수원지방법원 2025타경56364. 용인시 처인구 유방동 대림스타빌 102동 302호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)이며, 전유면적은 약 50.015㎡입니다. 소유자 유선옥은 2021년 4월 22일 이 부동산을 거래가액 209,000,000원에 취득했습니다. 이후 국세·건강보험료·지방세 관련 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 청구액 209,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

일반적인 경매라면 유찰 후 낮아지는 최저매각가가 기회로 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 대항력 있는 임차권등기가 존재합니다. 임차인 김익태는 2022년 5월 19일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 5월 13일입니다. 말소기준으로 제시된 2023년 6월 16일 압류보다 먼저 대항요건을 갖추었습니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되는 것과 미배당 보증금의 인수 위험이 사라지는 것은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 말소되지 않는 보증금 부담

말소기준권리는 2023년 6월 16일 국세 압류로 제시되어 있습니다. 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 무궁화신탁 명의의 신탁등기도 이미 말소된 이력입니다.

그러나 김익태의 임차인 대항력은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 을구 1번 임차권등기와 관련하여 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 등기 말소 예정이라는 표시만 보고 보증금 인수액까지 0원이라고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복계산 금지

김익태 배당요구 관련 등기일 2024.09.24 · 시보증 신고일 2025.08.21. 보증기관의 대위·승계 신고는 김익태의 보증금에 관한 중복 신고로 분류하며 별도의 보증금을 더하지 않습니다.

임차인 김익태의 보증금은 210,000,000원입니다. 신건 매각가 229,000,000원 가정에서는 집행비용을 제외하고도 보증금 전액을 배당할 수 있는 것으로 추산됩니다. 하지만 1회 또는 2회 유찰되는 경우에는 낙찰대금만으로 전액 배당이 어렵습니다.

이때 중요한 것은 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득 부담입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못한다면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수 보증금이 늘어 취득 부담은 보증금 약 2.1억원 수준에 머물게 됩니다. 집행비용이나 세금 등 배당순위가 달라지면 실제 부담도 변합니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 54% 비싼 신건

대림스타빌은 24세대 규모의 다세대주택으로, 비교 가능한 면적 약 50.02㎡의 거래가 확인됩니다. 실거래 8건 전체 평균은 175,250,000원이지만, 2021년의 상대적으로 높은 거래가격이 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단에는 최근 12개월 평균 148,666,666원과 최신 거래가 145,000,000원을 우선 적용합니다.

2021년에는 약 1.83억~2.09억원에 거래된 사례가 있지만, 최근 거래는 1.45억~1.53억원으로 내려왔습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -22.2%로, 가격 하락 추세가 명확합니다.

그런데 신건 최저매각가는 229,000,000원입니다. 최근 12개월 평균의 154.0%로, 최근 시세보다 80,333,334원 높습니다. 최신 거래가 145,000,000원과 비교하면 격차는 더 큽니다. 감정가에 낙찰받는 것은 가격 메리트가 아니라 고가 매입 위험에 가깝습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액이 늘어난다

이 사건의 핵심은 아래 시나리오에 있습니다. 유찰되면 매각 최저가가 낮아지지만, 김익태의 미배당 보증금이 매수인 인수금으로 전환됩니다. 따라서 최저매각가만 비교하면 실제 취득 부담을 크게 과소평가할 수 있습니다.

실질취득 추정 = 각 회차 최저매각가 + 해당 회차 매수인 인수 추정액. 제시된 배당 시나리오의 비용 추정 등을 그대로 반영한 결과로, 실제 배당 후 인수액을 확정한 값은 아닙니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 제외했습니다.

1회 유찰과 2회 유찰의 실질취득 추정액이 모두 약 2.1억원에 머무는 이유는 대항력 보증금 인수 구조 때문입니다. 회차가 진행될수록 낙찰대금이 줄어들지만 그만큼 미배당 보증금이 증가합니다. 제시된 시나리오 수치상 실질취득 합계가 보증금 210,000,000원을 조금 웃도는 것은 집행비용 등 배당 추정 방식이 반영된 결과로, 실제 인수 잔액은 배당표와 관련 서류로 다시 검증해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (신건 매각가 229,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따르면 신건 229,000,000원 매각 시 집행비용 4,006,000원을 제외하고 김익태의 보증금 210,000,000원을 전액 배당한 뒤, 주택도시보증공사에 14,994,000원이 배당됩니다. 신청채권자의 미배당 추정은 194,006,000원입니다.

다만 이는 신청채권자에게 배당되지 않는 금액이지, 곧바로 매수인이 인수하는 보증금이라는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 대항력 임차인의 보증금이 실제 배당에서 얼마나 변제되는지에 따라 판단해야 합니다. 또한 보증기관의 대위·승계 관계와 신청채권의 실체를 확인하여 동일한 임차보증금 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.

배당표는 집행비용을 추정하고 당해세 및 임차인 최우선변제 등의 영향을 별도로 반영하지 않은 가정입니다. 실제 배당순위와 변제액이 바뀌면 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 거래사례 기준)

• 입지. 용인시 처인구 유방동 소재 용인IC 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 중소규모 공장·창고, 농경지 및 임야가 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로와 북서측 진출입로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 건물. 벽돌조 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층으로, 급배수·위생·난방·화재탐지·승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형) 등이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 공시지가는 561,100원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정요항표에 공부와의 차이는 별도 기재되지 않았으며 위반건축물 여부는 해당 없음으로 분류됩니다.
• 환금성. 24세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 최근 거래가격은 과거 고가 거래 대비 낮고, 거래 추세가 -22.2%로 하락하고 있어 높은 가격에서의 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 인수. 김익태의 전입일·점유개시일·확정일자·임차권등기 및 배당요구를 재확인하고, 보증금 미배당 시 매수인이 인수하는 구조를 반드시 반영하세요.
• 보증기관 중복신고. 실제 임차인은 김익태 1명입니다. 시보증의 대위·승계 신고를 별도 임대차로 보거나 보증금을 중복 합산하지 마세요. 주택도시보증공사의 채권관계와 변제·승계 범위도 대조해야 합니다.
• 당해세·압류. 국세·건강보험료·지방세 관련 압류 3건의 채권액, 우선순위, 세금 법정기일 및 실제 배당 영향을 확인하세요. 신건 인수액 0원을 확정치로 받아들이면 안 됩니다.
• 유찰 후 실질취득. 1회 유찰 시 183,200,000원, 2회 유찰 시 146,560,000원이지만 각각 인수금이 발생합니다. 낙찰가만이 아니라 실질취득액으로 시세를 비교하세요.
• 최근 시세 적용. 최근 12개월 평균 148,666,666원, 최신 거래 145,000,000원, 거래 추세 -22.2%를 우선 기준으로 삼으세요. 과거 평균 175,250,000원만으로 가격을 정당화하면 안 됩니다.
• 명도·점유. 임차권등기의 존재와 실제 점유 상태를 구별해 확인하고, 명도·보증금 반환·임차권등기 말소에 필요한 조건과 비용을 점검하세요.
• 민간임대주택등록. 임대사업자 등록과 임대의무 관련 사항이 경매 후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
• 관리비·기타 비용. 미납 공용관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용을 별도로 확인하고 총투입자금을 계산하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 조세 관련 자료 및 입찰공고를 대조한 뒤 최종 판단하세요.

맺으며 — “유찰돼도 실질취득은 싸지지 않는다”

이 물건의 결정적인 위험은 두 가지입니다. 첫째, 대항력 있는 보증금 210,000,000원입니다. 매각물건명세서상 임차인은 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 미배당 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다. 둘째, 최근 실거래가의 뚜렷한 하락입니다. 최근 12개월 평균이 약 1.49억원이고 최신 거래가 1.45억원인데, 신건 감정가는 2.29억원입니다.

유찰 후에도 상황은 쉽게 개선되지 않습니다. 1회 유찰 시 실질취득 추정액은 213,364,800원, 2회 유찰 시에는 212,851,840원으로, 최근 거래가격을 여전히 크게 웃돕니다. 최저가가 낮아질수록 인수 보증금이 증가하기 때문입니다. 더구나 세금 압류의 배당 영향을 확정하지 못한 상태라 실제 인수액이 추정치와 달라질 가능성도 있습니다.

결론은 입찰 보류에 가깝습니다. 신건은 최근 시세의 154.0%로 가격 메리트가 없고, 유찰 후에도 대항력 임차인의 보증금 인수 구조 때문에 실질취득이 최근 시세에 근접하지 않습니다. 가격 하락 추세, 소규모 다세대주택의 환금성, 세금 압류와 임차보증금 인수 위험을 종합하면 단순히 다음 회차를 기다리는 전략만으로 해결하기 어렵습니다. 임차보증금의 실제 변제·승계 관계와 배당순위가 확정되고, 실질취득 총액을 최근 시세와 비교해 합리적인 수준인지 검증되기 전에는 적극적인 응찰을 권하기 어렵습니다.