수원지방법원 2025타경55915. 화성시 향남읍 하길리의 모아미래도에듀파크서봉마을4단지 411동 802호입니다. 2018년 준공된 894세대 아파트 단지이며, 해당 호실은 지상 20층 건물의 8층에 있습니다. 소유자 이호동은 2024년 6월 26일 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 344,500,000원입니다.
문제는 소유권이전 당일 설정된 채권최고액 510,000,000원의 근저당권과 전세금 5,000,000원의 전세권입니다. 근저당은 아파트대부닷컴주식회사 명의로 설정되었고, 이후 주식회사유앤아이에이엠씨대부로 이전된 이력이 있습니다. 같은 근저당채권에는 질권 설정·일부이전·말소 이력까지 연결되어 있어, 등기 순위와 현재 권리자를 구분하는 작업이 중요합니다.
더구나 경매개시결정은 2025년 5월 12일에 등기되었지만, 그보다 앞선 2024년 6월 26일 근저당과 전세권이 존재합니다. 경매개시결정만을 말소기준으로 삼아 전세권 인수를 단정해서는 안 됩니다. 같은 날짜의 접수번호까지 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55915 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 하길리 1515 모아미래도에듀파크서봉마을4단지 411동 8층 802호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 향남읍 상신하길로273번길 57 |
| 물건종류 / 층수 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 8층 |
| 단지 규모 / 준공 | 894세대 · 2018.08.29 |
| 소유자 | 이호동 (2024.06.26 소유권이전 · 거래가액 344,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 458,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 아파트대부닷컴 주식회사 |
| 청구액 | 388,692,764원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 전세권 | 아파트대부닷컴주식회사 · 전세금 5,000,000원 · 건물 전부 |
| 점유관계 | 주거 사용 임차인 1명 기재 · 전입일·보증금·확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
그러나 전세권에는 매수인 인수로 분류된 이력이 있는 반면, 예상배당에는 전세금 5,000,000원 전액 배당이 반영되어 있습니다. 인수와 배당을 동시에 확정할 수는 없습니다. 특히 근저당의 말소 표시와 이후 근저당권 이전 이력 사이의 관계도 명확히 해야 합니다.
2018년 우리은행 근저당은 2024.06.26 해지·말소되었습니다. 민간임대주택 등록도 2024.06.26 말소되었으므로, 과거 등록 사실만으로 현재 임대의무가 남아 있다고 판단할 수는 없습니다.
반면 2024년 아파트대부닷컴주식회사 근저당은 2026.01.07 주식회사유앤아이에이엠씨대부로 이전된 이력이 있으며, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권도 설정되었습니다. 이 두 권리를 서로 독립된 510,000,000원 채권으로 단순 합산하는 것은 적절하지 않습니다. 동일 근저당채권에 관한 권리이전과 담보 설정의 관계를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 미상
매각물건명세서에는 ‘대부닷’ 명의의 주거 사용자가 기재되어 있습니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 인물은 아니므로, 실제 임차인으로 신고된 인원은 1명입니다. 다만 임차인의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 대부닷 | 주거 / 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않습니다. ‘대부닷’과 등기상 아파트대부닷컴주식회사가 동일한 법적 주체인지 역시 별도 대조가 필요합니다.
전세권자 아파트대부닷컴주식회사의 등기된 전세금 5,000,000원과 점유자 ‘대부닷’의 미상 보증금을 별개의 확정 채무로 합산하는 것 역시 주의해야 합니다. 양자의 동일성, 임대차계약과 전세권의 관계가 확인되어야 실제 인수 범위를 판단할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 신건 458,000,000원의 적정성
현재 감정가와 최저매각가는 모두 458,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.
과거 등기 거래가액은 344,500,000원(2024.02.05 매매원인)입니다. 현재 최저매각가가 이 거래가액보다 높지만, 과거 한 건의 취득가격을 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래가를 통한 가격 검증이 필요합니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2024년 등기 거래가액 | 344,500,000원 | 과거 취득가격 |
| 현재 감정가 | 458,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 458,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 최근 12개월 실거래 | 확인 필요 | 시장가격 판단 보류 |
| 실질취득가 | 미확정 | 점유자 보증금 인수 가능성 |
④ 예상배당표 (매각가 458,000,000원 가정 · 재산정 필요)
현재 산출된 배당 계산은 집행비용과 전세권, 소유자 잔여액으로 구성되어 있습니다. 하지만 신청채권 청구액 388,692,764원이 채권배당에 온전히 반영되지 않아 실제 배당 전망과 구별해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,980,000원 |
| 1. 을구 4번 전세권 · 아파트대부닷컴주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 신청채권 · 아파트대부닷컴 주식회사 | 388,692,764원 | 별도 반영 확인 필요 |
| 소유자 교부(기초 계산상) | — | 446,020,000원 |
위 446,020,000원은 신청채권 청구액과 다른 이해관계인의 실제 배당순위를 충분히 반영하지 않은 계산상 잔액입니다. 실제 소유자 교부액으로 해석해서는 안 됩니다. 집행비용도 추정치이며 당해세·임차인 우선변제 등은 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 매각 회차 | 매각가 | 산출 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 458,000,000원 | 0원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 366,400,000원 | 0원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 293,120,000원 | 0원 | 미확정 |
최저매각가가 366,400,000원 또는 293,120,000원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 이 가격이 곧 실질취득가를 뜻하지는 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 하는 경우, 낮아진 낙찰가만큼 인수 부담이 증가할 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락을 수익성 개선으로 단정해서는 안 됩니다.
이 수치들을 근거로 채권 전액 변제 또는 매수인 무인수를 확정할 수 없습니다. 특히 근저당권의 채권양도 및 질권 관계, 전세권자의 실제 배당요구 여부를 반영한 배당표를 다시 작성해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 하길초등학교 서측 인근으로, 아파트·학교·근린생활시설·관공서·공원·농경지 등이 혼재합니다. 주거지로서의 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 상황 역시 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 20층 건물의 8층입니다. 기본적인 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관보안설비와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 향남2지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구입니다. 교육환경 보호구역, 성장관리권역 등의 제한 사항도 확인됩니다.
- 도로. 단지 동측 정문을 통해 진출입하며 외곽 공도와 연결됩니다. 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,153,000원/㎡입니다. 이는 개별 아파트의 실거래 시세를 대체하는 지표는 아닙니다.
- 환금성. 894세대의 아파트 단지라는 점은 거래시장 형성에 참고할 만하지만, 해당 호실의 최근 실거래와 매수 수요가 확인되지 않아 실제 환금성 수준은 추가 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2024.06.26 접수번호 169726 근저당의 현재 존속 상태와 2026.01.07 근저당권 이전의 효력을 최신 등기사항전부증명서로 대조해야 합니다.
- 전세권 인수 여부. 접수번호 169727 전세권이 매각으로 소멸하는지, 배당받는지, 별도 인수 조건이 존재하는지 매각물건명세서 원본과 배당요구 내역을 통해 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력. ‘대부닷’의 실제 계약 당사자, 주민등록 전입일, 점유 개시일, 확정일자, 임대차보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권 배당 재계산. 청구액 388,692,764원과 근저당 채권최고액 510,000,000원, 현재 채권자 및 질권자의 권리관계를 고려한 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 해당 호실과 전용면적·층·향·상태가 비교 가능한 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 조사해야 합니다. 과거 취득가 344,500,000원만으로 적정 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 점유·명도. 임차인으로 기재된 점유자의 실제 거주 여부, 점유 권원 및 명도 가능성을 현황조사서와 현장 확인으로 검증해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 기타 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 사전 점검해야 합니다.
- 매각조건 원본 확인. 매각기일 2026.10.27 이전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서와 법원 공고 내용을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 그 근거
화성 모아미래도에듀파크 802호는 겉으로 보면 894세대 아파트 단지의 평범한 신건 경매입니다. 그러나 등기 흐름을 보면 2024년 근저당 설정, 같은 날 전세권 설정, 근저당채권 질권 설정과 채권양도, 2025년 경매개시, 2026년 근저당권 이전까지 이어지는 복합적인 구조입니다.
특히 전세권 5,000,000원은 등기 순위상 후순위일 가능성과 인수 대상으로 분류된 내용 사이의 불일치를 해소해야 하며, 임차인 ‘대부닷’의 전입일·보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 신청채권 청구액 388,692,764원을 충분히 반영하지 않은 배당 계산까지 존재하므로, 매수인 인수액 0원이라는 결과를 그대로 받아들일 수 없습니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 458,000,000원이 시장에서 적정한지 판단하려면 해당 평형의 최근 거래가 필요합니다. 현재 확인되는 344,500,000원은 과거 소유권이전 거래가액이지 최신 시세가 아닙니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 선순위 근저당의 유효성, 전세권 소멸·인수 여부, 임차인 대항력, 배당표의 정확성을 모두 검증한 다음에야 실질취득가를 계산하고 합리적인 입찰 상한을 설정할 수 있습니다.
