수원지방법원 2025타경56085. 용인시 처인구 이동읍 천리에 있는 이수빌라 4층 403호입니다. 1991년 사용승인된 11세대 규모의 다세대주택으로, 이번 경매는 채권자 김백균이 청구금액 35,000,000원으로 신청한 강제경매입니다. 소유자는 이태연이며, 2002년 이혜란 명의로 이루어진 소유권이전 이후 개명 사실이 등기되어 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 2022.07.01. 주식회사발렉스특수물류의 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이며 그 이후 신한저축은행, 서울보증보험, 현대캐피탈의 가압류와 강제경매개시결정이 순차적으로 붙었습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다.

그런데 임차인 김백균의 전입신고일은 2022.04.05, 확정일자는 2022.04.14입니다. 모두 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 대항력이 인정되는 임차인이므로 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 특히 임차인 김백균과 경매 신청채권자 김백균의 이름이 같아 동일인 여부, 임대차의 실재성, 청구채권의 성격을 반드시 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인이 핵심

2002년에 설정된 국민은행 및 임은정의 과거 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.01. 발렉스특수물류 근저당권입니다. 이 근저당과 이후 가압류 3건, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

감정평가서의 세입자 탐문조사에서 임대보증금 35,000,000원이 확인됩니다. 다만 임차인 권리 현황상 보증금 확정금액은 미상으로, 임대차계약서·매각물건명세서·배당 관련 기록을 통한 확인이 필요합니다. 우선변제권의 최종 행사 가능 여부와 실제 배당액은 원본 서류 및 배당절차 확인을 전제로 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 22.4% 비싼 신건

이수빌라의 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 2023년 11월 3층이 89,000,000원, 2025년 1월 1층이 76,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 82,500,000원이지만, 최신 확인 거래는 76,000,000원이며 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 변화율은 -14.6%입니다.

신건 최저가 93,000,000원은 최신 거래가보다 17,000,000원 높습니다. 최근 집계 평균 대비 122.4%, 전체 거래 평균 대비로도 112.7%입니다. 즉 어떤 평균을 적용하더라도 현재 최저가에 가격상 할인은 없습니다. 특히 최근 거래가 과거 거래보다 14.6% 하락한 점을 고려하면 오래된 고가 거래를 근거로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.

여기에 매수인이 미배당 임차보증금을 인수한다면 실제 취득원가는 더욱 상승합니다. 따라서 입찰가와 실질취득액을 구분하고, 최신 실거래 보완 확인과 임차인 배당 가능액 검토를 먼저 진행해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

임차보증금 우선배당·당해세·최우선변제 미반영 추정. 채권 총액 294,216,992원, 채권자 예상배당 합계 90,926,000원, 채권자 미배당 합계 203,290,992원. 이 미배당 총액은 채권자의 회수부족액으로서 매수인의 인수액과 동일하지 않습니다. 실제 인수 여부는 대항력 있는 임차인의 배당 결과를 별도로 검토해야 합니다.

회차별 가격과 미배당 위험

유찰로 입찰 최저가는 내려가지만 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 다만 일반 후순위 채권자의 미배당액이 곧바로 낙찰자의 부담이 되는 것은 아닙니다. 별도로 검토할 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금이 실제로 얼마나 배당되고 얼마가 승계되는지입니다. 배당 결과에 따라 낮아진 입찰가의 이점이 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인종합사회복지관 남동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 아파트단지와 근교 농경지가 혼재한 일반 주택지대입니다. 근린생활시설이 있으며 주거지로서 입지여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물 상태. 1991.12.16. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물로, 적벽돌치장쌓기 및 페인팅 마감, 알루미늄샤시 이중창호, 도시가스 개별난방 등의 설비를 갖추고 있습니다. 건물 노후도와 개별 호실의 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
• 접도. 북측 폭 약 5m 포장도로에 접하며, 대지는 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 구체적인 허가 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 607,300원/㎡이며, 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 제시외 건물. 남서측 현관 약 6.9㎡와 옥탑층 다락 약 39.6㎡가 매각에 포함됩니다. 특히 다락 부분의 현황·이용 가능성·건축물 적법성·유지관리 상태와 감정가격 반영 내용을 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대주택이며 확인되는 비교 실거래는 2건입니다. 최신 거래가가 과거 거래가보다 낮아 소규모 단지 특유의 거래 부족과 가격 변동 위험을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인의 실제 보증금 확인. 감정평가서 탐문 보증금은 35,000,000원입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 원본을 통해 확정 보증금, 점유 범위, 계약관계를 확인하세요.
• 대항력·우선변제권 확인. 전입 2022.04.05, 확정일자 2022.04.14가 근저당 설정 2022.07.01보다 빠릅니다. 실제 점유, 배당요구의 적법성, 배당 순위를 확인해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인 관계 확인. 두 사람의 성명이 김백균으로 같고 신청 청구액과 탐문 보증금도 각각 35,000,000원입니다. 동일인 여부, 임대차의 진정성, 청구원인을 경매 기록으로 대조하세요.
• 실질취득액 재계산. 낙찰가 외에 임차인 미배당 보증금이 승계되는지 확인하세요. 배당액이 확정되기 전에는 계산상 인수액 0원을 안전하다는 근거로 사용하지 마세요.
• 시세 보수적으로 검토. 최신 확인 거래 76,000,000원, 이전 거래 89,000,000원에 비해 신건 최저가가 높습니다. 이후 거래를 추가 확인하고 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 제시외 건물 점검. 현관 약 6.9㎡, 옥탑 다락 약 39.6㎡의 실제 상태, 이용 가능 여부, 누수·균열 및 수선 필요성을 확인하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 11세대 규모와 적은 실거래 표본을 고려해 추후 매각에 소요될 기간과 가격 하락 가능성을 감안하세요.
• 관리비 및 점유. 체납 공용관리비, 공과금, 현재 점유자, 인도·명도 절차와 비용을 확인하세요.
• 원본 및 진행상태 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 서류를 재확인하고, 매각기일 2026.10.27의 진행 여부를 점검하세요.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 실제로 얼마를 떠안는가”

이수빌라 403호는 신건 최저가부터 매력적인 물건이 아닙니다. 93,000,000원이라는 입찰 기준 가격이 최신 확인 거래가 76,000,000원을 22.4% 웃돌고, 확인된 가격 추세도 -14.6% 하락했습니다. 더욱이 거래량이 적고 사용승인 시기가 오래된 소규모 다세대주택이라는 특성도 신중하게 반영해야 합니다.

권리상 핵심은 임차인 김백균입니다. 근저당권보다 앞선 전입일과 확정일자, 배당요구 이력, 탐문 보증금 35,000,000원, 신청채권자와의 동일 성명이라는 요소가 겹쳐 있습니다. 단순한 후순위 권리 소멸 분석만으로는 매수인의 최종 인수 부담을 결론 내릴 수 없습니다.

종합 판단은 D등급. 현재 확인된 가격 수준에서는 시세상 할인 메리트가 없고, 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계 가능성도 해소되지 않았습니다. 우선 임차관계의 진정성, 배당 우선순위와 실제 인수액을 확인해야 하며, 그 이후에도 하락 추세와 최신 실거래가격을 기준으로 입찰가를 다시 평가하는 것이 합리적입니다.

결론은 ‘신건 입찰 보류, 임차인 권리·실질취득액 검증 우선’입니다. 권리와 가격이라는 두 조건을 모두 충족하기 전에는 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다.