수원지방법원 2025타경55958. 용인시 처인구 모현읍 능원리에 있는 경지로즈타운 301동 502호입니다. 철근콘크리트조 5층 건물의 최상층에 위치한 다세대주택으로, 해당 건물은 8세대 규모입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 191,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자 송재술은 2022.06.16 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며, 당시 등기된 거래금액은 230,000,000원입니다.
이 사건은 통상적인 근저당권 소멸 여부만 확인하는 경매와 다릅니다. 먼저 대항력 임차인 유민지의 보증금을 살펴야 합니다. 유민지는 2022.04.29 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.03.28입니다. 말소기준인 2022.09.16 압류보다 앞서 대항요건을 갖췄으므로, 원칙적으로 배당받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
그런데 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 확약서가 이 구조를 바꿉니다. 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 돌려받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 확약이 확인된 임차권에 유효하게 적용된다면, 원래 계산되는 보증금 부족액을 매수인에게 청구할 수 없는 구조가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55958 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 52-1 경지로즈타운 제301동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 충렬로8번길 23-10 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(다세대주택) · 거래 비교 면적 61.75㎡ · 지상 5층 중 5층 · 8세대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 관련 준공일 2013.11.26 |
| 소유자 | 송재술 (2022.06.16 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,891,058원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 갑구 5번 압류 · 대전광역시동구 |
| 대항력 임차인 | 유민지 · 보증금 230,000,000원 · 확약에 따른 인수 면제 검토 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
등기부상 말소기준권리는 2022.09.16 대전광역시동구 압류입니다. 그 이전에 설정된 성남동부새마을금고 근저당권과 신한은행 근저당권은 각각 2016.06.24와 2022.04.29 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 페이플러스 근저당권, 강제경매개시결정 및 국가 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 유민지의 임차권은 별도로 봐야 합니다. 임차권등기 자체는 2024.05.09로 말소기준 이후에 이뤄졌지만, 전입과 점유는 2022.04.29, 확정일자는 2022.03.28입니다. 임차권등기의 순위만 보고 대항력이 없다고 판단하면 안 됩니다. 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 먼저 갖춰졌다는 점이 이 사건의 가장 중요한 출발점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유민지 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 |
230,000,000원 | 2022.04.29 2022.03.28 |
있음 | 있음 | 별도 신고 없음 | 실질 0원 확약 이행 전제 |
확인된 실제 임차인은 유민지 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체로 나타나며, 별도의 실제 임차인으로 계산해 보증금 230,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 유민지의 임차권은 배당요구 및 우선변제권 행사 대상입니다.
③ 시세 비교 — 83.0%라는 숫자에 주의
경지로즈타운 301동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 거래 사례는 아래 한 건으로, 해당 거래는 현재 소유자 송재술의 2022.06.16 등기상 취득금액과 시기·금액이 일치합니다. 최근 거래 평균으로 제시되는 230,000,000원 역시 이 한 건과 동일하므로, 독립적인 최신 거래 사례가 충분히 확보된 상황은 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 61.75㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 61.75㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
감정가와 최저가는 191,000,000원으로, 확인된 2022.06 거래금액 230,000,000원의 83.0%입니다. 금액 차이는 39,000,000원입니다. 그러나 이 수치는 과거 취득가격과 현재 경매가격을 비교한 결과이지, 현재 시장가격 대비 할인율을 확정한 것이 아닙니다.
특히 이 물건에서는 비교 기준이 반드시 실질취득액이어야 합니다. 확약이 유효하게 이행되면 실질취득액은 최저가 기준 191,000,000원입니다. 반대로 확약을 적용할 수 없다면 낙찰대금에 미배당 보증금 인수액까지 더해야 하므로, 실질취득액은 보증금 230,000,000원 부근에서 형성되며 집행비용 때문에 이를 소폭 웃돌 수 있습니다. 그 상태에서 최저가만 83.0%라고 표시하는 것은 가격 메리트를 과장하는 판단입니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,474,000원 |
| 1. 임차인 유민지 · 우선변제 | 230,000,000원 | 187,526,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이플러스 | 181,500,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 237,891,058원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,474,000원은 추정치이며, 우선변제 임차인에게 매각대금의 나머지 187,526,000원이 배당되는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다. 페이플러스 채권최고액과 주택도시보증공사 청구액의 합계 419,391,058원은 실제 확정 손실액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 취득비용을 바꾼다
| 회차 | 매각가 가정 | 확약 전 인수 산정액 | 확약 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 191,000,000원 | 42,474,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 152,800,000원 | 80,139,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 122,240,000원 | 110,271,360원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 처인구 모현읍 능원리 능원초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 5층 502호로, 외벽은 드라이비트 및 콘크리트 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 있습니다.
- 도로. 부지는 인접지와 대체로 평탄한 사다리형이며 남서측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등과 관련됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 공적 상태. 공시지가 829,800원/㎡, 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소형 다세대주택으로 확인 거래가 2022.06 한 건에 그칩니다. 현재 가격과 재매각 가능성을 대단지 공동주택처럼 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10 주택도시보증공사 제출 확약서가 유민지 임차권에 적용되는지, 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 범위와 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약서 제출 사실만으로 등기상 임차권이 이미 말소된 것은 아닙니다. 매각 후 말소 절차 및 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 실제 점유 상태. 임차권등기가 있다는 사실과 현재 점유자가 누구인지는 별도 문제입니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 점유 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임차인 점검. 확인된 실제 임차인은 유민지 1명이나, 다른 임차인 또는 별도 점유자가 확인될 경우 확약의 효력이 자동으로 확대되지 않습니다. 추가 인수 위험을 별도로 검토해야 합니다.
- 실제 배당과 세금. 대전광역시동구 및 국가 압류가 존재합니다. 당해세 등 법정 우선채권이 배당에 미치는 영향을 확인하고 예상배당액을 확정액으로 취급하지 않아야 합니다.
- 현재 가격 조사. 2022.06 거래가 230,000,000원 한 건만으로 시세를 결정하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 실제 매물가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 건물 상태·관리비. 5층 최상층의 누수·방수 상태, 내부 수선 필요 여부, 공용부분 관리비 체납 및 인도비용을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래 허가 관련 사항 등이 향후 이용이나 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서 및 감정평가서를 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “매수인 인수 있음”은 다르다
이 사건의 핵심은 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 존재하지만, 주택도시보증공사의 확약으로 매수인의 실질 인수가 0원이 될 수 있다는 점입니다. 일반적인 경매라면 최저가 191,000,000원에 보증금 미배당액 42,474,000원을 추가로 고려해야 합니다. 이때 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에 가까워져 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
확약이 유효하게 적용되면 이러한 주된 인수 위험이 해소돼 최저가 낙찰 기준 실질취득액은 191,000,000원으로 판단할 수 있습니다. 하지만 그 가격이 현재 시장에서 충분히 경쟁력 있는지는 다른 문제입니다. 과거 2022.06의 230,000,000원 거래 외에 신뢰할 만한 최신 비교 사례가 부족하고, 건물 규모도 8세대에 불과해 환금성 평가가 쉽지 않습니다.
결론은 권리상 조건부 검토, 가격상 보수적 접근입니다. 확약서 원본과 적용 범위, 임차권등기 말소 및 실제 점유 상태가 확인돼야 하며, 과거 거래 대비 83.0%라는 수치를 현재 시세 대비 할인율로 받아들여서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라 확약의 확실성과 실제 처분 가능한 시장가격입니다.
