인천지방법원 2026타경205. 경기도 부천시 원미구 약대동 한일코지세상 5층 503호가 경매에 나왔습니다. 물건종류는 다세대로 분류되어 있고, 감정평가서의 실제 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적은 55.62㎡, 건물은 2014년 준공된 24세대 규모입니다.

권리 구조는 복잡하지 않습니다. 현재 소유자인 박경성 명의로 2014년 4월 15일 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 근해안강망수산업협동조합이 채권최고액 172,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 해당 근저당이 말소기준권리입니다. 근저당권자가 2026년 5월 29일 임의경매를 신청했고, 이 근저당권과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기상 권리가 깨끗한 것과 적정한 가격에 매수하는 것은 별개입니다. 현재 가격을 비교할 수 있는 실거래는 오래되었고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 신건 가격의 적정성을 판단하려면 이 두 가지 불확실성을 먼저 해결해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 하나가 핵심

말소기준권리는 2014년 4월 15일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근해안강망수산업협동조합의 채권최고액은 172,900,000원이고, 신청채권자로서 청구한 금액은 140,178,959원입니다. 채권최고액은 담보한도이므로 실제 확정 채무액과 반드시 일치하는 것은 아닙니다.

소유권의 변동 과정에는 과거 신탁등기가 등장합니다. 2014년 2월 19일 주식회사생보부동산신탁으로 신탁되었지만, 2014년 4월 15일 신탁등기가 말소되고 공유자에게 귀속된 뒤 박경성에게 소유권이 이전되었습니다. 따라서 과거 신탁등기는 현재 존속하는 인수권리로 보지 않습니다.

② 시세 비교 — 90%라는 숫자의 함정

한일코지세상의 거래 집계에는 평균 거래금액 240,000,000원, 최저 거래금액 240,000,000원, 최고 거래금액 240,000,000원이 표시됩니다. 하지만 실제 확인되는 거래는 2022년 9월의 단 1건입니다. 여러 거래가 누적되어 산출된 평균이 아니라 사실상 한 거래의 가격입니다.

숫자만 보면 최저가 216,000,000원은 240,000,000원의 90.0%입니다. 차이는 24,000,000원입니다. 그러나 여기서 가격 메리트가 충분하다고 결론 내리기에는 중요한 제약이 있습니다.

특히 한일코지세상은 24세대 규모입니다. 확인되는 거래도 한 건뿐이어서 최근 가격 흐름, 실질적인 거래 수요, 매도 시 예상 환금성을 충분히 판단하기 어렵습니다. 현재 시세가 과거 거래가격보다 올랐는지 또는 내렸는지도 이 자료만으로는 확인할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)

집행비용 3,824,000원과 근저당 채권최고액 172,900,000원을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 근저당의 실제 확정 채권액은 별도 확인이 필요하며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금과 소유자 잔여금은 변동할 수 있습니다. 예상배당액은 확정 배당을 의미하지 않습니다.

④ 유찰 회차별 자금 및 배당 시나리오

현재 신건에서는 근저당 채권최고액 기준으로 전액 배당이 가능하고, 39,276,000원의 소유자 잔여금이 계산됩니다. 1회 유찰 시 근저당 배당 부족액은 3,319,200원, 2회 유찰 시에는 37,395,360원입니다.

하지만 중요한 차이가 있습니다. 배당 부족액은 매수인 인수금과 같지 않습니다. 이 사건에서 근저당권은 매각으로 소멸하므로 채권자가 배당받지 못하는 금액을 낙찰자가 자동으로 떠안는 구조가 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수금은 제시된 권리분석 기준 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택 등의 주거시설과 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 석재 및 외장타일 마감, 샷시 창호가 사용되었습니다. 위생·상하수도·가스·난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다. 실제 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 및 도로. 약대동 62-45, 62-46의 2필지 일단지이며, 부정형 평지에 위치합니다. 서측과 남동측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 용도지역과 규제. 제2종일반주거지역으로, 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역이 포함되어 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 매각기일 기준 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,981,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 이는 토지 관련 지표로, 해당 호수의 매매 시세를 직접 뜻하지 않습니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 건축물대장상 용도 및 현장 이용상태는 대조가 필요합니다.
• 환금성. 24세대의 소규모 공동주택이고 확인되는 거래 표본이 1건에 불과합니다. 대규모 아파트처럼 거래가격을 비교하기 쉬운 물건이 아니므로, 향후 매도 시 유동성 및 적정 매도가격에 불확실성이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 재확인. 2022.09 거래 240,000,000원을 현재 시세로 간주하지 말고, 한일코지세상과 인근 유사 면적 다세대·연립주택의 최근 매매사례를 추가 조사해야 합니다.
• 면적 차이 보정. 비교 거래는 60.73㎡, 본건은 55.62㎡입니다. 거래가격을 단순히 비교하기보다 면적과 내부 상태를 함께 반영해야 합니다.
• 점유 및 임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인, 전입세대, 임대차계약 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 권리 원본 재검토. 을구 1번 근저당의 말소기준 여부, 과거 신탁등기의 말소 상태, 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권 기재를 원본과 대조해야 합니다.
• 배당액 구분. 채권최고액 172,900,000원과 신청채권액 140,178,959원은 서로 다릅니다. 예상배당표의 채권최고액 기준 추정치를 실제 확정 채무액으로 해석하면 안 됩니다.
• 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 실제 점유자가 있는 경우 명도 일정 및 추가 비용을 검토해야 합니다.
• 현장 및 건물 상태. 최상층인 5층 503호로서 누수·방수·결로 상태, 승강기 및 공용시설 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 가격과 유찰 시나리오. 현재 최저가 216,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 172,800,000원, 2회 유찰 138,240,000원 시나리오를 검토하되, 현재 시세가 확인되기 전에는 어느 가격도 자동으로 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원, 하지만 가격 검증은 아직”

한일코지세상 503호는 말소기준권리가 명확한 편입니다. 2014년 근해안강망수산업협동조합의 근저당을 기준으로 관련 경매권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 별도의 인수권리도 확인되지 않습니다. 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수금액은 모두 0원입니다.

그러나 가격은 다른 이야기입니다. 신건 최저가 216,000,000원이 과거 거래 240,000,000원의 90.0%라는 사실은 확인되지만, 그 거래는 2022년 9월의 단 한 건이고, 전용면적도 본건과 다릅니다. 따라서 현재 시세보다 저렴하다는 결론은 보류해야 합니다.

여기에 24세대 소규모 건물의 환금성 불확실성과 감정평가서상 임대관계 미상이라는 확인사항이 남아 있습니다. 근저당 인수위험이 낮다는 이유만으로 가격과 명도위험까지 낮다고 평가해서는 안 됩니다.

결론은 권리 구조 양호, 가격 검증 미흡, 점유 확인 필요. 이 사건은 신건 가격에 바로 응찰하기보다 최신 비교거래와 실제 점유관계를 확보한 뒤 입찰가격을 판단해야 하는 보수적 접근 대상입니다.