수원지방법원 2025타경52248. 경기도 광주시 신현동 117-6, 도로명주소 문형산길 194에 있는 근린생활시설·공장 및 토지입니다. 토지는 754.0㎡의 잡종지로 공업용 이용상태이며, 감정평가상 일부 건물은 근린생활시설·공장 용도이나 폐문 상태이고, 일부는 공장으로 임대 중이며 사무실·화장실도 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사엠에스입니다.
권리분석의 기준은 2022.05.30 중소기업은행 근저당권 3,240,000,000원입니다. 이 권리 뒤에 설정된 후순위 근저당권, 가압류, 광주시·국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 2019.08.08 전입 안국종, 2020.09.15 전입 박영민이 말소기준일보다 먼저 전입했고 각각 보증금 10,000,000원을 가진 대항력 임차인으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52248 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 117-6 · 경기도 광주시 문형산길 194 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 공장 · 일괄매각 |
| 토지 | 754.0㎡ · 잡종지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사엠에스 |
| 감정가 / 최저가 | 4,253,489,100원 / 2,084,209,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 2,948,734,098원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
말소기준권리는 2022.05.30 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 2023.12.29 중소기업은행 후순위 근저당권 180,000,000원, 2025.04.10 중소기업은행 가압류 12,812,054원, 광주시·국의 압류와 2025.05.20 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2025.06.16에는 말소기준 근저당권 중 370,612,748원이 확정채권 일부대위변제를 원인으로 신용보증기금에 일부 이전되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 그중 2명 보증금 인수
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안국종 | 1동 | 2019.08.08 | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 승계 없음 |
| 에코브라인 주식회사 | 1동 | 2025.04.30 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박영민 | — | 2020.09.15 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 승계 없음 |
| 소수영 | — | 2025.02.07 | 1,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 4,253,489,100원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,084,209,000원, 감정가의 49%입니다. 할인 폭 자체는 크지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 최저가 외에 대항력 임차인 보증금 20,000,000원을 추가로 인수하므로, 현재 회차 기준 실제 자금 부담은 최소 2,104,209,000원 관점에서 검토해야 합니다. 다음 회차를 상정하더라도 임차인 인수액 20,000,000원은 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,084,209,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,242,090원 |
| 인수 · 안국종 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박영민 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,240,000,000원 | 2,060,966,910원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 12,812,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 3,432,812,054원 중 2,060,966,910원이 배당되고, 미배당액은 1,371,845,144원입니다. 안국종·박영민의 보증금 합계 20,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수액입니다.
⑤ 현황·제시외 물건 체크
- 일괄매각. 본건은 토지와 건물을 함께 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 매각 제외 시설. 지상의 컨테이너박스 창고 1동, 판넬조 판넬지붕 다용도실 1개동, 파이프조 천막지붕 창고는 이동이 용이해 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 화장실 멸실. 목록2 건물 중 등기사항전부증명서상 화장실 1.5㎡는 현황상 멸실되어 소재불명입니다.
- 이용상태. 일부 근린생활시설·공장은 폐문 상태이고, 일부 공장은 임대 중이며 사무실과 화장실로 이용되는 부분이 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 주위환경. e편한세상 테라스오포3단지 아파트 북동측 인근으로, 소규모 공장·아파트·연립·다세대주택이 혼재하며 주변 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 북측 노변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당합니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역· 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 817,400원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 2,084,209,000원에 대항력 임차인 보증금 20,000,000원을 더한 2,104,209,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차관계 재확인. 안국종·박영민은 매수인 인수 대상이며, 에코브라인 주식회사·소수영은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 폐문된 건물과 임대 중인 공장이 함께 있으므로 실제 점유 주체와 사용 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외·멸실 확인. 매각 제외되는 이동식 시설과 소재불명인 화장실 1.5㎡의 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없는 상태이므로 감정가 대비 유찰률만 보고 싸다고 판단하지 말고 공장·근린생활시설·토지의 실제 시장가와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 인수와 실제 가치다
이 사건은 감정가 4,253,489,100원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 2,084,209,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 여기서 끝나지 않습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 안국종·박영민의 보증금 합계 20,000,000원이 남아 현재 회차의 실질취득은 2,104,209,000원입니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되는 반면, 대항력 임차인의 보증금은 살아남습니다. 여기에 실거래 시세 비교자료가 없고 공장·근린생활시설·토지 일괄매각이라는 물건 특성까지 고려하면, 감정가의 49%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석하기보다 실제 임대관계·현황·토지 활용성과 시장가를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
