수원지방법원 2025타경56436. 동탄우미쁘띠린오피스텔 7층 715호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있어 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다. 감정가는 88,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가도 같습니다.

등기부만 보면 현재 살아 있는 근저당권이 없고, 2025년에 설정된 압류들과 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기부상 담보권이 정리된다는 사실과 임차보증금을 인수하지 않는다는 사실은 전혀 다릅니다. 임차인 김연진은 말소기준 압류보다 앞선 2019.02.11에 전입신고를 했고 같은 날짜의 확정일자도 확인됩니다. 배당요구까지 마쳤지만 보증금 금액이 확인되지 않아, 낙찰자가 실제로 부담할 수 있는 잔액을 계산할 수 없는 상황입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 지워져도 임차보증금은 남을 수 있다

말소기준권리는 2025.04.02 접수된 서울특별시 압류입니다. 이후 국세 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 국민은행의 채권최고액 93,600,000원 근저당권도 2017.03.02 이미 말소되었습니다.

그러나 김연진의 전입신고일은 2019.02.11로 말소기준보다 앞섭니다. 점유와 주민등록의 연속성 등 법적 요건이 충족되어 대항력이 인정된다면, 매각대금에서 전액 변제받지 못한 임차보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 따라서 말소되는 압류의 개수보다 선행 임차인의 권리와 미배당 보증금이 훨씬 중요한 사건입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

전입일이 말소기준보다 앞서며 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 실제 대항력은 적법한 임대차, 점유와 전입 유지 등 구체적 요건 확인이 필요합니다. 우선변제액과 인수액은 보증금 및 다른 우선채권의 배당순위에 따라 달라집니다.

② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득액’이 먼저다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 88,000,000원입니다. 소유자 김종민의 2021.07.21 등기상 거래가액은 82,000,000원이지만, 이는 과거의 개별 취득가격일 뿐 현재 거래시세를 의미하지 않습니다.

이 물건은 현재 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금의 규모가 불확정입니다. 88,000,000원을 실질취득액으로 확정하거나, 이 금액이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 실거래 비교는 최근 거래가격을 확보한 뒤, 임차보증금 인수액을 포함한 전체 취득비용을 기준으로 진행해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)

위 표는 신청채권액 기준의 단순 추정배당입니다. 집행비용 1,984,000원은 추정치이며, 국세·지방세 당해세, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권 미배당액 3,984,000원은 임차보증금 인수액과 동일한 의미가 아닙니다.

회차별 예상배당과 미배당 변화

매각가가 낮아질수록 신청채권 90,000,000원의 단순 미배당액은 커집니다. 신건에서는 3,984,000원, 1회 유찰 시 21,267,200원, 2회 유찰 시 35,093,760원입니다. 다만 이 수치들은 신청채권의 부족액이며, 매수인이 인수할 임차보증금을 계산한 결과가 아닙니다. 보증금 반환채권과 신청채권의 관계부터 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 석우동의 한림대학교 동탄성심병원 북측 인근입니다. 주변에 오피스텔, 병원, 근린생활시설, 공원, 아파트 등이 혼재합니다. 의료시설 및 생활편의시설이 인접한 입지입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도 등을 고려한 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2013.03.20 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물의 7층 715호입니다. 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 및 도로. 근린상업지역, 화성동탄(1) 지구단위계획구역에 속합니다. 북동측 중로, 북서측 및 남서측 소로에 접하며 토지는 정방형 평지 형태입니다. 공시지가 기준은 3,297,000원/㎡입니다.
• 건축물 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이고 사건상 용도는 근린시설입니다. 실제 주거 사용에 따른 건축물 용도, 대장 표시, 적법한 사용 여부를 함께 확인해야 합니다. 감정평가상 위반건축물 표시사항은 없습니다.
• 환금성. 병원 및 근린생활시설 인접성과 오피스텔 이용은 수요를 판단할 때 고려할 요소입니다. 다만 주거용 아파트와 동일한 환금성이나 시세 형성 구조를 전제할 수 없으며, 최근 비교 거래와 실제 이용가능 용도를 확인하기 전에는 환금성에 높은 평가를 주기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원금 확인. 김연진의 임대차계약서 및 매각물건명세서 원본으로 실제 보증금·월차임·임차 범위와 계약 당사자를 확인해야 합니다. 보증금이 확정되지 않으면 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
• 대항력 유지 확인. 2019.02.11 전입 및 확정일자뿐 아니라 인도·점유의 개시와 유지, 주민등록의 연속성, 적법한 임차관계 여부를 확인해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금의 관계. 임차인 김연진과 신청채권자 김연진이 동일인인지, 신청채권 90,000,000원이 보증금 반환채권인지, 다른 채권이 포함되었는지 확인해야 합니다. 중복 청구 가능성과 배당요구 내용을 함께 검증해야 합니다.
• 배당순위 및 조세채권. 서울특별시, 동작세무서장, 국민건강보험공단 관련 체납채권의 금액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다. 세금의 우선배당 여부가 임차인 배당과 잔여 인수 위험을 바꿀 수 있습니다.
• 실질취득액 기준으로 가격 판단. 최저가 88,000,000원에 미배당 임차보증금이 더해질 수 있습니다. 보증금과 예상배당액을 확정한 뒤, 실제 총취득비용을 최근 비교 거래가격과 대조해야 합니다.
• 용도 및 점유 현황. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 오피스텔 이용, 임차인의 주거 사용 사이의 관계를 건축물대장과 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.
• 인도·명도 및 관리비. 임차인의 점유 여부와 인도 가능 시점, 보증금 반환과 명도의 관계를 확인해야 합니다. 공용부분 관리비 체납 및 인수 가능성도 관리주체에 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건과 최신 사건 진행상황을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “8,800만원짜리 물건인지 아직 알 수 없다”

수원지방법원 2025타경56436은 겉으로 보면 근저당권이 없고 최저매각가가 88,000,000원인 신건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격표에서 끝나지 않습니다.

2019.02.11 전입한 임차인 김연진은 2025.04.02 말소기준 압류보다 앞서며, 확정일자와 배당요구까지 갖추고 있습니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 배당 이후 매수인이 인수할 금액을 계산할 수 없습니다. 임차인과 신청채권자의 이름이 동일하고, 신청채권액 90,000,000원의 성격도 추가 검증이 필요합니다. 여기에 국세·지방세 압류에 따른 배당순위 변수가 겹칩니다.

유찰되어 최저가가 낮아지더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 증가할 수 있으므로, 낮은 낙찰가가 곧 낮은 실질취득액을 의미하지 않습니다. 실질취득액과 현재 시세를 확정하기 전에는 가격상 이점도 인정하기 어렵습니다.

종합 결론은 입찰 보류. 임차보증금 원금, 대항력 유지, 신청채권과의 관계, 조세 우선배당 및 인수액이 확인된 뒤에야 안전한 응찰 상한을 설정할 수 있는 물건입니다.