인천지방법원 2026타경127. 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 수기마을 힐스테이트 1단지 122동 8층 804호입니다. 아파트로 이용 중인 집합건물이며, 동일 평형 실거래 비교 기준 전용면적은 84.97㎡입니다. 권리분석의 출발점은 2023년 4월 3일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 419,650,000원으로, 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 원미파이낸셜대부 근저당과 삼성카드·한국씨티은행·오케이저축은행 가압류 등이 설정됐습니다.

이러한 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 2026년 4월 1일 경매개시결정 후 2026년 10월 6일 소유권이 김재수에게 이전된 사실이 있습니다. 소유권 이전 자체를 새로운 인수권리로 단정할 수는 없지만, 경매 진행상태와 현재 점유자, 인도 가능성을 재확인할 필요가 있습니다. 여기에 감정가가 최신 실거래 및 최근 거래 평균을 모두 웃돌고 있어 지금은 가격 측면의 주의가 더 중요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당

말소기준권리는 을구 7번 부산은행 근저당권입니다. 해당 근저당 자체와 이후 설정된 원미파이낸셜대부의 60,000,000원 근저당, 삼성카드 5,813,893원, 한국씨티은행 12,124,665원, 오케이저축은행 49,769,749원의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 부산은행과 원미파이낸셜대부의 경매개시결정도 매각으로 정리되는 구조입니다.

과거 신한은행·중소기업은행·한국씨티은행·엘케이스퀘어대부 근저당 및 관련 근질권은 이미 말소됐습니다. 김포시 압류와 국민건강보험공단 압류도 2026년 10월 7일 말소등기가 이뤄졌습니다. 따라서 이들 등기를 현재 살아 있는 인수권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균의 105.3%

수기마을힐스테이트1단지의 동일 평형 최근 실거래 12건을 비교합니다. 전용면적 84.85~84.98㎡ 수준의 거래로, 최근 12개월 평균은 610,583,333원입니다. 최근 거래 시점과 개별 층수까지 함께 확인해야 감정가의 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

실거래 범위는 544,000,000원~660,000,000원으로 편차가 있습니다. 최근 평균 610,583,333원에 비해 최저매각가 643,000,000원은 32,416,667원 높습니다. 동일 평형 최근 거래 평균 대비 105.3%로, 신건에 최저가 그대로 응찰하면 최근 평균보다 비싼 가격에 취득하게 됩니다.

더 중요한 비교 대상은 최신 거래입니다. 2026년 10월 84.97㎡, 8층 거래가 609,000,000원으로 기록돼 있습니다. 이는 해당 경매물건의 등기상 2026년 10월 소유권이전 거래가액과도 일치합니다. 신건 최저가는 이 금액보다 34,000,000원 높습니다. 개별 호수와 층수의 차이로 설명하기 어려운 가격 비교라는 점에서 특히 보수적인 접근이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 643,000,000원 가정)

위 표는 채권최고액과 신고 청구금액, 추정 집행비용을 이용한 배당 시뮬레이션입니다. 부산은행 신청채권 청구액은 392,547,465원이며, 표의 419,650,000원은 근저당 채권최고액 기준입니다. 실제 확정 채권액 및 법정 배당순위와 동일한 것으로 단정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 인수액보다 낙찰가격이 관건

유찰에 따라 예상 미배당액이 늘어나더라도, 이 사건의 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 미배당 채권액과 매수인의 인수채무는 서로 다른 개념입니다. 다만 이것은 명시된 권리관계가 유지된다는 전제의 계산이며, 실제 추가 인수사항과 점유관계는 최종 명세서로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 고촌읍 신곡리 신곡초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통 수준으로 평가됐습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공항 관련 고도지구와 장애물제한표면구역, 군사시설 보호구역, 교육환경 보호구역 등의 규제사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역도 기재돼 있으므로 실제 입찰 시점의 지정기간과 적용 대상 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 1,253세대 규모이고 최근 12건의 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 544,000,000원~660,000,000원으로 분산되어 있어 층·향·내부상태·거래 시점에 따라 실제 환금가격이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격의 적정성. 최저가 643,000,000원은 최근 거래 평균 610,583,333원과 최신 거래 609,000,000원보다 높습니다. 두 비교가격을 기준으로 응찰가 상한을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 최근 소유권 이전. 2026.10.06 김재수에게 소유권이 이전됐습니다. 기존 경매개시결정과 소유권 변동의 관계, 사건 진행상태 및 매각조건을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 중복 경매개시결정. 부산은행의 2026타경127 외에 원미파이낸셜대부의 2026타경31243 관련 경매개시결정이 등기돼 있습니다. 사건별 진행상태와 병합·중복 경매 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 점유 및 임대관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 점유자 확인, 전입세대 관련 조사, 임대차 유무, 인도명령 및 명도 소요 가능성을 확인해야 합니다.
• 압류 말소 확인. 김포시와 국민건강보험공단 압류의 2026.10.07 말소등기를 최신 등기부와 대조하고, 실제 배당에서 우선 처리될 조세·공과금 여부도 살펴야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 미납 관리비의 공용부분 관련 부담 가능성, 점유자 인도비용과 기타 취득 부대비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 매각기일 및 보증금. 2026.10.27 매각 진행 여부, 실제 최저매각가격과 입찰보증금 조건은 최신 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원이어도 비싸게 살 이유는 없다”

이 사건의 강점은 등기권리의 소멸 구조가 비교적 명확하고 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되며, 명세서에 별도로 명시된 인수권리도 없습니다.

하지만 가격은 별개의 문제입니다. 최저매각가 643,000,000원은 최근 12건 평균 610,583,333원의 105.3%입니다. 가장 최근의 2026년 10월 거래가 609,000,000원이라는 점까지 고려하면 신건 감정가에 적극적으로 응찰할 근거가 부족합니다.

여기에 경매개시 이후 소유권이 이전됐고 임대관계도 미상인 만큼, 권리관계가 단순하다는 이유만으로 명도 위험을 가볍게 볼 수는 없습니다. 단지 평균 유찰 횟수가 0.0회여서 실제 유찰을 전제로 한 전략 역시 확정적으로 판단할 수 없습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 보류입니다. 매각 진행상태와 점유관계를 확인하고, 최신 실거래 및 최근 평균에 비해 충분한 가격 경쟁력이 확보되는지를 기준으로 접근하는 것이 적절합니다.