수원지방법원 2025타경56470. 경기도 화성시 영천동 에스에이치스퀘어투 제1층 제108-1호 근린시설 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 소매점이며 현재 공실입니다. 소유자는 주식회사에스에스알로, 2022년 3월 22일 소유권이전등기를 마쳤고 등기부상 거래가액은 271,405,323원입니다. 같은 날 주식회사우리은행 명의로 채권최고액 212,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.

이후 2025년 6월 18일 에프더블유2503유동화전문유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구액은 187,868,886원입니다. 등기부상 근저당권자는 우리은행이고 경매신청채권자는 별도 법인이므로, 입찰 전 채권 양도·승계 및 담보권 행사 관계를 확인할 필요가 있습니다.

권리만 보면 매각으로 소멸하는 담보권 중심의 구조지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 상업용 근린시설입니다. 현재 공실이라는 사실과 별개로 향후 임차인 확보, 임대수익 및 재매각 가능성을 평가해야 합니다. 인수액 0원이 곧 투자위험 0원을 의미하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당을 기준으로 정리

권리 흐름의 핵심은 2022년 3월 22일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 말소기준권리이며 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소된 이력이므로, 이를 현존하는 인수권리로 볼 수 없습니다.

② 가격 분석 — 실거래 검증이 우선

이 물건의 감정가는 270,000,000원이고 신건 최저매각가 역시 270,000,000원입니다. 소유자가 등기부상 취득할 당시의 거래가액은 271,405,323원으로 현재 감정가와 가까운 수준입니다. 다만 과거 취득가격은 현재 시장에서 거래 가능한 가격을 증명하지는 않습니다.

상가의 적정 입찰가는 감정가뿐 아니라 인근 유사 상가의 최근 매매가격, 임대료, 공실률 및 예상 수익성을 함께 검토해야 판단할 수 있습니다. 현재 확인되는 사실은 감정가와 최저가가 같다는 것뿐입니다. 따라서 270,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 4,580,000원, 근저당 배당 212,400,000원, 소유자 잔여 53,020,000원으로 가정합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 경매신청채권자와 등기상 근저당권자의 관계 및 실제 채권잔액 확인도 필요합니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

회차가 내려가면 매각대금에서 채권자에게 배당 가능한 금액이 줄어듭니다. 신건 가정에서는 채권최고액 기준 전액 배당과 53,020,000원의 소유자 잔여가 예상되지만, 1회 유찰 가정에서는 224,000원, 2회 유찰 가정에서는 42,819,200원의 미배당이 발생합니다.

다만 이 부족액은 채권자 측 미배당 금액으로, 매수인이 승계하는 금액을 뜻하지 않습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 실제 인수 여부는 최종 매각물건명세서와 점유관계 확인이 전제됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 동탄테크노밸리교차로 서측 인근입니다. 주변에는 노변 지식산업센터, 오피스텔 등 업무용 건물과 근린생활시설이 소재하며 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 도로 접근. 남동측과 북동측으로 약 40m 내외의 포장도로, 남서측으로 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다. 도로 접근 조건과 개별 호실의 실제 가시성은 구분해 확인할 필요가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 10층 건물로, 위생급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장시설 등이 갖춰져 있습니다. 해당 호실은 제1층 소매점이며 공실 상태입니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 화성동탄(2) 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 및 택지개발지구에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,861,000원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 실제 현황과 사용승인 관계는 입찰 전 원본을 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터와 업무용 건물이 소재하는 지역의 소매점이므로 수요층은 인근 업무시설 이용자와 상권 여건의 영향을 받을 수 있습니다. 현재 공실이고 거래 비교자료가 확인되지 않아 매수 후 임대 및 재매각 가능성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2022.03.22 설정된 우리은행 근저당권의 등기 내용과 매각으로 소멸하는 권리 범위를 최종 확인하세요.
• 채권 승계관계 확인. 등기상 근저당권자 주식회사우리은행과 경매신청채권자 에프더블유2503유동화전문유한회사 사이의 채권 양도·승계 관련 서류 및 실제 청구채권을 확인하세요.
• 공실·임대차 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 점유관계, 사업자등록 및 임대차 관련 서류를 대조하세요.
• 상가 시세 검증. 인근 유사 근린시설의 최근 매매사례를 확인하고, 층수·면적·위치·업종 적합성을 고려해 입찰가를 산정하세요.
• 임대수익 검증. 공실 해소 가능성, 예상 임대료, 관리비와 운영비용을 검토한 후 실제 수익성을 계산하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 승계 문제를 일으킬 수 있는 공용부분 비용과 기타 체납 내역을 관리주체에 확인하세요.
• 업종·시설 적합성. 소매점 용도, 건축물대장, 관리규약, 사용 가능 업종과 실제 시설 상태를 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 216,000,000원, 2회 유찰 가정 172,800,000원의 가격 변화를 참고하되, 유찰만으로 가격 메리트가 보장된다고 판단하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 최신 매각 진행상태를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 수익성 확보”

이 물건의 장점은 등기상 권리 정리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 우리은행 근저당권을 말소기준으로 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 감정평가상 공실인 1층 소매점이고, 임대관계와 최근 실거래 시세가 확인되지 않았다는 점은 중요한 불확실성입니다. 현재 최저가 270,000,000원이 적정한지, 매수 후 얼마의 임대수익을 기대할 수 있는지, 필요할 때 다시 매도할 수 있는지는 별도 검증이 필요합니다.

결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 가격·공실·환금성에 대한 판단은 보류입니다. 신건에서 감정가 그대로 입찰하는 전략보다 실제 상가 시세와 임대수익을 확인하고, 유찰 가능성을 포함해 보수적인 매수가격을 정하는 접근이 적절합니다.