인천지방법원 2026타경228. 부천시 소사구 송내동의 창원연립 A동 1층 2호에 관한 강제경매입니다. 감정평가상 다세대주택으로, 1978년 8월경 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 1층 물건입니다. 비교 대상으로 확인되는 면적은 57.59㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 김영환과 주식회사레이크힐스이고, 각각 2분의 1 지분을 보유합니다.

그런데 경매개시결정은 전체 부동산이 아니라 김영환 지분에 대해서만 내려졌습니다. 즉, 이 경매에서 낙찰받아도 창원연립 1층 2호 전체를 단독 소유하는 것이 아닙니다. 낙찰자는 나머지 1/2 지분을 보유한 주식회사레이크힐스와 공유관계를 맺게 됩니다. 일반적인 주택 한 채 매수와는 권리의 내용부터 다릅니다.

가격도 같은 이유로 조심해야 합니다. 2021년 10월 전체 주택 거래가격은 220,000,000원이었습니다. 그 가격의 절반은 110,000,000원인데, 이번 지분 최저가는 오히려 112,000,000원입니다. 더구나 2021년 거래를 2026년 현재 시세로 볼 수 없습니다. 외형상 50.9%라는 숫자는 할인율이 아니라 서로 다른 소유권 범위를 비교한 비율입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 선순위 전입이 변수

현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다. 과거 부일상호신용금고 및 중소기업은행의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 이번 경매의 말소기준은 2025.09.01 주식회사우리카드의 가압류입니다. 이후 김영환 지분에 설정된 압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

다만 등기된 채권이 소멸하는 것과 점유자의 대항력 있는 임대차보증금이 소멸하는 것은 다른 문제입니다. 조사상 김지은의 전입일은 2021.02.24로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 선순위 전입이라는 사실만으로 인수 여부와 금액을 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 불확실성

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차인 관련 인물은 김지은 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 사람은 확인되지 않습니다. 다만 실제 임대차계약의 내용과 점유 요건은 별도로 확인해야 합니다.

대항력은 전입일의 선후뿐 아니라 실제 주택 인도·점유와 유효한 임대차관계 등을 함께 확인해야 합니다. 우선변제권은 확정일자와 배당요구 등의 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 승계 표시는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 의미합니다.

③ 시세 비교 — 50.9%는 할인율이 아니다

창원연립의 비교 가능한 거래로 확인되는 것은 2021년 10월, 전용 57.59㎡, 1층, 220,000,000원의 거래입니다. 2021년 11월 소유권이전등기에도 거래가액 220,000,000원이 기재되어 있습니다. 현재 공동소유자들이 각 1/2 지분을 취득한 거래입니다.

전체 소유권 220,000,000원과 지분 최저가 112,000,000원을 직접 나누면 50.9%가 나옵니다. 그러나 이 비교는 매입 대상 자체가 다릅니다. 같은 1/2 지분 기준으로 단순 환산한 과거 거래가격은 110,000,000원으로, 현재 지분 최저가가 오히려 2,000,000원 더 높습니다.

이마저도 2021년 거래에 기초한 역사적 비교일 뿐입니다. 2026년 현재의 최근 12개월 거래가격이나 하락·상승 추세는 확인된 거래만으로 판단할 수 없습니다. 더욱이 공유지분은 전체 주택의 절반에 해당하는 가격으로 반드시 처분할 수 있는 자산이 아닙니다. 점유관계, 공유물분할 가능성, 실제 매수 수요에 따라 환금성이 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용과 주식회사우리카드의 가압류 청구금액을 반영한 계산이며, 실제 임차보증금 관련 배당과 세금 등의 우선채권은 확정되지 않았습니다.

집행비용 2,368,000원은 추정치입니다. 소유자 잔여액 64,601,883원 역시 임차인의 우선변제, 당해세 등 추가 우선채권을 반영하기 전의 가정값입니다. 실제 배당표 및 매수인 인수금액을 확정하는 자료가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 금액이 내려가도 위험은 남는다

현재는 유찰 0회의 신건입니다. 1회·2회 유찰을 가정한 금액은 아래와 같습니다. 다만 가격이 내려간다고 해서 공유지분 문제가 해결되거나 선순위 임차인의 잠재 인수액이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.

소유자 잔여액은 임차보증금 관련 배당과 추가 우선채권 등을 제외한 추정입니다. 유찰 시나리오에서 임차인 인수금액이 확정되지 않았으므로 실질취득액 역시 산정할 수 없습니다.

⑥ 공유자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 요소

이 사건은 지분매각이고, 특별매각조건에 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 명시되어 있습니다. 이는 다른 공유자인 주식회사레이크힐스가 법이 정한 요건에 따라 우선매수권을 행사할 가능성이 있다는 뜻입니다.

공유자 우선매수권은 권리 자체가 매수인에게 금전적으로 인수되는 문제와 별개로, 외부 입찰자의 취득 가능성을 제한합니다. 특히 낙찰 후에도 나머지 공유지분이 그대로 존속하므로 공유자와의 협의 여부가 사용 및 처분 전략에 직접적인 영향을 줍니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 송내동 소재 송내2동 행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 근거리에 버스정류소가 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 1978년 8월경 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 2층 다세대주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 등으로 마감되어 있으며 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 단지 규모. 창원연립은 16세대 규모로 확인됩니다. 대규모 공동주택과 달리 거래 표본이 제한적이며, 이번 물건은 공유지분만 매각되므로 환금성을 더욱 보수적으로 봐야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역에 해당하며, 북측·동측으로 공도와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역의 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로, 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 2,590,000원/㎡입니다. 이는 주택 전체 또는 경매 지분의 거래가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 공부상 에이동과 현황상 창원연립 A동이라는 명칭 차이는 물건 확인 시 대조해야 합니다.
• 환금성. 소규모·노후 다세대주택인 데다가 1/2 지분만 취득하는 구조입니다. 전체 주택의 일반 매매시장 가격을 지분의 실제 환가가격으로 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확정. 경매 대상이 김영환의 1/2 지분뿐이라는 점을 매각물건명세서 및 등기부 원본과 대조하세요. 나머지 주식회사레이크힐스 지분은 취득 대상이 아닙니다.
• 임차인 김지은의 실체 확인. 2021.02.24 전입, 보증금 미상입니다. 실제 점유 여부, 유효한 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부 확인이 핵심입니다.
• 매수인 인수액 확인. 배당 계산에 표시된 인수 0원만 믿어서는 안 됩니다. 대항력 및 미배당 보증금이 확인되어야 실질취득액을 산정할 수 있습니다.
• 공유자 우선매수권. 주식회사레이크힐스의 행사 가능성, 특별매각조건상 1회 제한 및 실제 우선매수신고 여부를 확인하세요.
• 공유물 사용·처분. 낙찰 후 공유자와의 사용 협의, 공유물분할 가능성 및 별도 비용·절차를 검토하세요. 1/2 지분 매수만으로 주택 전체의 단독 사용이 보장되지 않습니다.
• 청구금액 차이. 사건 청구액 51,756,876원과 갑구 4번 가압류 청구금액 45,030,117원의 차이를 확인하고, 본압류 이행 관련 채권의 중복 계산을 피하세요.
• 압류·세금. 2026.03.20 남부천세무서장 관련 압류가 기재되어 있습니다. 실제 조세채권 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 2021.10 전체 소유권 거래가만으로 2026년 지분 시세를 판단할 수 없습니다. 전체 주택의 현재 가치와 지분의 실제 거래 가능 가격을 구분하세요.
• 점유·명도. 소유자 및 임차인 관련 점유관계를 직접 확인하고, 공유지분만 매수한 상태에서 가능한 인도·명도 절차를 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 전에 반드시 대조하세요.

맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “절반 지분 경매”

이번 물건은 표면적으로 매력적인 숫자를 보여줍니다. 과거 거래가 220,000,000원인 주택의 최저매각가가 112,000,000원이기 때문입니다. 그러나 가장 중요한 전제는 매각 대상이 전체 소유권의 1/2뿐이라는 사실입니다. 지분 기준으로 환산하면 신건 가격은 2021년 거래가격의 절반인 110,000,000원보다도 높습니다. 게다가 그 거래는 현재 시세를 증명하지 못합니다.

권리분석에서도 해결해야 할 문제가 분명합니다. 2021.02.24 전입한 김지은의 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 가능성과 실질취득액이 미확정이고, 나머지 1/2 지분 소유자의 공유자 우선매수권은 외부 입찰자의 낙찰 가능성을 제한합니다. 낙찰 이후 공유관계와 점유관계까지 해결해야 하므로 일반적인 주택 경매와 비교해 권리분석 및 처분 난도가 높습니다.

현재 확인된 사실만으로는 가격 우위를 인정하기 어렵습니다. 1/2 지분매각, 미확정 선순위 임차보증금, 공유자 우선매수권, 제한적인 실거래 및 낮은 환금성이 겹쳐 있습니다. 종합적으로는 D등급의 고위험 관망 대상입니다. 단순히 유찰로 최저가가 낮아지는 것을 기다리는 것보다, 임차인 보증금과 실제 인수 여부, 공유자와의 관계 및 지분가치를 먼저 확인하는 것이 우선입니다.