인천지방법원 2026타경247. 부천시 소사구 송내동의 금국빌라 C동 402호, 전용 39.71㎡ 다세대주택입니다. 1996년 사용승인된 4층 건물의 최상층 호실로, 전체 8세대의 소규모 공동주택입니다. 소유자 이성은이 2019년 3월 6일 거래가 85,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 달 예스파이낸스대부주식회사 앞으로 근저당권이 설정됐습니다.

이후 동일 채권자의 추가 근저당이 설정됐으며, 2026년 6월 23일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 등기상 두 근저당은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매수인이 인수하는 등기상 권리가 없다는 것과 실제 점유·명도 문제가 전혀 없다는 것은 별개입니다. 임대관계가 확인되지 않은 만큼 현장 조사가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건 모두 매각으로 소멸

말소기준권리는 2019년 3월 15일 설정된 을구 7번 예스파이낸스대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고, 2020년 5월 11일 같은 채권자가 채권최고액 22,500,000원의 추가 근저당을 설정했습니다.

두 근저당의 채권최고액 합계는 82,500,000원입니다. 이는 경매 청구액 15,550,673원과 다른 개념으로, 채권최고액이 실제 미상환 채무액과 반드시 일치하는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 확인 거래보다 26,000,000원 높은 신건

금국빌라C동에서 확인된 전용 39.71㎡ 실거래는 2022년 12월 3층, 120,000,000원입니다. 이번 경매물건은 같은 면적의 4층 402호입니다.

신건 최저가 146,000,000원은 확인된 거래가 120,000,000원보다 26,000,000원 높고, 해당 거래가의 121.7%입니다. 이 비교만으로도 과거 실거래를 근거로 가격이 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

다만 중요한 한계가 있습니다. 확인된 거래 시점은 2022년 12월로 매각기일과 상당한 차이가 있습니다. 거래 1건의 가격을 2026년 현재 시세로 그대로 적용할 수 없으며, 최근 시장의 상승·하락 추세 또한 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)

근저당 채권최고액 기준의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정액이며, 실제 확정채권액·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 위 잔여금은 확정 지급액이 아닙니다.

유찰 회차별 가격·배당 시나리오

제시된 세 가지 시나리오에서 근저당 채권최고액 합계 82,500,000원은 모두 배당 가능한 것으로 계산되며, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 다만 1회 유찰 시 가격 116,800,000원이 과거 확인 거래 120,000,000원보다 낮아진다고 해서 자동으로 현재 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 송내동 소재 송일초등학교 동측에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장과 수도권 전철 1호선 중동역이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 1996.06.22 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 위생·급배수 및 난방 설비가 구비돼 있으며, 외벽은 드라이비트 마감 등으로 조사됐습니다. 건물 노후도와 유지보수 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 도로. 남동측에 포장된 세로가 위치하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역·송내 역세권 지구단위계획구역이며, 상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,920,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 감정자료에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 이 기간 이후 지정이 연장됐는지 여부와 실제 적용대상은 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 확인. 감정자료상 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 실제 증·개축, 누수 및 건물 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 8세대이고 확인된 실거래가 적은 소규모 다세대주택입니다. 거래가격의 객관적인 비교가 어려워 매수 후 재매각 가능성과 소요기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 재확인. 2022년 12월의 120,000,000원 거래 한 건만으로 2026년 적정가치를 확정할 수 없습니다. 동일 생활권·유사 면적·연식의 최근 실거래와 실제 매물가격을 대조해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 감정가 146,000,000원은 확인된 과거 거래보다 26,000,000원 높습니다. 가격 메리트가 검증되지 않은 상태에서 감정가만 믿고 입찰하지 않도록 주의해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 116,800,000원, 2회 유찰 가정 최저가 93,440,000원을 비교하되, 유찰 여부는 확정된 사실이 아닙니다. 각 회차마다 시세와 입찰 조건을 다시 확인해야 합니다.
• 점유 및 임대차. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장점유자, 전입세대, 임대차 관련 서류를 확인해 대항력 관련 위험을 점검해야 합니다.
• 등기 및 배당. 을구 7번·8번 근저당의 실제 피담보채권액, 경매 진행 상황 및 선순위 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 노후 건물 점검. 최상층 402호의 누수·방수·결로·설비 상태, 공용부분 수선 필요성 및 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 규제 및 매각조건. 토지거래허가구역 지정의 현재 유효 여부, 입찰보증금과 특별매각조건을 최신 매각공고에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개다”

부천 금국빌라 C동 402호의 가장 큰 장점은 등기상 권리 정리 구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 말소기준 근저당과 후순위 근저당은 모두 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리도 없습니다.

그러나 146,000,000원의 신건 최저가를 뒷받침할 최신 실거래 근거는 부족합니다. 확인된 2022년 12월 실거래 120,000,000원보다 21.7% 높으며, 8세대 소규모 다세대라는 환금성 부담과 미확인 점유 상태도 고려해야 합니다.

결론은 권리관계는 대체로 양호하지만 가격과 현장 확인은 보류입니다. 유찰 가능성을 고려하되, 단순히 최저가가 내려갔다는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 최신 실거래, 점유관계 및 건물 상태를 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.