인천지방법원 2026타경184. 경기도 김포시 고촌읍 신곡리의 수기마을 힐스테이트 3단지 304동 301호입니다. 2008년 사용승인을 받은 203세대 아파트 단지의 전용 164.26㎡형, 지상 14층 건물 중 3층에 위치한 물건입니다.
소유자 강재우는 2021년 1월 4일 거래가 700,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 4월 27일 신한은행이 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했고, 박성진·한국미라클피플사의 후순위 근저당과 여러 가압류가 이어졌습니다. 결국 신한은행이 청구금액 77,585,139원으로 임의경매를 신청했습니다.
표시된 말소기준권리는 신한은행 근저당입니다. 이후 설정된 담보권과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 명세서에도 인수권리가 없다고 기재돼 있습니다. 다만 이 사건은 후순위 권리가 많다는 사실 자체보다 기존 선순위 근저당의 말소·이전 관계를 정확히 확정하는 것이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경184 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1248 수기마을 힐스테이트 3단지 제304동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 고촌읍 수기로 39-13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 164.26㎡ · 지상 14층 중 3층 |
| 단지규모 / 사용승인 | 203세대 · 2008.04.14 |
| 소유자 | 강재우 (2021.01.04 소유권이전 · 거래가 700,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 936,000,000원 / 936,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 77,585,139원 |
| 표시된 말소기준 | 2021.04.27 을구 11번 · 신한은행 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 등기는 재확인
표시된 말소기준은 2021.04.27 신한은행 근저당권입니다. 이 날짜 이후 설정된 박성진 근저당권 600,000,000원, 한국미라클피플사 근저당권 100,000,000원, 신용보증기금 가압류 255,825,000원 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권자가 배당을 전부 받지 못하더라도, 그 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
이 두 사항은 권리 존속 여부에 관해 반드시 대조가 필요합니다. 원 근저당권이 실제 말소됐는지, 이전등기의 법적 효력과 현재 권리 상태가 무엇인지 등기사항전부증명서 원문과 말소 이력을 확인해야 합니다. 현재 제시된 2021.04.27 말소기준 판단은 이 확인을 전제로 합니다. 선순위 권리의 존속 가능성을 해소하지 않고 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다.
한편 2023.11.06 삼성카드 가압류 17,361,522원은 2023.11.28 이미 말소됐습니다. 한국미라클피플사 근저당권에 대한 신용보증기금의 가처분도 2025.10.02 해제에 따라 말소됐습니다. 이처럼 이미 말소된 권리와 매각으로 소멸할 권리, 그리고 현행 존속 여부를 확인할 권리를 구분해야 합니다.
② 전입·점유 관계 — 전입자 4명, 보증금과 계약관계 미확인
현황조사 및 매각물건명세서에는 박익현·박진아·박민아·채연수 총 4명이 확인됩니다. 네 사람 모두 전입일은 2022.09.07로, 표시된 신한은행 말소기준일인 2021.04.27보다 늦습니다.
따라서 현재 표시된 말소기준권리를 전제로 하면 전입일 기준 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 각 전입자가 별도의 임차계약을 체결했는지도 확정할 수 없습니다. 전입자 4명이 곧 독립된 임차계약 4건이라는 의미는 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박익현 | 2022.09.07 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진아 | 2022.09.07 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민아 | 2022.09.07 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 채연수 | 2022.09.07 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 판정은 표시된 말소기준일과 전입일을 비교한 결과입니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 선순위 근저당권의 실제 존속 여부에 따라 권리 순위 검토가 달라질 수 있습니다.
현재 명세서상 인수권리는 없으나, 보증금·확정일자·실제 점유자·임차계약 당사자와 배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다. 특히 명도 대상자가 누구인지에 따라 실제 인도 절차가 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 평균보다 5.5% 높은 신건
이 물건에서 가장 분명한 가격 지표는 최근 12개월 실거래 평균 887,000,000원입니다. 같은 단지의 최근 실거래 4건을 기준으로 한 수치로, 신건 최저가 936,000,000원은 그 평균의 105.5%입니다. 평균보다 49,000,000원 높은 가격에서 경매가 시작됩니다.
전체 12건의 실거래 평균은 903,416,666원이지만, 2023~2024년의 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 최근 거래가격은 이전 기간보다 2.7% 하락한 흐름이므로, 전체 평균만으로 신건 가격을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 156.91㎡ | 9층 | 938,000,000원 |
| 2026.08 | 164.26㎡ | 5층 | 880,000,000원 |
| 2026.02 | 164.26㎡ | 2층 | 830,000,000원 |
| 2025.12 | 164.26㎡ | 12층 | 900,000,000원 |
| 2025.05 | 156.91㎡ | 11층 | 990,000,000원 |
| 2025.02 | 164.26㎡ | 12층 | 950,000,000원 |
| 2024.09 | 156.91㎡ | 4층 | 810,000,000원 |
| 2024.09 | 164.26㎡ | 4층 | 850,000,000원 |
| 2024.04 | 164.26㎡ | 9층 | 713,000,000원 |
| 2024.03 | 156.91㎡ | 11층 | 1,130,000,000원 |
| 2024.02 | 164.26㎡ | 9층 | 720,000,000원 |
| 2023.10 | 156.91㎡ | 11층 | 1,130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 156.91~164.26㎡ | 4건 | 887,000,000원 |
| 전체 평균 | 156.91~164.26㎡ | 12건 | 903,416,666원 |
오히려 동일 면적인 164.26㎡·5층의 2026.08 거래는 880,000,000원이었습니다. 신건 최저가 936,000,000원은 이 거래보다 56,000,000원 높습니다. 2026.02 동일 면적 2층 거래가도 830,000,000원입니다.
최신 거래가격과 거의 같다는 이유만으로 이 3층 경매물건이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 936,000,000원 가정)
신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 11,760,000원을 제외한 채권자 배당액은 924,240,000원입니다. 산정된 채권 총액 1,177,117,321원을 모두 충족하지 못하므로 252,877,321원의 미배당액이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,760,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박성진 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국미라클피플사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 255,825,000원 | 68,240,000원 |
| 5. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 30,052,469원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 35,239,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계(집행비용 포함) | — | 936,000,000원 |
근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 국민건강보험공단 압류의 청구액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 삼성생명 근저당과 한국자산관리공사 이전등기의 실제 권리 상태가 달라지면 배당 순위 및 금액을 재산정해야 합니다. 미배당 채권은 곧바로 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 증가
현재는 0회 유찰 신건으로, 최저매각가는 감정가와 동일한 936,000,000원입니다. 유찰에 따라 제시된 최저가 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 미배당액 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 936,000,000원 | 252,877,321원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 748,800,000원 | 438,205,321원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 599,040,000원 | 586,467,721원 | 0원 |
매각대금이 낮아지면 배당받지 못하는 채권액은 증가합니다. 그러나 표시된 후순위 권리가 모두 소멸하고 별도 인수권리가 없다는 전제에서는 채권자의 미배당액 증가가 매수인의 추가 부담 증가를 의미하지 않습니다.
다만 이 사건에서는 삼성생명 근저당과 한국자산관리공사 이전등기의 관계가 아직 확인 대상이므로, 회차별 인수 0원 역시 조건부 추정치입니다. 권리 확인 이전에 미래 유찰 최저가만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
최근 시세 대비 가격 경쟁력과 선순위 권리 확인이 신건 입찰 판단보다 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 고촌읍 신곡리 소재 고촌역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 제반 차량 진출입이 용이하고 인근에 고촌역 및 버스정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 전반적인 교통 여건을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 건물. 2008.04.14 사용승인을 받은 철근콘크리트구조, 평지붕 14층 건물 중 3층입니다. 위생·상하수도·승강기·주차장·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지규모와 환금성. 203세대 아파트로, 최근 실거래 사례는 존재하지만 거래 표본이 제한적이고 가격 편차도 큽니다. 대단지 수준의 풍부한 거래 유동성을 전제하기보다는 동일 면적 및 층별 거래를 비교해야 합니다.
- 토지·용도. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 토지는 대체로 사다리꼴 형태의 아파트 건부지입니다. 공부상 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규제 확인. 공항 고도제한 관련 고도지구·수평표면구역·장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역, 침수위험지구 등이 기재돼 있습니다. 이용 및 개발 관련 제한은 관계부서 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 기재가 있으며, 표시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 현재 적용 여부 및 해당 거래에 대한 허가 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 상태와 임대 여부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태, 수선 필요성 및 점유관계 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 대조 — 최우선. 2021.01.04 삼성생명보험 근저당 580,800,000원의 말소 여부와 2026.06.08 한국자산관리공사 이전등기 관계를 최신 등기사항전부증명서 및 등기 이력으로 확정해야 합니다. 확인 결과에 따라 말소기준과 인수 판단을 다시 검토해야 합니다.
- 전입자 4명의 실제 점유·계약 확인. 박익현·박진아·박민아·채연수의 실제 거주 여부, 임대차계약 관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현황조사상 전입자가 곧 독립 임차인이라는 단정은 피해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 재확인. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있으나, 최종 매각조건과 특별매각조건 등 변동 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 최근 12개월 평균은 887,000,000원, 동일 면적 2026.08 거래가격은 880,000,000원입니다. 신건 최저가 936,000,000원을 시세보다 저렴한 가격으로 간주하지 말아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -2.7%를 반영하고, 2023~2024년 고가 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있음을 고려해야 합니다.
- 압류 및 조세채권 확인. 국민건강보험공단 압류가 존재하며 구체적인 배당청구액은 확인되지 않았습니다. 당해세·공과금과 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 명도 및 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 현재 점유자 및 내부 상태, 수선비와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 승계 가능 범위를 관리사무소 및 관계자료를 통해 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 침수위험지구, 공항 고도제한, 군사시설 관련 제한, 토지거래허가구역의 현행 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 취득비용. 실질취득 추정 936,000,000원은 최저가와 현재 추정 인수액을 합산한 금액입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비용 등은 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 신건 가격”
김포 수기마을 힐스테이트 3단지 304동 301호는 명세서상 인수권리가 없고 후순위 채권이 매각으로 소멸하는 구조라는 점에서 권리상 긍정적인 요소가 있습니다. 그러나 전입 조사 인물 4명의 계약 및 보증금 관계가 확인되지 않았고, 삼성생명 근저당과 한국자산관리공사 이전등기의 존속 관계도 반드시 확인해야 합니다.
가격 역시 현재로서는 매력적이지 않습니다. 최저가 936,000,000원은 최근 12개월 평균 887,000,000원의 105.5%입니다. 최근 동일 면적 거래가격 880,000,000원보다 높고, 거래 추세도 -2.7% 하락입니다. 2026.09 최신 거래 938,000,000원은 다른 면적·층의 사례이므로, 이를 근거로 저렴하다고 단정할 수도 없습니다.
종합 판단은 C등급, 신건 입찰 보류 의견입니다. 이 사건은 단순히 채권이 많아서 위험한 물건이 아닙니다. 선순위 등기의 법적 관계를 먼저 확정하고, 최근 시장가격을 반영한 매수 가능 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 현재 최저가를 기준으로는 가격상의 이점을 확인하기 어렵습니다.
