수원지방법원 2025타경56091. 용인시 기흥구 신갈동 신갈현대아파트 101동 406호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.82㎡, 감정평가서상 철근콘크리트벽식구조 13층 건물의 4층입니다. 감정가는 470,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건에서 먼저 눈길을 끄는 것은 가격입니다. 동일 평형 최근 실거래 평균이 593,666,666원인 데 비해 최저매각가는 그 79.2%에 불과합니다.
하지만 권리분석은 단순하지 않습니다. 2020년 동소문새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 근저당권 채권자가 서울누리새마을금고를 거쳐 주식회사엘엠케이자산관리대부로 변경됐습니다. 소유권에는 2023년 설정된 이은주 명의 신탁이 존재합니다. 또한 박태영의 전입과 배당요구가 확인되지만 임대차 보증금은 파악되지 않았습니다. 따라서 가격 매력과 권리 확인 난도를 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56091 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 신갈동 151-1 신갈현대아파트 101동 4층 406호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 용구대로 2242 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.82㎡ · 13층 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식구조 · 평스라브지붕 |
| 사용승인 | 1997.06.04 |
| 단지 규모 | 신갈현대아파트 · 293세대 |
| 등기상 소유자 | 이은주 (수탁자 · 신탁원부 제2023-1997호) |
| 전입 확인자 | 박태영 · 2022.02.09 전입 |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 470,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 서울누리새마을금고 (경매개시결정 등기 기준) |
| 청구금액 | 103,095,420원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 발행일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권
말소기준권리는 2020.03.13 설정된 을구 11번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 동소문새마을금고이고, 최초 채권최고액은 235,200,000원이었습니다. 그러나 2020.03.30 변경등기로 채권최고액이 120,000,000원으로 바뀌었습니다. 이후 근저당권이 이전되더라도 최초 설정일을 기준으로 한 권리순위는 유지됩니다.
말소기준 이후의 삼성카드 가압류, 임의경매개시결정 및 국가 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 국가 압류의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별개이므로, 체납세액과 법정기일을 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 박태영의 전입과 배당요구가 확인됩니다. 보증금 및 확정일자는 확인되지 않았으며, 감정평가 당시에도 관계인 부재로 임대관계를 파악하지 못했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박태영 | 2022.02.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.24 접수 |
실제 임차인으로 신고된 사람은 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 중복 승계신고는 확인되지 않습니다. 대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준권리 설정일의 선후관계를 기준으로 한 것입니다.
특히 전입은 현재 신탁등기보다 앞서 있으므로, 신탁 이전의 임대차계약 체결 주체와 현재 점유관계도 검토 대상입니다. 다만 신탁등기가 임차인의 대항력 유무를 자동으로 뒤집는 것은 아닙니다. 신탁원부와 임대차계약서, 현황조사 원본을 함께 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균의 79.2%
신갈현대아파트 동일 평형 84.82㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래 시기는 2026년 3월부터 9월까지이며, 평균 거래금액은 593,666,666원입니다. 최저가는 530,000,000원, 최고가는 680,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.82㎡ | 16 | 660,000,000원 |
| 2026.09 | 84.82㎡ | 5 | 665,000,000원 |
| 2026.09 | 84.82㎡ | 13 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 3 | 680,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 7 | 610,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 10 | 600,000,000원 |
| 2026.04 | 84.82㎡ | 3 | 537,000,000원 |
| 2026.04 | 84.82㎡ | 11 | 540,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 11 | 550,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 4 | 547,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 7 | 545,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.82㎡ | 12건 | 593,666,666원 |
최근 12개월 평균 593,666,666원과 비교하면 최저매각가 470,000,000원은 79.2% 수준입니다. 2026년 9월 최신 거래도 660,000,000원으로 나타나 현재 최저가보다 높은 수준입니다. 단순 가격 비교만으로는 분명한 할인 폭이 확인됩니다.
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계돼 있습니다. 따라서 유찰이 반복될 것이라고 가정하는 접근에는 근거가 부족합니다. 현재 회차부터 가격경쟁력이 있는지 검토하되, 권리 확인이 끝나기 전까지 무리한 응찰은 피하는 것이 좋습니다.
④ 예상배당표 (매각가 470,000,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션입니다. 다만 근저당권 최초 채권최고액을 적용한 추정표로, 변경된 채권최고액과 채권자 승계, 국세 압류 및 임차인의 실제 배당권을 모두 반영한 확정 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,100,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 동소문새마을금고 최초 설정분 | 235,200,000원 | 235,200,000원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 삼성카드 | 37,260,141원 | 37,260,141원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 190,439,859원 |
배당모형의 채권자 배당 합계는 272,460,141원, 배당 부족액은 0원, 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 표의 잔여금은 실제 소유자 수령액을 보장하지 않으며, 국세·임차인 우선배당 및 근저당권 변경·승계 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 인수액 변화
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 추정 | 소유자 잔여 추정 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 470,000,000원 | 272,460,141원 | 190,439,859원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 376,000,000원 | 272,460,141원 | 97,475,859원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 300,800,000원 | 272,460,141원 | 23,328,659원 | 0원 |
유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰을 예측하는 수치는 아닙니다. 잔여금과 배당액도 모형상 추정으로, 실제 집행비용과 배당관계에 따라 변동됩니다. 임차인의 보증금 인수가 없다는 현재 판단이 유지된다는 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 신갈동에 위치하며 수인분당선 신갈역 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 업무시설 및 상가시설이 소재하고 생활시설 접근성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 시내 각 방향으로 연결되는 버스정류장이 인근에 있습니다. 대중교통을 포함한 전반적 교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 1997.06.04 사용승인된 철근콘크리트벽식 아파트입니다. 난방·위생·급배수·승강기 등의 설비가 구비돼 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역에 해당하며 성장관리권역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인되므로 경매 취득과 이후 처분에 대한 구체적 적용관계를 검토해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 3,064,000원입니다. 토지는 부정형 평지이며 아파트부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로가 조성돼 있고 외곽 공도와 접합니다.
- 공부·내부상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 폐문 및 관계인 부재로 발코니 확장 여부와 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 293세대이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래금액은 530,000,000원부터 680,000,000원까지 분포하므로 호별 조건을 반영한 매각 가능가격을 따져야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 제2023-1997호 신탁원부에서 수탁자의 처분권한, 수익자, 우선수익권, 임대차 허용 조건 및 신탁재산 처리 조항을 확인하세요.
- 말소기준권리 변경 확인. 최초 채권최고액 235,200,000원과 변경 후 120,000,000원을 구분하고, 등기부 및 채권계산서로 실제 배당대상 채권액을 재확인하세요.
- 채권자 승계·질권 확인. 서울누리새마을금고에서 주식회사엘엠케이자산관리대부로 이어진 근저당권 이전과 고창군수산업협동조합·최수복의 채권질권을 대조하세요.
- 박태영 임대차계약 확인. 보증금, 확정일자, 실제 입주 및 점유 상황, 임대인, 배당요구 내용을 매각물건명세서와 임대차계약서로 검증하세요.
- 명도 계획. 대항력이 없는 전입자라도 점유 중일 수 있습니다. 낙찰 후 인도명령 또는 명도 협의가 필요한지 확인하세요.
- 체납세금 확인. 용인세무서장의 압류와 관련된 조세채권의 세목, 법정기일 및 우선배당 여부를 확인하세요.
- 입찰가 상한 설정. 최근 12개월 실거래 평균 593,666,666원, 최신 거래 660,000,000원 및 본건의 4층 조건을 함께 고려하세요. 실거래 평균만으로 적정 낙찰가를 확정하지 마세요.
- 현장·관리비 조사. 내부 상태, 수리 필요 여부, 장기 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 직전 최신 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서와 사건 진행상황을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후 판단”
이 물건의 가장 큰 장점은 최저매각가가 최근 동일 평형 실거래 평균의 79.2%에 불과하다는 점입니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건임에도 최근 실거래보다 낮은 가격에서 입찰을 시작합니다. 최근 9월 거래 660,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다.
권리 측면에서는 2020년 근저당권이 말소기준이며, 박태영의 전입일이 그보다 늦어 보증금 인수는 발생하지 않을 것으로 추정됩니다. 그러나 수탁자 이은주 명의의 유효한 신탁등기, 임차인의 보증금·확정일자 미상, 근저당권의 채권최고액 변경과 승계, 국가 압류에 따른 조세 우선순위는 추가 검토가 필요합니다.
따라서 결론은 가격 경쟁력은 긍정적, 권리 안정성은 확인 조건부입니다. 신탁원부와 임차관계에 별도 인수 문제가 없다는 점을 확인한다면 신건부터 적극 검토할 수 있는 가격대입니다. 반대로 그 확인이 끝나지 않았다면 실거래 대비 할인율만 보고 응찰해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 가격보다 먼저, 확인되지 않은 권리관계를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
