인천지방법원 2026타경162. 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 통칭 청림하이츠 가동 4층 401호의 임의경매입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 감정가는 140,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 주식회사신한은행이 78,007,534원을 청구하여 경매가 진행 중입니다.
등기상 말소기준은 2014.04.23 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 129,600,000원이고 경매개시결정도 이보다 뒤에 등기됐습니다. 기존 가압류와 압류 중 일부는 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 다만 권리관계가 단순해 보인다고 현장 확인까지 생략해서는 안 됩니다. 전입자 3명의 보증금·임대차관계·실제 점유가 입찰 전 확인할 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 425-26 가동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 지양로170번길 29-11 |
| 통칭 | 청림하이츠 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2013.09.17 · 승강기 및 난방설비 |
| 시세 비교면적 | 42.51㎡ |
| 소유자 | 김예진 (2025.11.08 상속, 2026.05.19 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 참고 | 최저가의 10% 기준 14,000,000원 · 실제 공고 조건 확인 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 78,007,534원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 신한은행 근저당
최초 소유권보존 이후 과거 설정된 수산업협동조합 근저당권들은 2014.04.23 이미 말소됐습니다. 2014년 가압류와 2018년 국민건강보험공단 압류 역시 이후 말소 처리됐습니다. 따라서 현재 경매에서 핵심적으로 확인할 담보권은 신한은행의 2014.04.23 근저당권입니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입자 3명 확인
현황조사 및 매각물건명세서 등에 확인되는 전입자는 김예슬, 엄설화, AN CHUNZHU입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2014.04.23 이후입니다. 제시된 권리판정상 대항력은 없으나, 이들이 실제 임차인인지와 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예슬 | 2014.05.20 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 엄설화 | 2023.01.16 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| AN CHUNZHU | 2025.10.29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
전입자는 3명으로 확인되지만 실제 임대차계약 체결 여부 및 독립적인 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 확정일자와 보증금이 미상이며, 보증기관 대위·승계 신고자는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 82.4%라는 숫자의 함정
청림하이츠의 거래 표본은 2건입니다. 확인된 최신 거래는 2022.10의 170,000,000원으로, 2026년 매각기일을 기준으로 상당한 시간이 지났습니다. 시세자료의 최근 비교평균도 170,000,000원으로 표시되지만, 그 근거 거래가 2022년이므로 현재의 최근 12개월 실거래 평균으로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 42.51㎡ | 1층 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 43.14㎡ | 1층 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 155,000,000원 |
| 최신 거래 기준 | 42.51㎡ | 2022.10 | 170,000,000원 |
최저매각가 140,000,000원은 거래 전체 평균 155,000,000원의 90.3%, 최신 확인 거래 170,000,000원의 82.4%입니다. 과거 거래와 비교하면 낮은 가격이지만, 비교 표본이 적고 두 거래 모두 1층인 반면 경매 대상은 4층입니다. 층별 차이와 개별 상태까지 반영된 시세라고 볼 수 없습니다.
거래자료상 최근·과거 가격 변화율은 +21.4%로 표시됩니다. 하지만 이는 오래된 거래들 사이의 변화를 나타내므로 2026년 현재 상승 추세가 지속된다는 근거는 아닙니다. 따라서 82.4%라는 비율만으로 시세 대비 확실한 할인이나 안전마진이 있다고 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 7,640,000원 |
근저당권 채권최고액 129,600,000원을 전액 배당하는 단순 추정입니다. 실제 신청채권 청구액은 78,007,534원이며, 실제 배당액은 확정 채권액, 집행비용, 당해세 및 임차인 최우선변제 여부 등에 따라 달라집니다. 소유자 잔여금 7,640,000원은 확정 배당금이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 미배당 변화
현재 신건의 최저매각가는 140,000,000원입니다. 제시된 회차별 추정에서는 유찰 시 최저매각가가 낮아지며, 매수인의 권리 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 배당과 점유 관련 문제는 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 140,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 112,000,000원 | 19,968,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 89,600,000원 | 42,012,800원 | 0원 |
근저당권자의 배당 부족액이 발생하더라도 그것이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 각 회차의 낮은 최저가가 곧바로 시세상 저렴한 가격을 뜻하는 것도 아닙니다. 현재 실거래가를 확인한 후 적정 응찰가를 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 고강동 장안근린공원 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택과 아파트 등이 소재하는 주거지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 근거리에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다. 남측 및 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 4미터 미만의 포장도로를 이용합니다.
- 건물. 2013.09.17 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방설비와 승강기를 갖추고 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 항공표면 관련 제한 등에 해당합니다. 외국인 등의 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어, 실제 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 청림하이츠는 19세대 규모이며 확인된 실거래 표본은 2건입니다. 표본이 적고 거래 시점도 오래되어 매각 예상가격과 향후 재매도 가능성을 신중하게 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 3명 확인. 김예슬·엄설화·AN CHUNZHU의 실제 거주 여부, 계약관계, 점유 부분, 보증금 및 확정일자를 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 전입일이 말소기준권리보다 뒤라는 판정과 별개로, 소액임차인 최우선변제 여부 및 배당요구 사항을 원본으로 확인하세요.
- 최신 시세 재검증. 2022.10 거래가를 현재 시세로 사용하지 말고 같은 건물·인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 확인하세요.
- 명도 준비. 권리 인수액이 0원으로 표시되더라도 실제 점유자가 있으면 인도 협의 및 법적 인도절차가 필요할 수 있습니다.
- 건물·관리 상태. 4층 401호의 누수, 방수, 승강기, 공용시설 상태와 미납 관리비를 현장에서 확인하세요.
- 입찰자금. 최저가의 10% 기준 입찰보증금은 14,000,000원입니다. 정확한 보증금과 특별매각조건은 법원 매각공고를 확인하세요.
- 등기 및 배당 원본 확인. 상속에 따른 소유권이전, 기존 말소권리, 근저당 채권액, 배당순위와 당해세 등을 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 검증”
부천 청림하이츠 가동 401호는 신한은행 근저당권이 말소기준권리인 임의경매 물건입니다. 예상 인수액은 0원이고, 기존의 여러 압류·근저당 기록 중 상당수는 이미 말소되어 있습니다. 등기상 인수구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다.
그러나 전입자 3명의 임대차관계가 명확하지 않다는 점과 2022년 이후 확인된 실거래가 없어 가격 판단의 근거가 약하다는 점은 별도의 문제입니다. 최저가가 과거 거래가격의 82.4%라는 수치는 참고할 수 있지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 할인으로 해석하기는 어렵습니다.
종합 판단은 C등급(47점). 권리 소멸구조는 긍정적이지만 점유관계 확인과 시세 최신성 부족을 반영한 보수적 평가입니다. 신건 즉시 응찰보다 실제 점유관계와 현재 시세를 먼저 확인한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다.
