수원지방법원 2025타경56545. 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 위치한 유-타워 32층 3204호가 경매에 나왔습니다. 건물은 지하 4층·지상 34층 규모이며, 해당 호실의 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 일반 아파트가 아닌 업무·산업시설 성격의 물건이므로 입주 가능 업종과 실제 이용상태, 임대 수요 및 환금성을 별도로 살펴야 합니다.

소유자 전성득은 2017년 2월 1일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행의 근저당권이 설정됐고, 이후 해당 은행이 2025년 6월 임의경매를 신청했습니다. 과거 우리은행 근저당과 압류·가압류 등은 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 핵심적으로 확인할 등기상 담보권은 중소기업은행 근저당권입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 권리는 정리, 중소기업은행 근저당이 기준

이 물건은 과거 신탁과 여러 압류·가압류, 우리은행 근저당 및 종전 임의경매 이력이 있습니다. 그러나 해당 권리들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2017년 2월 1일 전성득에게 소유권이 이전된 뒤 설정된 중소기업은행 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

② 임대차·점유 — 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 계산에 반영된 임차보증금 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서의 임대관계 확인 결과는 미상입니다. 이를 곧바로 공실이나 소유자 직접 사용으로 해석해서는 안 됩니다.

특히 공장·업무용 호실은 실제 사용 주체와 계약 명의가 등기상 소유자와 다를 수 있습니다. 현장 방문과 매각물건명세서·현황조사서 대조를 통해 점유 관계를 확정한 뒤 명도 비용과 기간을 판단하는 것이 적절합니다.

③ 시세 비교 — 감정가 149,000,000원의 경쟁력은 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 같은 149,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 가격 인하가 반영되지 않았습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래금액, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 시세 대비 할인율이나 고평가 여부를 산정할 수 없습니다.

2013년 소유권이전 당시 거래가액 197,525,000원이 기록돼 있지만, 이는 오래전 거래이며 최근 시세를 대신할 수 없습니다. 같은 유-타워 내 유사한 공장 호실의 거래 사례와 임대수익, 관리비 및 실제 사용 가능성을 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 2,886,000원, 중소기업은행에 배당 가능한 금액은 146,114,000원입니다. 채권최고액 158,400,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 12,286,000원이며 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다.

중소기업은행의 경매 청구액은 143,683,881원이며, 표의 158,400,000원은 실제 확정 채권액이 아닌 근저당 채권최고액입니다. 예상배당과 미배당은 채권최고액 기준의 모형 계산으로 실제 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 근저당은 소멸

아래는 현재 신건과 1회·2회 유찰 시의 매각가 및 예상 배당 비교입니다. 유찰 후 최저가가 내려가면 근저당권자가 배당받는 금액은 줄어들고 채권최고액 기준 미배당은 늘어납니다. 그러나 이 부족액이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

회차별 금액은 제시된 유찰 가정에 따른 계산이며 향후 실제 최저매각가나 매각 결과를 확정하는 수치는 아닙니다. 미배당은 채권최고액 기준 추정치이며, 실제 배당은 확정 채권액과 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 흥덕중학교 남동측 인근. 대단위 아파트단지, 공장 및 업무시설, 학교와 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 지하 4층·지상 34층 철골철근콘크리트 건물. 기본적인 위생·급배수설비, 냉난방설비, 소화전, 승강기 및 지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 인접 간선도로와 등고평탄한 부정형 토지이며, 북측 약 30m, 동측 약 20m 내외 도로에 접합니다. 토지는 공장(지식산업센터), 기숙사 및 근린생활시설 등의 부지로 이용됩니다.
• 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등 관련 제한사항이 표시됩니다. 토지 관련 정보에는 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시도 있어 실제 해당 호실의 거래에 대한 허가 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 현장 이용상황은 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 아파트와 수요층이 다릅니다. 입주 가능 업종, 실사용 또는 임대 수요, 관리비 수준, 공실 여부에 따라 환금성이 달라질 수 있어 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 현장 이용 주체가 누구인지 확인하고 임대차계약, 사업자등록, 보증금 및 확정일자·점유 관련 사항을 확인하세요. 확인된 임차인 신고가 없더라도 실제 임대 여부는 미상입니다.
• 시세 검증. 유-타워 동일 용도·유사 면적 호실의 최근 거래사례, 매물 가격, 임대수익을 비교하세요. 감정가 149,000,000원을 현 시세와 동일하게 보아서는 안 됩니다.
• 지식산업센터 입주 제한. 해당 호실의 실제 사용 가능 업종, 입주자격, 용도변경 가능 여부 및 건물 관리규약을 확인하세요. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.
• 배당과 인수의 구별. 근저당 채권최고액 기준 미배당 12,286,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 경매 청구액 143,683,881원과 근저당 채권최고액 158,400,000원을 혼동하지 마세요.
• 관리비 및 명도. 공용부분 미납 관리비, 기타 점유 관련 비용, 관리규약상 부담을 확인하고 점유자가 있을 경우 명도절차와 비용을 검토하세요.
• 규제 확인. 토지이용 관련 제한과 토지거래 허가 적용 여부를 확인하고, 지식산업센터의 소유·사용 및 거래 요건을 검토하세요.
• 입찰 자금. 신건 최저매각가는 149,000,000원입니다. 낙찰대금 외에도 취득세, 등기비용, 미납 관리비 및 명도비용 등 별도 지출 가능성을 감안하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 반드시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리돼도, 가격과 점유는 확인해야 한다”

수원지방법원 2025타경56545 유-타워 3204호는 등기상 권리관계가 비교적 단순합니다. 과거 신탁·압류·가압류·우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 중소기업은행 근저당권 158,400,000원도 매각으로 소멸할 예정입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리구조가 단순하다는 것과 투자대상으로 매력적이라는 것은 별개입니다. 공부상 공장(지식산업센터)인 이 물건은 임대관계가 미상이며, 최저가 149,000,000원을 검증할 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 신건에 응찰하기 전 실제 점유 상태와 입주 제한, 임대 수요 및 거래가격을 확인해야 합니다.

채권최고액 기준 미배당 12,286,000원은 낙찰자의 인수채무가 아니라 배당 부족 추정치입니다. 따라서 핵심 위험은 그 금액 자체보다 임대차·점유 미확인과 시세 판단의 불확실성에 있습니다. 권리분석은 조건부 양호, 가격 판단은 보류. 현장 및 시세 검증 전까지는 신중한 접근이 적절합니다.