수원지방법원 2025타경56246. 경기도 용인시 기흥구 영덕동 힉스유타워 비동 22층 2225호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 주거 임차권이 설정되어 있습니다. 소유자는 김진현이며, 2020년 소유권이전 등기 당시 거래가액은 139,883,600원입니다.

이 사건은 채권자 배정인이 신청한 강제경매입니다. 그런데 배정인은 동시에 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기 권리자이기도 합니다. 임차인의 전입신고일은 2023.02.27, 확정일자는 2023.01.31이고, 말소기준권리인 강제경매개시결정은 2025.05.30입니다. 따라서 말소기준권리 이전에 성립한 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수 문제가 분석의 중심입니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 힉스유타워의 비교 가능한 전용 20.51㎡ 실거래 최근 12건 평균은 87,628,333원입니다. 신건 최저가 106,000,000원부터 이미 평균의 121.0%이고, 보증금 인수를 합산한 실질취득 부담은 평균의 약 128.1%입니다. 낙찰가 숫자만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 말소기준권리는 2025.05.30 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 임차인 배정인의 주택임차권등기가 2025.02.28에 이루어졌습니다. 임차인은 그보다 이른 2023년부터 전입과 점유를 시작한 것으로 확인됩니다.

매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 이 권리는 매각으로 무조건 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

임차인 및 대항력 분석

임차보증금 110,000,000원은 신건 최저매각가 106,000,000원보다 큽니다. 이 경우 낙찰가가 하락하면 배당가능액도 줄어 매수인이 인수할 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 실질취득 부담은 보증금 약 110,000,000원을 중심으로 형성되며, 집행비용에 따라 소폭 달라집니다.

② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요하다

힉스유타워의 비교 면적 20.51㎡ 실거래 최근 12건입니다. 거래기간은 2025년 12월부터 2026년 8월까지이며, 최근 12개월 평균은 87,628,333원입니다. 최신 거래가는 2026년 8월의 81,000,000원입니다.

표본의 거래가 범위는 70,000,000원~130,000,000원입니다. 가장 높은 130,000,000원 거래가 평균을 끌어올릴 수 있으므로 평균만으로 가격을 판단해서도 안 됩니다. 2026년 8월 거래는 81,000,000원과 77,540,000원으로 모두 평균보다 낮습니다. 최근 거래의 약세에 주의해야 하지만, 이 사실만으로 통계적인 지속 하락률까지 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

경매신청채권자 배정인과 임차인 배정인은 동일인입니다. 위 경매신청채권 110,000,000원은 임차보증금과 별도의 추가 부담액으로 합산하지 않습니다. 신청채권 항목의 예상배당 0원은 별도 배당 행에 대한 수치이며, 임차보증금 배당 103,716,000원이 이미 반영되어 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제는 미반영되어 있습니다.

유찰 회차별 실질취득 시나리오

회차가 진행되면 최저매각가는 106,000,000원에서 84,800,000원, 다시 67,840,000원으로 내려갑니다. 그러나 매수인 인수예상액은 각각 6,284,000원 → 27,126,400원 → 43,781,120원으로 증가합니다.

그 결과 실질취득은 112,284,000원 → 111,926,400원 → 111,621,120원으로, 낙찰가 하락 폭과 달리 거의 변하지 않습니다. 집행비용 추정 차이 때문에 실질취득액이 완전히 동일하지는 않지만, 보증금 110,000,000원 수준이 실질적인 가격 하한처럼 작용하는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 기흥구 영덕동 청곡초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 임야, 아파트, 학교, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 22층에 위치합니다. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 엘리베이터설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 물건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 설명되며 지목은 공장용지입니다. 법적 용도와 실제 이용형태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지)에 속하며, 상대보호구역·성장관리권역·준보전산지 등 관련 규제사항이 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 도로. 주변에 포장도로가 개설되어 있고 중로1류 도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 가격 편차. 동일 면적 실거래 범위가 70,000,000원~130,000,000원으로 넓습니다. 평균가격만으로 개별 호실의 환금성을 판단하기 어렵습니다.
• 단지 특성. 힉스유타워의 집계 세대수는 230세대, 준공일은 2019.11.01입니다. 경매물건 평균 유찰은 1.9회로 집계되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 확인. 을구 1번 주택임차권등기의 보증금 110,000,000원과 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 원본 대조하세요.
• 실질취득 기준 입찰. 최저가 106,000,000원이 아니라 신건 추정 실질취득 112,284,000원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 유찰 착시 주의. 1회 유찰과 2회 유찰 시에도 인수보증금이 증가해 실질취득은 110,000,000원 안팎에서 유지됩니다.
• 임차인·채권자 동일인 확인. 배정인의 임대차계약, 보증금 지급, 임차권등기, 강제경매 청구원인 및 채권 동일성을 원본 서류로 확인하세요. 가장임차인 여부는 추가 증거 없이 확정해서는 안 됩니다.
• 배당요구 및 배당순위. 임차인 배당요구와 우선변제권이 확인되지만 실제 배당은 집행비용, 조세채권 및 기타 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
• 주택임차권 말소·인도 문제. 인수 잔액을 지급해야 하는 경우 임차권등기 말소와 인도에 필요한 조건을 구체적으로 확인해야 합니다.
• 용도 원본 대조. 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태, 주거 임차권 기재가 병존하므로 집합건축물대장, 감정평가서, 등기부의 내용을 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비와 관련 조세채권을 확인하고, 매수인이 실제로 부담할 비용을 별도로 계산하세요.
• 시세 재검증. 최근 12개월 평균 87,628,333원 외에도 최신 거래 81,000,000원과 거래 편차를 함께 고려하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “최저가가 낮아져도 실질취득은 낮아지지 않는다”

이 사건은 선순위 임차보증금이 가격을 지배하는 경매입니다. 임차인 배정인의 보증금은 110,000,000원이고, 말소기준권리보다 앞선 대항력이 있습니다. 신건 낙찰가 106,000,000원만 보면 일반적인 오피스텔 경매처럼 보일 수 있지만, 실제로는 미배당 보증금 6,284,000원을 더한 112,284,000원이 실질취득 부담입니다.

가격도 매력적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 87,628,333원이며 최신 거래는 81,000,000원입니다. 신건 실질취득은 최근 평균의 약 128.1%입니다. 유찰 시나리오에서도 미배당 보증금이 증가해 실질취득 부담이 큰 폭으로 줄어들지 않습니다.

여기에 물건의 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 실거래 가격 편차까지 확인해야 할 사항이 겹칩니다. 인수 위험을 확인하고 가격을 계산할수록 보수적인 판단이 필요한 물건입니다.

종합 판단은 D등급(35점)입니다. 권리 인수와 최근 시세를 함께 고려할 때 현재 신건 입찰은 비추천입니다. 단순 유찰을 기다리는 전략만으로도 가격 메리트가 확보되기 어렵습니다. 입찰을 검토하려면 선순위 임차권의 실제 인수 조건과 채권관계에 대한 객관적 확인이 우선되어야 합니다.