비 이전 거래의 가격 추세 역시 -2.1%로 하락 방향입니다.

전체 실거래 최저가는 130,000,000원, 최고가는 192,000,000원으로 편차가 큽니다. 신건 최저가 180,000,000원은 전체 평균보다도 높고 최근 표본 평균보다 12.9% 높은 수준입니다. 최신 확인 거래가격과 같다는 사실만으로도 취득 관련 비용과 시세 변동을 감안한 가격 여유가 충분하다고 보기는 어렵습니다. 따라서 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

예상배당은 제시된 배당 시뮬레이션에 따른 것으로 실제 배당표가 아닙니다. 당해세, 우선권 있는 체납세액 등의 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자 이규환과 임차인 이규환이 동일하므로 108,000,000원의 중복 청구·집계 여부도 별도 대조해야 합니다.

신건 180,000,000원에서는 추정 집행비용을 제외하고 임차인에게 108,000,000원, 강은숙에게 68,680,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 다른 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 후순위 가압류 채권의 미배당 자체는 매수인이 그 금액을 그대로 떠안는다는 뜻이 아닙니다. 다만 선순위 임차보증금의 미배당 여부는 매수인의 실질취득액에 직접 영향을 줍니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 여부 확인

제시된 시나리오에서는 신건부터 2회 유찰 가정까지 모두 임차인 보증금 108,000,000원이 전액 배당되고 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 각 시나리오에서 실질취득액은 매각가와 같게 계산됩니다. 그러나 특히 2회 유찰 시에는 매각대금 중 임차인 보증금을 제외한 여유가 작아집니다. 우선 배당되는 체납세액 등이 증가하면 임차보증금 미배당액이 발생할 가능성을 더 주의해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산종합운동장 남서측 인근에 있으며, 주변은 단독주택·상가주택·근린생활시설·아파트단지와 학교·공원 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2015년 사용승인된 철근콘크리트조 8층 건물입니다. 공동현관 출입통제, CCTV, 승강기, 소방설비, 도시가스 보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역이며 정비구역·성장관리권역·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등 관련 규제가 확인됩니다. 공시지가는 1,484,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 17세대의 소규모 단지이며 확인된 실거래는 9건입니다. 거래가격 편차가 크고 최근 가격 추세가 -2.1%로 나타나므로 매각 시 유동성과 적정 매도가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 조건. 을구 1번 이규환의 대항력과 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수 조건을 최우선으로 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검토. 국세·지방세 및 기타 압류의 법정기일, 우선권, 실제 배당액을 확인하여 임차보증금 전액 배당 가능성을 검증해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 이규환입니다. 임대차의 실질, 미반환 보증금 및 경매신청 채권의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 180,000,000원은 최근 분류 거래 평균 159,500,000원보다 높고 최신 확인 거래가와 같습니다. 입찰 전 더 최근의 실거래를 확인해야 합니다.
• 유찰 시 재계산. 매각가 144,000,000원 및 115,200,000원 시나리오에서는 임차보증금 전액 배당과 실제 인수액을 새로 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목, 취득 관련 비용 및 건물 상태를 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록과 체납세액을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “배당이 되면 안전해지지만, 신건은 비싸다”

이 사건의 본질은 선순위 임차보증금 108,000,000원의 배당과 가격의 적정성입니다. 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖췄고, 매각물건명세서에는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있습니다. 현재 제시된 배당 계산은 전액 배당을 전제로 인수액을 0원으로 산정하지만, 여러 체납 압류와 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

가격 역시 매력적이지 않습니다. 최저매각가 180,000,000원은 최근 분류 평균 159,500,000원의 112.9%로 높으며, 시세 추세도 -2.1%입니다. 최신 확인 거래가격과 같고 17세대 소규모 단지여서 환금성 또한 신중하게 접근해야 합니다.

종합 판단은 C등급(46점). 현재 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금이 전액 변제되지만 법적 인수 조건과 배당 불확실성이 남아 있고, 신건 가격은 최근 거래 평균을 웃돕니다. 신건 입찰은 보수적으로 판단하고, 유찰 후 실질취득액과 배당 위험을 다시 검토하는 전략이 적절합니다. 이 물건은 단순히 최저가가 내려가는지가 아니라 보증금이 실제로 얼마 배당되고 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하는지가 낙찰 판단의 핵심입니다.