수원지방법원 2025타경55956. 경기도 오산시 서동 신동아아파트 203동 1901호입니다. 전용면적은 84.78㎡, 철근콘크리트조 19층 건물의 19층에 위치합니다. 1999년 준공된 844세대 아파트 단지로, 방 3개·거실·주방·욕실 2개 구조입니다.

이 물건의 특징은 권리분석과 가격분석의 결론이 서로 다르지 않다는 점입니다. 말소기준인 2012년 삼성생명보험주식회사 근저당권과 이후 설정된 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당에서 일부 채권자가 전액 변제받지 못하더라도 그 미배당 채권이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

가격도 주목할 만합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 217,500,000원, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 225,000,000원입니다. 신건 최저가는 양쪽 기준보다 낮습니다. 다만 할인 폭이 아주 크지는 않고, 19층 최상층이라는 개별 특성과 임대관계 확인이 남아 있어 실거래 평균보다 낮다는 이유만으로 안전한 매수가라고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 삼성생명 근저당

권리의 중심은 2012년 10월 15일 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 114,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 2017년 같은 금융회사가 추가로 설정한 42,000,000원 근저당권과 2021년 주식회사재운캐피탈대부가 설정한 96,000,000원 근저당권도 그보다 후순위입니다.

등기상 기존의 대한생명보험주식회사·국민은행·삼성화재해상보험주식회사·현대해상화재보험주식회사 근저당권은 이미 말소 처리된 이력이 있습니다. 2021년 동수원세무서장의 압류 역시 2021년 9월 해제되어 말소됐습니다. 따라서 이러한 과거 말소 등기를 현재 매수인이 떠안을 담보권으로 다시 계산해서는 안 됩니다.

② 임차관계 — 확인된 임차인은 없지만 점유 확인 필요

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 “임대관계 미상임”으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 소유자 직접 점유나 임차인 부존재가 확정된 것으로 해석할 수는 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조해 실제 점유자, 전입 및 임차보증금 관계를 확인해야 합니다.

임차보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 반대로 임대관계가 미상인 상태에서 대항력 위험을 완전히 배제하는 것도 적절하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균 대비 94.3%

가격 판단에는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 우선 적용합니다. 신동아(파밀리에)2 동일 면적 84.78㎡의 최근 12개월 거래는 6건, 평균 217,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 225,000,000원이며, 최근 거래 구간의 가격 추세는 과거 구간보다 10.1% 상승했습니다.

전체 12건 평균은 207,500,000원이지만, 이 값만 사용하면 최근 시장의 상승 흐름을 충분히 반영하지 못합니다. 따라서 가격 비교의 중심은 최근 12개월 평균 217,500,000원으로 두는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

예상 매각대금 205,000,000원에서 집행비용을 차감하고, 근저당권 순위에 따라 채권자에게 배당하는 시나리오입니다. 삼성생명보험주식회사에는 을구 8번과 10번 근저당권이 각각 반영되어 있으며, 주식회사재운캐피탈대부의 후순위 채권에서는 미배당이 발생합니다.

근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 피담보채무액, 이자, 세금, 배당요구 및 질권 관계 등에 따라 배당액과 수령자가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 배당·미배당 시나리오

현재 신건 가격으로 매각되지 않을 경우를 가정한 가격 및 배당 시나리오입니다. 향후 실제 최저매각가와 매각 일정은 법원 공고에 따라 확인해야 합니다.

가정 매각가가 내려갈수록 채권자에게 배당할 수 있는 재원이 줄어 미배당액이 증가합니다. 하지만 이 물건에서는 확인된 담보권이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 각 시나리오의 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 이 점은 보증금 미배당을 매수인이 승계하는 대항력 임차인 사건과 구별됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 벌읍동 소재 초평동 행정복지센터 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 성숙 중인 주택지대가 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 중 19층입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있고 이중창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지시설, 소화전, 엘리베이터, 도시가스 및 개별난방설비가 있습니다.
• 주차·도로. 단지 외곽으로 중로 및 소로에 접하고 지상·지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 허가구역 지정기간은 2023.11.20부터 2028.11.19까지로 기재되어 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 부정형 토지를 아파트 부지로 사용하고 있습니다. 토지 관련 공시지가는 1,382,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와 현황의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 844세대 단지이고 동일 면적의 거래가 이어지고 있습니다. 다만 전체 거래 범위는 147,000,000원부터 240,000,000원까지로 편차가 커, 층·상태·거래시기에 따른 가격 차이를 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 응찰가 산정. 전체 거래 평균 207,500,000원보다 최근 12개월 평균 217,500,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선 비교합니다. 최저가가 최근 평균의 94.3%라는 점을 반영하되 부대비용을 별도로 산정하세요.
• 말소기준 확인. 2012.10.15 을구 8번 삼성생명보험주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 을구 10번과 11번 근저당권의 소멸 관계를 최신 등기부로 재확인하세요.
• 근저당권부채권 질권 확인. 2025.06.04 주식회사나이스이지론대부의 질권설정 등기가 있습니다. 질권자의 배당 및 관련 등기 정리 사항은 집행기록으로 대조하세요.
• 점유·임차관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 실제 점유자 확인이 필요합니다. 미확인 대항력 임차인이 나타나면 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 최상층 상태 점검. 최상층 누수·결로·단열·옥상 방수 상태를 점검하고, 실내 수리비용을 별도로 반영하세요.
• 미납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 관리비 체납액과 공용부분 미납분 등을 확인하세요.
• 세금·비용 확인. 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비용, 미납 관리비 등 실제 취득 과정에서 발생할 수 있는 비용을 반영하세요.
• 규제 확인. 토지거래허가구역 관련 사항과 경매취득에 대한 적용 여부를 관할기관 및 법원에서 확인하세요.
• 법원 원본 확인. 매각기일 2026.10.27 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 긍정적, 권리 확인은 끝까지”

오산 신동아아파트 203동 1901호는 가격만 보면 검토할 이유가 있는 신건입니다. 감정가이자 최저매각가인 205,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 217,500,000원보다 낮고, 최신 거래 225,000,000원과 비교해도 차이가 있습니다. 최근 거래 추세도 +10.1%로 상승 방향입니다.

권리에서도 말소기준인 삼성생명보험주식회사 근저당권 이후의 담보권이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 50,670,000원의 채권 미배당이 발생하지만, 이는 매수인의 인수액과 다릅니다. 예상 인수액은 0원입니다.

다만 후순위 근저당권부채권 질권과 임대관계 미상이라는 확인 사항이 남아 있고, 19층 최상층의 실제 상태도 살펴야 합니다. 최근 실거래 대비 가격상 여유가 있지만, 그 여유가 큰 편은 아닙니다. 권리와 점유를 확인한 뒤 실제 취득비용을 포함해 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.