수원지방법원 2025타경52248. 광주시 신현동 117-6의 토지와 근린생활시설·공장 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 당시 일부 건물은 근린생활시설 및 공장 용도이나 폐문 상태였고, 별도 건물은 공장으로 임대 중이며 일부는 사무실로 이용되고 있었습니다. 토지는 면적 754㎡, 지목은 잡종지, 이용상황은 공업용입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.05.30. 중소기업은행 근저당권 3,240,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당권, 가압류, 광주시 및 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 안국종·박영민의 전입일은 말소기준일보다 앞서고 우선변제권은 없어, 각 보증금 10,000,000원씩 총 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 117-6 · 경기도 광주시 문형산길 194 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설·공장·사무실·화장실 |
| 토지 | 754㎡ · 잡종지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사엠에스 (2022.05.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 4,253,489,100원 / 2,977,442,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 실질취득 예상 | 2,997,442,000원 (최저가 2,977,442,000원 + 임차보증금 인수 20,000,000원) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,948,734,098원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차보증금 2천만원은 별도
을구 8번 중소기업은행 근저당권 중 370,612,748원은 2025.06.10. 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 신용보증기금에 일부 이전됐습니다. 이는 을구 8번 근저당권의 일부이므로 원래 채권최고액 3,240,000,000원에 별도로 중복 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 있는 2명은 보증금 승계 가능
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안국종 · 1동 | 2019.08.08 | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 박영민 | 2020.09.15 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 소수영 | 2025.02.07 | 1,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 에코브라인 주식회사 · 1동 | 2025.04.30 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
실제 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 안국종과 박영민은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구에 의한 우선변제가 확인되지 않아 보증금 전액이 배당표에서 빠져 있습니다. 따라서 현재 회차의 매수인 실질취득은 최저가가 아니라 2,977,442,000원 + 20,000,000원 = 2,997,442,000원으로 판단해야 합니다.
③ 회차별 가격 — 실거래가가 없어 감정가 대비 할인만 확인 가능
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 2,977,442,000원 | 20,000,000원 | 2,997,442,000원 | 1,337,544,474원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 2,084,209,399원 | 20,000,000원 | 2,104,209,399원 | 2,221,844,749원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 1,458,946,579원 | 20,000,000원 | 1,478,946,579원 | 2,840,854,941원 |
현재 실질취득액은 감정가의 70.5%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단할 수 없습니다. 공장·근린생활시설은 건물 상태, 임대수익, 제조업·창고 수요, 인허가와 환경규제에 따라 가치 편차가 크기 때문에 현장 임대료와 실제 사용 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,977,442,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1%) | - | 32,174,420원 |
| 인수 · 임차인 안국종 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 박영민 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사조흥은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 담보권자군 | 3,240,000,000원 | 2,095,267,580원 |
| 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 12,812,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 4,282,812,054원, 전체 채권자 예상배당 합계는 2,945,267,580원이며 미배당은 1,337,544,474원입니다. 을구 8번 담보권자군의 개별 배당액은 2,095,267,580원입니다. 임차인 안국종·박영민의 보증금 총 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 가·다·라·사는 근린생활시설 및 공장 용도이나 폐문 상태이고, 기호 마는 공장으로 이용되며 임대 중입니다. 기호 바는 사무실, 기호 아는 화장실로 이용되고 있습니다.
- 건물구조. 철골조 스레트지붕 단층 및 철골 블럭조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물이며, 블럭 쌓기·몰탈 위 페인팅과 알루미늄 샷시 및 일부 철재 창호 구조입니다.
- 입지. e편한세상 테라스오포3단지 아파트 북동측 인근으로 소규모 공장, 아파트, 연립 및 다세대주택이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 북측 노변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 817,400원/㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 환금성. 아파트와 달리 공장·근린생활시설은 실사용 업종, 임대수익, 환경규제와 시설 상태에 따라 매수층이 제한될 수 있어 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 매각 제외·현황 차이
- 일괄매각. 토지와 건물 및 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 이동식 시설 제외. 지상의 컨테이너박스 창고 1동, 판넬조 판넬지붕 다용도실 1개동, 파이프조 천막지붕 창고는 이동이 용이해 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 화장실 멸실. 목록 2 건물의 등기사항전부증명서상 화장실 1.5㎡는 현황상 멸실돼 소재가 확인되지 않습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 그 밖의 공부와 현황 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득비 기준. 현재 회차 입찰 판단은 최저가 2,977,442,000원이 아니라 임차보증금 인수액을 더한 2,997,442,000원을 기준으로 하세요.
- 임차인 점유 범위. 안국종·박영민의 실제 점유 부분과 사업자등록·전입 유지 여부, 보증금 반환 및 명도 조건을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 기재된 월세는 안국종 1,200,000원, 박영민 1,100,000원, 소수영 700,000원, 에코브라인 주식회사 1,000,000원입니다. 실제 계약 존속과 체납 여부를 대조하세요.
- 폐문 건물 확인. 폐문 상태인 근린생활시설·공장의 내부 상태, 설비 노후도, 원상복구비와 재임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 이동식 창고·다용도실·천막창고가 실제 영업과 동선에 미치는 영향 및 철거·이전 주체를 확인하세요.
- 인허가·환경규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 규제가 예정 업종의 공장 가동과 시설 변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 토지거래 허가. 토지거래계약 허가구역 포함 여부에 따른 취득 목적, 이용의무와 허가 절차를 입찰 전에 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 실질취득비와 사용 가능성이 먼저다
현재 회차 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건을 2,977,442,000원짜리로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 총 20,000,000원이 배당되지 않아 매수인이 인수할 가능성이 있으므로 실질취득은 2,997,442,000원입니다. 이 금액은 감정가의 70.5%입니다.
말소기준권리 뒤의 등기 권리는 소멸하지만 임차보증금 승계, 폐문 상태 건물, 매각 제외 이동식 시설, 화장실 멸실, 환경·토지거래 규제와 공장용 부동산의 제한된 환금성이 함께 존재합니다. 실거래 가격도 제시되지 않아 단순한 가격 비교가 어렵습니다. 결론은 “등기상 후순위 권리는 정리되지만, 인수와 운용 리스크를 반영하면 보수적으로 접근해야 하는 공장·근린시설”입니다.