인천지방법원 2026타경253. 경기도 부천시 원미구 약대동에 위치한 라온빌 2층 202호입니다. 2023년 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 5층 다세대주택으로, 단지 전체 규모는 10세대입니다. 소유자 황의준 명의로 2023년 6월 소유권이 이전되었으며, 같은 날 수협은행의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 수협은행의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

이 사건은 등기상 권리구조가 비교적 단순합니다. 현재 말소기준은 수협은행 근저당권이며, 앞서 설정되었던 옹진수산업협동조합 근저당권은 이미 말소되었습니다. 말소기준권리와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현장 조사에서 문이 닫혀 있어 내부를 확인하지 못했고, 임대관계는 미상입니다. 권리인수액 0원이라는 판단과 실제 점유 상태에 대한 확인은 구분해서 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인 필요

말소기준권리는 2023.06.09 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 297,850,000원이고, 경매 신청채권자인 수협은행의 청구액은 296,673,887원입니다. 말소기준 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 인수할 담보권은 없습니다.

2023.03.22 설정된 옹진수산업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권은 2023.06.09 이미 말소된 권리입니다. 현재 유효한 선순위 근저당으로 취급하거나 매수인이 인수할 금액에 합산해서는 안 됩니다. 소유권보존 이후 황의준에게 소유권이 이전된 흐름도 등기상 확인됩니다.

② 시세 비교 — 83.1%라는 숫자의 한계

라온빌의 비교 가능한 실거래로 확인되는 거래는 2024년 7월의 1건입니다. 거래금액은 360,000,000원으로 감정가 299,000,000원보다 높습니다. 그러나 거래 당시 면적은 57.33㎡이고, 대상 물건의 비교 면적은 59.67㎡이므로 완전히 동일한 면적의 거래는 아닙니다.

시세 비교값으로 제시된 최근 12개월 평균도 360,000,000원이며 표본 수는 1건입니다. 그런데 실제 확인 가능한 거래일자는 2024.07입니다. 따라서 이 값을 2026년 매각 시점의 최근 12개월 실거래 평균으로 확정하기는 어렵습니다. 83.1%라는 비율은 확인된 과거 거래금액과 최저가의 비교로 이해해야 합니다.

특히 라온빌은 전체 10세대의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트처럼 반복 거래를 통해 가격의 신뢰구간을 확인하기가 쉽지 않습니다. 입찰가격을 결정할 때는 실제 대상 호수의 층, 내부 상태, 인근 유사 다세대주택의 최신 거래, 실질적인 매도 가능 가격을 함께 검토하는 접근이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)

집행비용은 송달·공고·감정·집행관 수수료 등을 반영한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

매각가 299,000,000원을 기준으로 집행비용 4,986,000원을 공제하면, 수협은행 근저당권에 배당되는 예상 금액은 294,014,000원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,836,000원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개라는 것입니다. 수협은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 이 예상 미배당액을 낙찰자가 별도로 지급하는 구조가 아닙니다. 명시된 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격과 커지는 미배당

현재 신건 최저매각가는 299,000,000원입니다. 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 낮아지고 수협은행의 미배당 예상액은 증가하지만, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.

유찰이 진행되면 입찰에 필요한 가격 부담은 감소합니다. 그러나 낮은 최저가가 곧바로 적정가나 수익성을 의미하지는 않습니다. 특히 최근 실거래 검증이 충분하지 않은 소규모 다세대주택이므로, 유찰 회차보다는 현재 거래 가능한 가격과 실제 점유·건물 상태를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 약대초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·소규모 아파트단지·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2023.02.16 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 난방설비, 필로티 주차장이 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m, 북측으로 폭 약 4m의 도로에 접합니다. 토지는 부정형이며 다세대주택의 건부지로 이용됩니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반), 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 토지이용계획상의 제한사항이 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련 확인. 감정 자료에 기재된 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 적용기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점의 적용 여부와 현행 규제사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 10세대의 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 제한적입니다. 건물이 비교적 최근 사용승인되었다는 특성은 있지만, 실제 매도 소요기간과 매수 수요는 확인된 거래 한 건만으로 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 재확인. 2024.07 거래가 360,000,000원이라는 사실만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 약대동 일대 유사 면적·연식·층의 최신 실거래와 실제 매도 호가를 비교하세요.
• 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상이고 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 전입세대, 실제 거주자, 임대차계약 및 확정일자 관련 사항을 입찰 전에 확인하세요.
• 등기 권리 확인. 2023.06.09 수협은행 근저당이 말소기준이고 종전 옹진수산업협동조합 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 건물 내부 상태. 현장조사 시 폐문 부재로 내부를 보지 못했습니다. 누수, 마감상태, 설비의 작동상태 등 수리비에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
• 관리비·점유 이전. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도 협의 가능성을 확인하고, 필요한 명도 비용과 절차를 검토하세요.
• 유찰 전략. 신건 최저가 299,000,000원, 1회 유찰 시 239,200,000원, 2회 유찰 시 191,360,000원의 가격 시나리오를 검토하되 실제 매각조건과 기일은 재확인하세요.
• 공법상 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 상대보호구역 및 토지거래허가 관련 규제의 입찰 시점 적용 여부를 확인하세요.
• 배당과 인수 구별. 채권최고액 기준 미배당이 예상되지만 수협은행 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으므로, 미배당액을 매수인의 채무로 중복 계산하지 마세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”

인천지방법원 2026타경253 라온빌 202호는 등기상 권리관계만 보면 비교적 단순한 물건입니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 예상 미배당액이 발생하더라도 매각으로 소멸하는 근저당의 미배당을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

가격은 좀 더 신중하게 봐야 합니다. 최저가 299,000,000원이 확인된 실거래금액 360,000,000원의 83.1%라는 숫자는 분명 눈길을 끕니다. 그러나 그 거래는 2024년 7월의 한 건이고, 면적과 층도 다릅니다. 또한 이 건물은 10세대 소규모 다세대주택이어서 충분한 비교거래를 확보하기 어렵습니다.

여기에 내부 미확인과 임대관계 미상이라는 변수가 남아 있습니다. 현재의 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 매력과 실제 점유 상태는 추가 검증이 필요하다는 것입니다. 신건에서 무리하게 응찰하기보다, 최신 시세·점유관계·건물 상태를 확인하고 유찰 여부와 관계없이 적정 응찰가를 정하는 전략이 합리적입니다.